| 8.2대책에도 ‘서울 불패론’은 계속
강력한 부동산 규제책을 담은 `8.2부동산대책`에도 불구하고 서울 불패론이 고개를 들고 있습니다. 서울 전 지역은 투기과열지구와 투기지역으로 묶여 선정됐는데도 불구하고 SK건설이 서울 마포구에 공급한 `공덕 SK리더스뷰`는 평균 34.6대 1의 경쟁률로 1순위 청약 마감했습니다. 서울 동작구 사당동에 분양한 `이수역 리가`도 4.3대 1의 평균 경쟁률로 1순위에서 모두 마감했고요. 8.2대책 이전에 분양한 단지지만 ‘DMC에코자이’가 5일만에 '완판’하면서 더욱 서울 불패론에 힘이 실리고 있습니다.
| 서울 불패론에 심기 불편한 서울 ‘실수요자들’
서울 불패론으로 다급해진 것은 자금여력이 충분치 않은 서울에 직장을 둔 실수요자들입니다. 서울 집값이 더 오를 것이란 전망이 나오면서 실수요자들은 분양시장을 기웃거리고 있는데요. 하지만 사실 실수요자들에게 비싼 서울 집값은 부담입니다. 그리고 금융규제가 강화되면서 청약을 받더라도 주택 가액의 최고 50%이상은 미리 확보해야 자금 문제로 어려움을 겪지 않을 수 있습니다. 목돈이 적은 실수요자들에게는 꿈 같은 이야기죠. 공덕 SK리더스뷰 역시 인근 시세보다 저렴한 분양가를 내세워 인기를 끌었다고 하나 대출이 막힌 상태에서 전용 84㎡ 기준 약 5억원의 현금을 가지고 있어야 무리 없이 청약 잔금을 치를 수 있다고 하는데요. 서울 분양시장이 부자들의 놀이터로 변했다는 말이 나올 정도입니다.
| 서울 집값은 그 동안 얼마 정도 올랐나?
서울 아파트값은 최근 부동산시장 활황을 타고 가파르게 상승했는데요. KB부동산 주택가격동향 자료를 보면 지난 3월 서울 아파트의 평균 매매가격이 6억원을 돌파했습니다. 관련 조사를 시작한 2008년 12월이후 처음으로 이 같은 매매가를 기록한 것이라 합니다. 이후로도 계속 올라 현재는 평균 6억2,448만원의 시세를 형성하고 있고요.
| 서울 저평가 지역 신흥 주거촌으로 ‘환골탈태’
서울 아파트 평균 매매가격이 6억원을 넘어선 상황에서 대출까지 막혀 자금여력이 충분치 않은 이들은 속앓이를 할 수밖에 없는데요. 특히, 전세와 월세도 오르고 있어 월급쟁이 직장인들에게는 더더욱 부담입니다. 상황이 이렇다 보니 실수요자들은 서울 내에서 다소 저평가돼 있던 지역들로 눈을 돌리고 있습니다. 대표적인 지역이 상대적으로 집값이 낮은 구로구, 영등포구, 동대문구 등 입니다. 수요가 몰리자 이들 지역은 각종 개발사업과 생활 인프라 시설이 확충되고 한동안 공급이 끊겼던 새 아파트 단지들이 들어서면서 새로운 주거촌으로 탈바꿈하고 있습니다.
| 구로구_공단에서 첨단 디지털단지로
서울에서 저평가됐던, 하지만 지금은 신 주거촌으로 환골탈태하고 있는 지역들을 살펴볼까요. 우선 구로구 일대는 한때 구로공단으로 불리는 공장 밀집지대로서 낙후된 이미지를 가지고 있죠. 하지만 정부의 구로산업단지 첨단화 계획에 따라 2000년대에 들어 지식산업 중심으로 변모하기 시작했는데요. 2004년에는 구로공단역도 구로디지털단지역으로 이름을 바꾸는 등 구로구 일대는 공장지대가 아닌 IT산업 등 벤처기업들이 속속 모여들며 대표적인 업무지구 중 하나로 자리매김 했습니다. 특히 이곳 구로는 개발을 마친 천왕지구를 비롯해 개발 예정인 항동지구 등 새로운 택지지구 개발사업이 진행 중이어서 신 주거벨트로 바뀌고 있는데요. ㈜한양은 9월 항동지구 5블록에 항동지구 내에서 가장 큰 규모인 634가구의 ‘서울 항동 한양수자인 와이즈파크’를 분양할 예정입니다. 초등학교와 유치원 예정부지가 단지와 바로 맞닿아 있어 항동지구 내 가장 편리한 교육 여건을 갖추고 있다는 평을 받고 있는 곳이죠.
| 영등포구_초대형 복합쇼핑몰 타임스퀘어로 거듭난 공장밀집지역
영등포구 역시 문래동, 영등포동 등 1990년대까지만 해도 제철과 방직 공장이 즐비했던 공업지역이었습니다. 특히 영등포역 일대는 집창촌과 노숙자 수용시설까지 위치해 낙후된 이미지를 형성하고 있었죠. 하지만 2009년에 초대형 복합쇼핑몰 타임스퀘어가 개관함에 따라 지역의 분위기가 크게 바뀌었는데요. 최근에는 서울시가 영등포역 일대 78만6,000㎡를 도시재생활성화 서남권 거점지역으로 선정해 5년간 최대 500억원을 투입하기로 하는 등 추가 호재도 있습니다. 영등포구에서는 ‘영등포 꿈에그린’이 분양을 준비 중입니다.
| 동대문구_잇따르는 도시재생사업, ‘청량리 588’ 오명 벗는다
동대문구는 이른바 ‘청량리 588’로 불리던 집창촌이 자리했던 곳으로 중고차시장까지 더해 서울에서도 가장 낙후된 이미지를 가진 지역 중 하나였습니다. 하지만 최근에는 청량리재정비촉진지구, 전농•답십리재정비촉진지구, 이문•휘경재정비촉진지구 등의 도시재생사업에 힘입어 미래가치가 뛰어난 곳으로 각광받고 있는데요. 특히 서울의 대표적 집창촌으로 알려져 온 청량리588을 허물고 이 곳에 지상 200m 높이의 주상복합건물 65층 3개 동과 63층 1개 동 호텔•사무실•오피스텔•백화점 등을 갖춘 42층 규모의 랜드마크 타워가 들어설 예정인데요. 이와 함께 동대문구의 위상이 크게 변화할 것으로 기대를 모으고 있습니다. 이 곳에서는 ‘장안 태영 데시앙’이 분양을 준비 중에 있습니다.
| 신소비 계층으로 떠오른 ‘합리적 소비족’
지금까지 소개한 지역들이 눈길을 끌고 있는 것은 '합리적 소비족'이 신소비 계층으로 떠오르고 있기 때문입니다. 주어진 소득 범위 내에서 여러 가지 상품을 적절하게 선택하고 현재뿐만 아니라 먼 장래까지 감안하여 만족을 극대화하는 소비행위를 합리적 소비라 하는데요. 이들 지역이 현재는 도시재생사업 등으로 기존의 이미지를 벗고 환골탈태하고 있으며 집값도 서울 내에서 상대적으로 저렴한 편이어서 8.2대책 이후 합리적인 실수요자들의 관심을 끌고 있는 것입니다. 마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠.
“최근 투기 수요로 집값이 크게 부풀려진 상황에서 서울 실수요자들은 서울에서 상대적으로 저렴한 지역으로 눈을 돌릴 수밖에 없는데요. 하지만 이들 지역의 집값도 빠른 속도로 오르고 있어 신중하게 시세를 파악해 접근할 필요가 있습니다.”