세종시 부동산시장이 흔들리고 있다. 재작년(2020년) 집값 상승률 전국 1위를 기록하며 행정수도의 위엄을 보여줬던 세종시의 모습을 최근 들어선 찾아볼 수조차 없다. 아파트 매매시장은 완전히 얼어붙었으며 급매위주로만 거래가 이뤄지고 있기 때문이다. 결국, 급매위주로 시세가 형성되다 보니 지금은 집값 하락률 1위라는 불명예만 남겨뒀다.
세종시는 2년 전만 해도 연간 아파트 매매가격 상승률 44.9%로 화려하게 비상했다. 저금리기조에 대통령 집무실·국회의사당 이전 소문이 호재로 작용하면서 집값이 들썩이면서다. 하지만, 최근 들어 고금리기조로 전환된 데다가 정부의 긴축정책 등에 맞물리면서 세종시 부동산시장이 빠른 속도로 냉각되고 있다.
게다가, 세종시는 지방에선 보기 드물게 규제지역으로 묶여 있고 매매·전세차이가 커 투자자들의 진입도 쉽지 않다.
이런 이유로, 가장 가파르게 올랐던 세종시 아파트가격도 가장 빠른 속도로 내리막길을 걷고 있다.
올해 전국 아파트가격 변동률(1~7월)을 살펴보면 세종시가 5.2% 하락했다. 전국 시/도 중 세종시의 하락률이 가장 컸으며 뒤를 이어 대구 -4.1%, 대전 -1.6%, 인천 -1.0% 순으로 나타났다.
세종시 부동산시장이 안전자산?...고위험자산 코인과 닮았다!?
세종시는 넘쳐나는 개발호재와 꾸준한 인구유입, 지역 내 소득수준 향상 등을 이유로 오랜 기간 안전자산으로 평가받아 왔다. 하지만, 최근 아파트가격 하락폭은 ‘억’소리 날 정도로 떨어지고 있다.
세종시 **마을에서 부동산을 운영 중인 ‘K’공인중개사는 “20년 가까이 부동산업에 종사하고 있지만 지금처럼 부동산시장이 위축된 적은 없었다”며 “시장에선 집값 하락전망이 우세하다 보니 급매물이 나와도 안 팔린다”고 답답함을 토로했다.
또, ##마을에 한 공인중개사는 “오랜 기간 안전 자산이라 믿어왔던 부동산이 마치 고위험 자산인 '코인(가상화폐)'처럼 움직이고 있다” 면서 “향후 세종시의 부동산시장을 예측하기조차 어렵다”고 한탄했다.
최근 거래된 아파트들의 실거래가 자료를 살펴봐도 현상황을 짐작케 한다. 국민평형이라 불리며 주택수요가 탄탄한 30평형대(전용 84㎡형)도 많게는 4억원 가까이 떨어지기도 했다.
‘가온마을4단지 e편한세상푸르지오’ 전용 84B형은 2020년 11월 11억2,000만원(19층)에 거래되며 신고가를 경신했다. 하지만, 올해 7월엔 고점 대비 3억9,000만원이 하락한 7억3,000만원(22층)에 새주인을 맞이했다.
‘도램마을 11단지 반도유보라’도 하락폭을 키우고 있다. 지난해 5월 전용 84A형은 최고 8억2,000만원(19층)에 팔렸다. 하지만, 약 1년이 지난 올해 7월 동일주택형이 4억8,000만원(27층)에 거래됐다. 1년새 아파트가격이 절반(41.3%)가량 하락한 셈이다.
세종시 부동산시장이 불확실성 여전…회복조짐 안보여
세종시가 이처럼 부동산시장이 위축된 가장 큰 이유는 단기간 가격급등에 대한 피로감과 공급과잉현상으로 점쳐진다.
다만, 공급과잉현상은 오래가지 못할 것으로 예상된다. 세종시 내 아파트 분양이 거의 마무리 단계에 접어들었으며 아파트 입주물량도 줄어들고 있기 때문이다. 아파트가격에 낀 거품도 어느정도 제거되면서 적정시세를 찾아가고 있다.
그럼에도 불구하고 세종시 부동산시장에 대한 회복조짐은 어느 곳에서도 보이지 않고 있다. 세종시 아파트 매매 수급동향을 살펴봐도 86.8로 전국 최하위권에 머무르고 있다. 또, 한국부동산원에 따르면 세종시 아파트 매매가격지수가 65주 연속 내리막길을 걷고 있다. 매주 하락폭도 키우고 있다. 8월 첫째주의 가격변동률은 -0.18%였으나 둘째 주 -0.2%, 셋째 주 -0.37%, 넷째 주 -0.41%로 하향곡선을 그렸다.
매수희망자들은 아파트 구매 전 안정성을 확보하기 위해 전세가율을 살펴보는 경우가 많다. 일반적으로 전세가격이 매매가 대비 60% 이상으로 형성돼야 안정적으로 본다. 하지만, 세종시의 전세가율(47.1%)은 전국에서 유일하게 50% 수준에도 미치지 못하고 있다.
전세가율이 낮을수록 집주인 입장에선 임대수익이 줄어들 수밖에 없으며 임대수요 부족도 유추해볼 수도 있다. 게다가, 매수인 입장에선 아파트를 매입하는데 상당한 자본금이 투입되어야 하므로 부담감이 가중된다.
다주택자 양도세 중과 유예기간도 세종시 부동산시장을 더욱 불투명하게 만들고 있다. 다주택자들은 1년이라는 짧은 양도세 중과 유예기간에 맞춰 매도하기 위해 경쟁적으로 가격을 낮추고 있다. 양도세 유예기간을 넘기면 배보다 배꼽이 더 커지기 때문이다.
규제지역 해제여부에 따라 세종시 부동산시장 운명 좌우
세종시는 규제의 역사가 길다. 비수도권 지역에서 투기과열지구와 투기지역, 조정대상지역이 동시에 지정될 정도로 개발호재가 내재된 곳이자 투자자들이 눈독을 들이던 곳이라 할 수 있다.
2017년에는 투기과열지구로 지정되었지만 외지투자자들의 진입이 꾸준했다. 이후 2019년, 정부의 초강력 규제책인 9.13대책을 발표한 이후 투자자들의 관심에서 멀어져 갔다.
대표적인 사례로 2018년엔 세종시 아파트에 대한 외지인 매입비중이 62.0%에 달했으나 2019년을 기점으로 매년 줄어들고 있다. 2021년 외지인 매입비중은 2018년 절반에도 못 미치는 29.3%에 그쳤다.
업계에선 세종시 부동산시장이 빠른 속도로 냉각되고 있다는 점을 감안하면 부동산규제를 조속히 풀어줘야 한다는 목소리도 나온다. 최민호 세종시장은 이미 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 3중 규제 해제를 정부에 요구해둔 상태다.
하지만, 정부가 다른 지방도시처럼 규제를 쉽게 풀어줄 지는 의문이다. 정부가 세종시에 대통령집무실과 국회의사당까지 마련키로 한마당에 부동산규제까지 풀어버리면 꺼져가던 부동산시장의 불씨를 되살릴 수도 있기 때문이다.
결국, 세종시 부동산시장의 운명은 중앙정부의 결단에 따라 움직일 가능성이 커 보인다.