| 부정기적으로 출몰하는 ‘폭망’이란 부동산시장의 유령
부동산시장에 ‘유령’이 떠돌고 있습니다. 길게는 십수년전부터 짧게는 수년전 유령이 부정기적으로 나타났다가 사라지곤 합니다. 유령의 주요 출몰지는 아파트값이 급등한 강남3구입니다. 그의 이름은 바로 ‘폭망(폭삭 망함)’입니다.
참여정부 시절 전국에 수백조원이 풀렸습니다. 세종시를 건설하면서 연기군 일대 토지 가격이 갑자기 10배 이상 뛰었고, 혁신도시와 기업도시 등을 짓는다며 한국토지공사(현 LH)는 지방중소도시에 돈을 퍼부었습니다. 돈이 넘쳐 나면서 주변 땅값이 급등했고, 강남 등지로 돈이 몰리면서 아파트값이 천정부지로 치솟았습니다. 이런 결과로 나타난 것이 ‘버블세븐’입니다.
| 정부 부동산대책 발표하며 집값 잡는다 호언했지만 시장 이기지 못해
정부는 집값 폭등의 원인을 제공했지만 시장에 화살을 돌렸습니다. 종합부동산세 도입, LTV(주택담보대출비율) 강화, DTI(총부채상환비율) 도입, 재건축 초과이익환수제 실시, 민간주택 분양가상한제 도입 등 융단폭격을 퍼부었습니다. 정부 당국자는 “모든 걸고 집값을 잡을 테니 집을 사지 마라”며 “집사면 망한다”고 호언장담까지 했습니다. 정부가 앞장서 ‘폭망’이라는 유령을 퍼트렸지만 아파트값은 오르고 또 올랐습니다. 정부 말을 믿고 집을 안 산 서민만 망한 것이죠.
| 일부 부동산 전문가 폭망론 수년째 주장…이를 믿은 순진한 서민만 ‘새’돼
민간에서도 유령 전파자들이 있습니다. 대표적으로 선대인경제연구소의 선대인 소장입니다. 그는 2008년 10월 『부동산 대폭락 시대 온다』에 이어 2013년 11월 『선대인, 미친 부동산을 말하다』 등을 통해 줄기차게 폭망론을 주장하고 있습니다. 그는 대세하락의 원인으로 가계부채 상승과 생산 인구의 고령화, 출산율 저하 등을 꼽으며 2006년 하반기가 가격의 정점이라고 단언했습니다. 하지만 지금까지 부동산 대폭락은 없었고, 이를 믿은 독자만 ‘새’됐습니다.
| 한국은행, 일본처럼 부동산 급락 가능성 제한적 전망
과연 정부나 일부 민간단체의 주장처럼 우리나라 부동산이 폭삭 망할까요? 단언컨대 그런 염려는 없을 것 같습니다. 왜냐하면 한국은행이 부동산 대폭락이 없다고 단언했기 때문입니다.
한국은행은 지난달 27일 발간한 ‘인구고령화가 주택시장에 미치는 영향’이란 보고서에서 ‘우리나라는 일본처럼 인구 고령화로 주택가격이 급락할 가능성이 제한적’이라고 분석했습니다.
일본은 1991∼1992년 부동산가격 버블 붕괴 이후 생산가능인구 비중 하락 전환과 2000년 후반 베이비붐 세대인 ‘단카이 세대’의 은퇴 등으로 주택매매가격이 장기 하락세를 보였습니다. 1992년 이후 2016년까지의 주택가격 누적 하락률은 약 53%에 이릅니다. 하지만 우리나라의 경우는 일본과 비슷하면서도 다른 양상을 띄는 지점들이 분명히 있기 때문입니다. 보고서에서는 대폭락이 없다는 근거로 크게 세 가지를 제시했는데요.
| 우리나라 집값 폭락설이 안 맞는 이유 ①
그 첫째 근거는 우리나라의 낮은 자산가격 상승입니다. 일본은 금리인하 등에 힘입어 경제가 호조를 보이면서 1986∼90년 도쿄 등 6개 대도시의 주택지가 상승률이 연평균 22.1%에 달할 정도로 버블이 형성됐습니다.
반면 우리나라는 1980년대 후반 일본과 마찬가지로 저금리 기조에 따라 가계대출이 빠르게 증가했지만 자산가격 상승률이 일본에 비해 상대적으로 낮았고, 정부도 주택시장의 안정을 위해 택지공급 조절, LTV•DTI 규제 등 다각적인 노력을 경주하고 있는 상황입니다.
| 우리나라 집값 폭락설이 안 맞는 이유 ②
둘째, 주택공급방식이 다릅니다. 일본은 버블붕괴 이후 1990년대 중반까지 자가 착공 및 임대주택 공급 증가 등으로 인해 주택매매시장이 침체에 빠졌습니다. 반면 우리나라는 대규모 택지개발보다는 기존 주거지 정비사업(재건축•재개발) 위주로 공급방식이 변모하고 있어 공급과잉이 장기화될 가능성은 크지 않습니다.
| 우리나라 집값 폭락설이 안 맞는 이유 ③
마지막으로 우리나라는 일본과 달리 아파트 비중이 높은 것이 장점입니다. 일본은 표준화•규격화가 미흡한 목조 단독주택 등의 비중이 높아 주택매매거래가 활성화되지 않은 측면이 있습니다. 반면 우리나라는 비교적 표준화•규격화된 아파트 비중이 높아 상대적으로 거래가 활발한 편입니다. 한은 관계자의 의견 들어보시죠.
“우리나라 역시 인구 고령화에 따라 중장기적으로 주택 수요 증가가 둔해질 것으로 예상되지만 아파트 비중이 높고 거래도 활발한 편이라 그 정도는 매우 완만할 것으로 예상됩니다.”
| 고강도 대책으로 집값 잡으려나, 글쎄?? 위축되다 점차 회복
새 정부가 6•19 대책 발표 이후 40여일 만인 지난 2일, 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택자 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등의 고강도 부동산대책을 내놓으면서 시장에는 다시 유령이 떠돌 것입니다. 하지만 부동산 가격을 단번에 휘어잡지는 못할 것입니다. 그 동안 집값 폭락설이 수없이 반복됐어도 언제나 빗나갔듯 부동산 거래와 가격은 위축될 수 있지만 곧 회복할 것입니다. 돈을 찍어 내며 실물 경제를 주관하는 한은의 예상이 틀리지 않을 테니까요.