부동산 간접투자 상품의 등장과 함께 부동산 자산관리도 변화되고 있다. 과거에는 임대계약, 임대료 수금, 세금 납부, 건물유지관리가 전부였으나, 이제는 부동산이 투자자산으로 인식되어 매각차익뿐 아니라 운영수익도 추구하게 되었다. 부동산 자산을 책임지고 관리하는 인력이 바로 AM, PM, FM이다. 이들은 비슷해 보이지만 각기 다른 업무를 수행하고 있는데 좀 더 세부적으로 확인해보도록 하자.
AM (Asset Management)
AM은 부동산 자산을 포트폴리오 관점에서 관리하여 자산에 대한 매입, 운영, 관리, 매각의 업무를 총괄한다. 또한 AM은 단일 자산의 관리보다 오피스, 리테일, 복합시설 등 다양한 형태의 부동산 자산들을 다수 보유하면서 투자자산들을 전체적으로 관리한다는 특징을 갖고 있다. AM은 자본투자와 자산관리에 대한 의사결정은 물론 임대료 수준에 대해 결정을 하기도 한다. 뿐만 아니라 건물 관리 총괄, 리모델링 등의 계획도 수립한다.
PM (Property Management)
PM은 건물에 직접 상주하며 일상적인 관리업무의 모든 부분을 담당한다. 주요 업무로는 임대차관리, 임차인서비스, 건물유지보수 및 개선공사, 회계관리 및 비용집행, 건물 운영에 필요한 외주 용역관리 등으로 분류할 수 있다. 또한 PM은 관리와 운영 역할 외에도, 부동산 자산의 가치 상승을 위해 AM이 의사결정을 할 수 있도록 돕는다.
FM (Facility Management)
FM은 건물 시설관리의 업무이며 부동산자산관리의 업무 중 건물 내에서 이뤄지는 가장 기본적인 일상업무이다. FM의 주 업무로는 건물설비의 관리 및 운전, 건물 유지보수 공사, 건물 청소 및 미화, 조경관리, 경비 및 보안관리, 주차관리 등이다. FM 업무의 목적은 건물의 상태가 최상의 조건으로 유지되도록 관리하고 임차인이 사용하는 공간이 쾌적하고 편안하도록 관리하는 것이다.
AM, PM, FM은 부동산 자산의 가치를 높여 투자자의 최대 이익을 추구하고 운영기간 동안 운영수익이 창출되도록 지속적인 관리를 시행해야 한다.
