전세를 끼고 적은 돈으로 아파트를 매입해 수익을 올리는 ‘갭(gap) 투자’가 다시 고개를 들고 있다. 갭 투자는 전세가율(매매 가격 대비 전셋값 비율)이 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세차익을 노리는 투자 방식이다. 매매가 4억 원짜리 아파트 전셋값이 3억 7000만 원이라면 3000만 원만 들여 집을 사는 식이다.
▣ 8.2 부동산 대책 이후 급매물 속출
지난 8.2 부동산 대책 발표 이후 강북권 ‘갭 투자’ 지역에서는 급매물이 속출하고 거래도 뚝 끊겼었다. 전세보증금을 끼고 싼값에 아파트를 산 뒤 차액을 노리던 1세대 2 주택자가 늘어난 양도세를 피하기 위해 속속 처분에 나선 것이다. 고강도 대책이 발표된 뒤 집값 상승에 대한 기대가 어려운 상황에서 굳이 양도세 부담을 지고 2 주택을 보유할 필요가 없어졌다고 판단한 투자자들이 매물을 쏟아냈다.
▣ 10.24 가계부채 대책으로 대출한도 축소, 대출 필요 없는 갭 투자 다시 활기
그러나 10.24 가계부채 대책으로 주택 대출 한도를 줄이면서 갭 투자들이 다시 성행하고 있다. 대출금 없이 매매가와 전세가의 차액만으로도 얼마든지 주택에 투자할 수 있는 덕분이다.
주로 전세가율이 높은 강북권 지역이 갭 투자로 각광을 받는다. 적은 비용으로 투자할 수 있기 때문이다. KB국민은행에 따르면 1월 성북(80.8%), 서대문(76.7%), 노원구(71.4%) 등이 대표적이다. 반면 강남(54.5%), 서초(57.3%), 송파구(59.3%)와 용산구(57.4%) 등은 집값이 비싸고 전세가율도 50%대에 불과해 자본금이 많이 들어 수요가 덜하다.
성북구 길음동 길음 뉴타운 9단지 래미안의 경우 전용 84㎡ 매매가가 6억~6억 2000만 원 수준이다. 그런데 전세가는 5억 2000만 원 선으로 8000만 원~1억 원 가량만 보유하면 집 한 채를 구매할 수 있다. 만약 이 아파트 매매가가 1년 뒤 8000만~1억원 가량 오른다면 투자액만큼 수익을 올릴 수 있다.
서울 집값은 연초부터 상승세다. 정부의 규제에도 강남을 중심으로 서울 집값이 계속 오르자 더 오르기 전에 사자는 심리가 작용했다. 집값 상승흐름이 퍼지면서 서울 25개 모든 자치구의 아파트 매매 시세는 1월 기준 최고 정점에 달했던 10여 년 전 참여정부 시절을 넘어서기도 했다. 불안한 전세시장이 매매값을 떠받치면서 갭 투자의 인기는 계속될 전망도 있다.
▣ 집값 하방 압력이 커지는 상황… 금리인상과 입주물량 증가 등 변수
하지만 주의할 점도 있다. 갭 투자는 집값 상승이 주춤하게 되면 원금 손실을 볼 수 있다. 8.2 부동산 대책으로 1가구 1 주택자의 양도세 비과세 요건이 기존 ‘2년 보유’에서 ‘2년 실거주’로 강화됐다는 점도 살펴봐야 한다.
4월 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 등 정부의 규제가 본격화되고 금리 인상기에 접어든 만큼 신중한 투자가 필요한 시점이다. 또한 수도권 지역에 입주물량이 늘어난 점도 서울 부동산 시장에 영향을 줄 것으로 예상된다.
