┃4000만원대 안착한 강남 분양가
강남 아파트 분양가가 3.3㎡당 4,000만원대에 안착하는 양상입니다. 지난해 말 4000만원대를 넘어선 서울 서초구와 강남구의 평균 분양가는 이후 지속적으로 상승해 올해 4월에는 각각 4128만원과 4546만원을 기록 중입니다. 업계 및 부동산인포에 따르면 올해 1/4분기 강남구에서 분양한 아파트의 분양가는 서울 여타 지역에 비해 3.3㎡ 기준, 최대 1500만원 가량 높은 것으로 조사됐습니다.
강남 아파트 분양가가 유독 비싼 이유는 무엇일까요? 원인은 땅값에 있습니다. 통상 아파트 분양가를 결정하는 요인은 땅값과 공사비, 기타 금융비용과 영업비용 등인데요. 이 중 땅값이 절대적인 비중을 차지하고 땅값 비싼 강남이기에 분양가에 고스란히 반영이 되는 것이죠.
┃서울 땅값은 얼마?
실제 통계청 자료를 바탕으로 현재 아파트로 이용 중인 서울 표준지공시지가를 분석해 보니 강남구가 가장 비싼 것으로 조사됐습니다. 그 뒤를 서초구와 송파구가 잇고 있고요. 반면 서울 도봉구, 노원구, 강북구, 중랑구, 금천구 땅값은 3.3㎡ 기준 1000만원 이하로 강남3구와 최대 2000만원 가량 차이가 났습니다.
“건축비는 전국적으로 별반 차이가 나지 않습니다. 중요한 것은 땅값입니다. 공공택지에서 짓는 아파트를 주변 시세보다 싼 가격에 분양할 수 있는 이유도 이 때문이죠. 땅값이 주변 시세에 비해 싸니 아파트 분양가도 낮출 수 있는 것이고요.”(부동산 전문가 H씨)
┃분양가의 7할은 땅값
상황이 이렇다 보니 특히 땅값이 비싼 지역의 경우 아파트 분양가는 땅값이 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다. 서울의 경우 아파트 분양가 중 땅값이 차지하는 비율이 70%에 달하죠. 전남과 강원도의 경우 땅값이 분양가의 16%에 불과한 것과는 대조를 이룹니다.
서울 자치구별로 좀더 세분화하면 평균 분양가에서 땅값이 차지하는 비율은 다소 차이를 보이고 있습니다. 송파구 땅값은 2,486만원인 반면 아파트 평균 분양가는 2,025만원으로 오히려 땅값이 더 비쌌죠. 반면 지난해 뚝섬과 한강변을 중심으로 최고급 아파트가 들어서며 평균 분양가를 끌어올렸던 성동구의 경우 땅값(1,578만원)이 분양가의 33% 수준이었습니다.
“30평형대 아파트를 분양 받더라도 대지지분은 30평이 주어지는 것이 아니기에 분양가와 땅값을 1대1의 비율로 단순 비교하는 것은 무리가 있을 수 있습니다. 분양가가 땅값에 비해 낮게 나온 송파구가 그래서 나온 것이죠. 하지만 이런 지역은 향후 집값 상승을 예측할 수 있습니다. 또한 지역별 땅값은 각 자치구별 분양가를 비교하는 잣대도 될 수 있을 것입니다.”(부동산 전문가 P씨)
표준지공시지가가 분양가와 비례하는 것과는 달리 집값 상승률은 별개의 문제입니다. 집값 상승률과 땅값 상승률이 때로는 디커플링을 보이는 것이 그것인데요. 지난해 주거로 이용 중인 전국의 지가 상승률을 조사한 결과 전국적으로 4% 대의 상승률을 기록한 반면 경남, 충북, 울산, 충남의 아파트값은 하락을 했습니다. 또한 서울과 세종 아파트값은 땅값 상승률의 2배 이상 상승하며 집값 상승에 견인차 역할을 했죠.
“집값을 결정하는 요인을 땅값 하나로 단정하기에 어려운 이유가 증명되는 예라고 할 수 있습니다. 땅값에는 ‘입지’라고 하는 무형의 가치 예컨대 학군이라는지 교통, 생활의 편리함을 더해주는 인프라가 포함돼 있죠. 이 입지는 아파트가 지어진 이후에 서서히 가치가 빛을 발하는 경우가 많습니다. 그 가치가 ‘집값 프리미엄’으로 더해지는 거죠. 집값이 땅값에 비해 경기 등에 더욱 민감하게 반응하는 이유이고요. 반면 물리적인 증가에 한계가 있는 땅은 그 자체로 희소가치가 있기에 시간이 지남에 따라 꾸준히 상승합니다. 땅값은 꾸준히 상승하는 반면 집값은 등락을 거듭하는 이유입니다.”(K대학교 부동산학과 교수 S씨)
┃표준지공시지가와 분양가의 관계
토지는 개별성이 강합니다. 때문에 표준지공시지가가 아무리 대표성이 있는 토지라 하더라도 현재 드러나고 있는 집값을 그대로 반영하고 있다고 단정하기에도 무리가 있습니다. 아파트 가격은 토지비용과 건축비 외에 브랜드, 조망 등 무형의 가치도 아파트 가격을 끌어올리는 요소의 일환이기 때문입니다. 공시지가 산정이 후행성이라는 점에서 시차 반영도 안 되고 있고요. 하지만 분양가에서 땅값이 차지하는 비중을 알고 있다면 부동산을 가치투자로 접근하는 기준이 될 수 있으리라 판단됩니다.
