부동산

지난해 문재인정부가 취임한 이후 과열된 부동산시장의 연착륙을 위해 강력한 부동산규제 정책을 잇따라 발표하고 있다.  특히, 부동산규제가 강남권 부동산시장에 집중되면서 강남 인접지역인 과천시와 성남시가 풍선효과를 톡톡히 누리고 있는 것으로 나타났다.   

   정부의 부동산규제의 칼날 강남권에 집중…불안감 가중

정부의 각종 부동산대책을 살펴보면 다시 재현되고 있는 강남불패신화를 가장 먼저 잠재울 필요성을 느꼈던 것으로 보인다. 강남부동산시장이 전국 부동산시장의 선행지표 역할을 하는 경우가 많고 대표성을 지니고 있기 때문이다.

지난 8월(8.24대책), 정부는 강남권의 수많은 단지들이 재건축시한이 도래하고 있는 점을 미리 감안하고 재건축 초과이익환수제를 부활시키기로 했다. 강남권 재건축아파트들이 부동산시장을 과열시키는 촉매제 역할을 하고 있어서다. 강남권에서 재건축을 추진 중인 상당수 아파트의 개발이익이 천문학적인 액수에 달할 것으로 기대되면서 재건축부담금도 수억원으로 늘어날 전망이다. 또, 정부는 강남권을 투기과열지구로 지정하고 조합설립 이후 소유권이전 등기 시까지 조합원의 지위를 양도하지 못하도록 했다. 이는 재산권 행사를 제한함으로써 투기수요를 억제하겠다는 목적이다.

10월(10.24대책)에는 신DTI와 DSR을 도입 키로 하고 대출요건도 크게 강화함으로써 강남권 부동산시장의 힘을 빼놓았다. 이 외에도 강남권의 부동산시장에 찬물을 껴안는 대책들이 잇따라 나오고 있다. 고가주택의 집단담보대출을 까다롭게 하면서 강남권 부동산시장을 억눌렀다.

올해도 여전히 부동산규제의 주요표적은 강남권에 맞춰져 있다. 정부의 강력한 규제에도 강남권 아파트가격 상승세가 꺾일 지 모르면서다. KB국민은행 부동산시세에 따르면, 올해 1월 강남구 아파트가격이 3.3㎡당 1367만원으로 지난달 대비 5.3% 올랐다. 또, 송파구 아파트가격도 한달 새 6.1% 오르는 등 강남권 부동산시장은 진정기미를 보이지 못하고 있다.

정부는 조만간 추가대책을 내놓을 것으로 보인다. 부동산 보유세를 강화하거나 재건축연한 조정(30→40년), 안전진단 등 재건축 관련 규제 강화 등 다양한 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

   강남권 떠난 주택수요자들…인접지역 성남•과천 택했다

정부의 강남권 옥죄기 정책이 계속되고 부동산시장에 불안감이 가중되면서 준강남지역인 과천과 성남을 선택하는 주택수요도 늘어나고 있다.

경기도 성남시 백현동에서 부동산을 운영 중인 ‘P’부동산 대표는 “강남권 아파트가격이 수년 동안 가파르게 뛰면서 강남대체신도시로 개발된 판교신도시를 찾는 주택수요자들이 크게 늘었다” 면서 “또, 정부가 강남권 부동산시장 억누르기 정책을 펴나가면서 강남권 대신 성남이나 과천 일대 준강남 지역을 살펴보는 고객들도 크게 늘었다”고 전했다.

실제, 국토부의 아파트 매매거래현황을 살펴보면 경기도 과천시와 성남시 아파트의 거래가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 성남시는 지난 해 10월 당시 198건이 거래됐으나 12월에 889건으로 두배 가량 증가했다. 또, 지난 10월에 과천시 아파트의 거래량은 19건에 불과했으나 지난 12월 85건으로 4.5배 증가했다. 12월은 맹추위가 시작되는 겨울 비수기임에도 불구하고 두 지역모두 아파트 매매거래량이 급등했다는 것은 매우 이례적인 사례다.

   강남 오르니 성남•과천지역 아파트가격도 껑충…풍선효과까지 ‘톡톡’

올해에도 여전히 강남권 아파트가격이 치솟으면서 옆 동네 격인 과천 및 성남 일대의 아파트가격도 껑충 뛰었다. 특히, 과천시 구도심 및 성남시 판교신도시의 아파트가격이 단기간 급등하면서 강남권까지 위협하고 있다. 또, 두 지역 모두 강남권 규제에 따른 반사효과를 톡톡히 누리면서 앞으로도 가격상승세가 이어질 것으로 기대된다.

KB국민은행 부동산시세에 따르면, 8.2대책 발표 이후 현재(1월26일 기준)까지 과천시와 성남시 아파트가격은 각각 10.7%와 9.0% 올랐다. 경기도 평균상승률인 2.2%를 크게 웃돌았다. 과천 및 성남시 아파트들은 재건축초과이익환수제가 부활하면서 상승폭을 훨씬 키웠다. 과천 아파트는 현재 3.3㎡ 3884만원으로 지난 달(2017년 12월, 3600만원)대비 7.3% 올랐다. 성남시 아파트가격도 약 한 달새 3.8% 올랐다.

성남시 내에서는 판교신도시 상승폭이 유독 컸다. 백현동과 삼평동 아파트가격은 한달 새 각각4.6%(3.3㎡ 3026만→3165만원), 9.3%(2637만→2881만원) 올랐다. 백현동의 ‘백현마을 5단지’ 전용 84㎡형은 한달 동안 6.1%(6000만원) 올라 처음으로 10억원대를 돌파했다. 또, 삼평동의 봇들마을7단지도 동기간 7.8%(8000만원) 상승해 11억원대를 넘어섰다. 특히, 이 아파트는 지난달 처음으로 10억원 돌파한 이후 한 달만에 11억원대에 진입했다.

과천지역 아파트가격은 한 달새 1억5500만원 오른 아파트가 등장하기도 했다.  과천시 원문동의 래미안슈르 전용 84㎡형은 지난해 12월에 8억7500만원 선에 매물이 나왔으나 현재 10억3000만원까지 치솟았다. 한 달새 무려 17.7% 오른 가격이다. 

   과천•성남 올해 아파트가격의 향배는?

강력한 부동산규제에 불구하고 강남권 아파트가격은 강세를 보일 것으로 기대된다. 다주택자 양도세 중과세 적용으로 인해 똘똘한 한 채를 희망하는 주택수요가 그만큼 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 또, 강남권은 풍부한 배후수요를 품고 있는 만큼 안정적인 가격형성도 가능하다.

강남권 아파트가격 상승세가 이어지면서 과천과 성남에도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 과천시 구도심은 재건축사업이 활발히 전개되고 있는 데다가 과천정보지식타운 개발호재도 품고 있는 만큼 향후 가치상승이 예상된다. 분당신도시도 재건축연한인 30년이 가까워 오고 있지만 리모델링쪽으로 무게중심이 기울어지고 있다. 재건축초과이익환수제에 따른 부담금이 만만치 않은데다가 정부가 재건축 연한을 40년으로 연장하는 방안을 검토하고 있기 때문이다. 리모델링사업은 재건축사업보다는 수익성이 다소 낮지만 자산가치 상승에 상당히 기여할 것으로 보여진다.
 
강남권에 몰렸던 투기수요가 과천과 성남으로 분산되면서 부동산시장의 안정성을 해할 가능성이 있는 만큼 정부의 지속적인 감독과 관리가 필요해 보인다. 

* 작성: 리얼투데이 부동산연구소 김병기 차장