부동산 경매는 물건을 팔고 싶은 사람이 구매를 원하는 다수의 사람들에게 매수 청약을 실시하여 가장 높은 가격으로 청약한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래이다. 부동산 경매는 내 집 마련이나 투자를 할 수 있는 또 다른 방법이다.
전문가부터 초보자까지 참여할 수 있는 만큼 진입장벽이 높은 수준은 아니다. 하지만 부동산 경매의 전반적인 과정을 이해하기 위해서는 법률용어를 포함한 다양한 경매 용어를 알아야 한다.
경매와 공매
경매란 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 의뢰하면 법원이 다수의 매수인 중 가장 높은 가격을 부른 사람에게 팔아 돈을 대신 받아주는 것을 말한다.
공매란 국세 징수법에 의해서 국가기관에 체납된 세금을 징수하기 위하여 한국 자산관리공사라는 공공기관에 의뢰하여 강제 매각하는 절차를 말한다. 즉, 체납세금이나 국가 추징금을 대신해 압류한 재산을 경매 입찰하는 것을 말한다.
경매와 공매는 기본적인 개념과 절차는 비슷하지만 집행기관의 차이, 법의 차이, 입찰방법의 차이를 가지고 있다. 경매는 민사 집행법에 근거를 두며 법원에 직접 찾아가서 입찰을 해야 하는 방식이지만 공매는 국세 징수법에 근거를 두며 인터넷을 통한 입찰이 가능하다.
가압류·가처분·가등기
가압류란 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말한다. 즉, 채권의 대상을 보전하기 위해서 집행 대상이 되는 재산을 미리 압류하는 것을 말하는데, 소송기간 동안 채무자가 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 역할을 한다.
가처분은 재산의 처분을 제한하는 절차를 말한다. 가압류와 가처분은 비슷한 성격을 띠기 때문에 헷갈리는 경우가 많다. 가압류와 가처분의 차이를 가압류는 금전채권을 대상으로, 가처분은 그 외의 것을 대상으로 한다고 숙지하면 이해하기 쉽다. 다툼의 대상이 되는 물건이나 지위에 대하여 임시로 잠정적인 법률관계를 형성시켜 채권자가 입게 될 손해를 사전에 예방할 수 있다.
가등기는 물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 사전에 미리 보전하기 위해 하는 예비 등기를 말한다. 즉 이중매매, 소유권 이전 방해 등을 사전에 막아 원활하게 돌아가도록 등기 순위를 확보하는 제도이다. 매도인이 이전등기를 하는 데 협력하지 않는 경우나, 매매의 예약에서 아직 소유권을 취득하고 있지는 않으나 예약자로서의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 이용된다.
부동산 경매에 관심이 있고 실제로 참여하기 위해서는 경매 용어에 대한 사전 지식은 필수다. 부동산 경매 용어에는 우리가 일상에서도 사용하는 단어들도 있어 알아두면 많은 도움이 될 수 있다. 부동산 경매의 전문가가 되기 위해서는 용어에 대한 학습도 필요하지만 무엇보다 부동산 시장 전체의 흐름을 읽고 파악할 수 있는 능력이 필요하다.
