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| | 8.2대책 후 달라진 시장 환경…호황기→안정기 전환 가속화  앞선 두번의 부동산 대책으로 투기세력의 손발이 묶였고, 그래도 집값이 잡히지 않으면 정부가 8.2대책의 시즌2, 시즌3 등 훨씬 강력한 규제 카드를 꺼내겠다고 경고했습니다. 자금이 부족한 주택 보유자들, 양도세 중과를 피하려는 다주택자들, 대출길이 막힌 분양권 보유자들의 매물들이 시장에 나오면서 집값이 연착륙할 가능성이 높아졌습니다. 부동산 시장의 패러다임이 호황기에서 안정기로의 전환하고 있습니다. |
| 설 곳 없어진 레버리지 투자…변화만이 살길  4년전부터 이어진 규제완화 분위기와 저금리 기조, 대출확대 등의 영향으로 ‘제돈 주고 집을 사면바보’라는 인식이 퍼졌고, 전세나 대출을 안고 부동산을 구입하는 레버리지 투자가 유행을 하게 되는데요. 레버리지 투자는 금리가 낮고 집값이 올라야 수익을 챙길 수 있는 투자법입니다. 집값의 추가 상승을 기약하기 어려워졌고 금리인상까지 점쳐지고 있어 더 이상 설 곳이 없어졌습니다. 자금여력에 맞는 투자 체질의 개선이 요구되고 있습니다. |
| 가계부채대책∙금리 변수… 대출 규모 다이어트가 관건  가계부채 대책 발표가 성큼 다가온데다 금리인상 우려가 높아져 대출규모 축소가 시급한 과제로 떠올랐습니다. 유주택자든 앞으로 집을 살 주택수요자든 이자 부담만 경감해도 이익을 늘리거나 손해 볼 여지가 줄어들기 때문입니다. 이자비용으로 월 40만원씩 나간다면 1년에 480만원, 5년이면 2400만원이 소요됩니다. 때문에 전문가들은 주택 매입시 적어도 자기자금을 70% 확보해 대출 비율일 30% 이하로 축소할 것을 조언합니다. 대출을 낀 다주택자는 내년 4월전까지 자금여력에 맞춰 주택수를 줄이고, 자금이 부족한 가운데 새 아파트를 분양 받은 1주택자라면 어느 집에 실 거주할 것인지를 결정해 나머지 주택을 처분할 시깁니다. |
| | ‘공격’에서 ‘수비’로…수익률 제고에 힘써야  국내 유명 부동산대학원에서 전해져 내려오는 얘기가 있습니다. 신입생 모집 때 시장이 호황기이면 건설개발 전공에 지원자가 몰리고 침체기나 안정기에는 부동산 임대 및 관리를 연구하는 경영관리 전공이 각광을 받는다는 것입니다. 시장 상황에 따른 부동산 투자 흐름의 변화를 알 수 있는 대목입니다. 더 이상 시세차익을 내기 어려운 안정기가 오면 임대 등 수익형 투자가 고개를 드는데요. 매달 꼬박꼬박 쌓이는 월세만 모아도 집값 상승 효과를 볼 수 있습니다. 리모델링 및 용도 전환 등을 통해 수익을 개선하는 방법도 고려해볼 만 합니다. |
| | 보다 더 싸게 구입해야 실패확률 낮다…경매시장 각광  시장이 안정기로 접어들면 자연스레 경매시장에 대한 관심이 높아지게 됩니다. 집값 상승가능성이 낮아 차익을 내기가 어려워진 만큼 보다 싼값에 집을 장만하는 것이 리스크를 줄일 수 있어서입니다. 집값이 제자리에 머물기만 해도 싸게 산 차익 분으로 시세 차익을 볼 수 있죠. 자금 마련에 비상이 걸린 유주택자들의 매물이 경매시장에 나올 가능성이 높아졌는데요. 이미 실수요자들의 진입이 일반화된 경매시장에서 철저한 권리관계 분석과 법적인 하자나 인수여부 확인은 필수입니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70%대를 기준 삼으면 좋은 기회를 잡을 수 있습니다. |
| | 종잣돈 모으고 청약자격 쌓아 내집 마련 노려볼 만  전 정부에서 청약자격을 낮춘 탓에 치열한 청약경쟁을 뚫어야 당첨 기회를 잡을 수 있었던 청약시장. 아무리 청약자격을 높게 쌓아도 당첨 기회를 잡을 수 없어 서민들에게 인기단지 당첨은 ‘그림의 떡’으로 비유돼왔는데요. 앞으로는 청약자격을 높게 쌓은 무주택 수요자들에게 내집 마련 절호의 기회가 주어질 전망입니다. 1순위 청약 자격이 강화되고 청약가점제 물량 비중이 확대된데다 규제에 손발이 묶인 유주택자들의 청약 참여가 줄어들 것으로 예상됩니다. 실수요자라면 섣부른 내집마련보다 전세로 눌러앉아 청약자격을 쌓고 자금을 마련해 인기단지를 적극 노려볼 만 합니다. |
| | 어설픈 여러 채 집 보다 똘똘한 한 채가 낫다  다주택자 양도세 중과와 양도세 비과세 거주요건 강화 조치는 다주택자들에게 큰 고민을 안겼습니다. 집값이 잡히지 않으면 보유세 인상 등 추가 규제카드가 나올 가능성이 높고, 9월 중 정부가 발표하기로 한 전∙월세 안정화 대책도 집주인들에게는 불리하게 작용할 것으로 예상되구요. 어설픈 여러 채의 주택을 유지하기 보다 역세권 주변이나 대규모 개발 계획을 갖춘 곳, 학군∙생활편의시설이 잘 갖춰져 실거주에 유리하면서 집값 상승여력이 높은 ‘똘똘한 한 채’로 다이어트를 하거나 갈아타는 방법도 고려해볼 만 합니다. |
| | 투자 위험요인 증가…똘똘한 한채로 갈아타 종자돈 마련해야 시장의 패러다임이 호황기에서 안정기로 전환하는 혼돈의 시기. 기존의 투자패턴에 익숙했던 내집마련 수요자들의 전략 변화가 요구되고 있습니다. 정부의 정책 기조와 가계 부채 경감대책, 금리인상 등 투자의 위험요인이 많은 만큼 실거주에 무게를 두고 부동산을 접근해야 할 시기입니다. 실수요자나 유주택자는 자금 수준에 맞는 똘똘한 집 한 채로 갈아타 종자돈을 마련하구요. 자금 여력이 없는 다주택자라면 주택처분이나 전세의 월세 전환, 리모델링과 용도전환 등을 통한 임대수익 개선을 고려해볼 만 합니다. |
