지난 5월 15일 서초구청은 재건축 아파트인 서울 서초구 반포 현대 아파트 조합원에게 재건축 초과이익 환수제에 따른 예상 부담감으로 1인당 3천569만 원을 통지했다. 반포 현대의 부담금 산정액은 향후 재건축 단지들에 부과될 부담금 규모를 가늠할 수 있는 바로미터가 될 수 있기 때문에 금액에 대한 관심이 높았다.
재건축 초과이익환수제란?
재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 조합이 일정액 이상 이익을 얻었을 때 세금을 더 내도록 하는 제도로 부동산 경기 과열로 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킬 우려가 있어 2013년부터 2017년 12월까지 한시적으로 제도 시행이 유예됐다.
자유 한국당 의원들은 유예기간 연장을 위한 법률 개정안을 발의했지만, 발의한 3건의 관련 법안 개정안은 지난 13일 국토법안심사 소위원회에서 상정 폐기되면서 예정대로 부활했다.
때문에 지난해 2017년 연말까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축단지까지 재건축부담금 면제 적용을 받았다.
조합원 1인당 평균 이익 별 부과율
재건축 초과이익환수제(재초제)는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만 원 이하의 경우에는 부담금이 면제되고 평균 이익이 3천만 원 초과~5천만 원 이하일 경우 3천만 원을 초과하는 금액의 10%가 부과된다.
이익금이 5천만 원 초과~7천만 원 이하라면 기본 부담금 200만 원에 더해 5천만 원을 초과하는 금액의 20%가 부과된다. 7천만 원 초과∼9천만 원 이하는 기본 부담금 600만 원에 더해 7천만 원을 초과하는 금액의 30%가 부과된다.
9천만 원 초과∼1억 1천만 원 이하는 기본 부담금 1천200만 원에 더해 9천만 원을 초과하는 금액의 40%가, 1억 1천만 원을 초과하면 기본 부담금 2천만 원과 1억 1천만 원을 초과하는 금액의 50%가 부과된다.
즉, 재건축을 통해 내 집이 더 비싸졌으면 그 차익에 대해 최대 50%를 세금, 부담금으로 내야 하는 것이다. 최근 국토부는 강남 재건축단지 조합원 1명당 내야 하는 부담금이 최대 8억 원까지 나올 수 있다는 자료를 발표하면서 재건축 추진 단지들이 강력하게 반대를 하고 있다.
논란의 쟁점은 바로 이것
재건축 조합원 입장에서는 낡은 집에 살다가 건설사에서 재건축을 해준다고 해서 새집을 받았는데 몇억씩 현금을 내라고 하니 억울한 면이 있다. 실제로 발생하지도 않은 미실현 이득에 미리 과세를 한다는 점도 논쟁거리이다. 반대로 집값이 떨어지면 정부에서 보상해 주겠냐는 말도 나온다.
이에 재건축 추진 아파트 단지들이 재건축 초과이익환수제가 국민 평등권, 재산권, 행복추구권 등 기본권을 침해한다며 위헌소송을 냈다. 주택 매입 시점이 다른 조합원들 간에도 일괄적 세금이 부과되는 형평성 논란도 있었다.
하지만 지난 4월 헌법재판소가 11곳의 재건축조합이 낸 ‘재건축 초과이익 환수’에 관한 법률 위헌에 대해 각하 결정을 내리면서 올해 5월부터 본격적인 시행을 앞두게 됐다.
재건축 신화 흔들리나
그동안 강남 재건축 단지는 ‘돈이 된다’는 인식 때문에 일반 아파트보다 주간단위 2~3개 높은 상승률을 보이며 승승장구했다. 오래된 아파트를 사서 버티면 재건축을 통해 시세 상승분과 새 아파트 프리미엄 등을 합쳐 억대 차익을 얻을 수 있어서다.
하지만 초과이익환수제를 통해 과도한 재건축 이익에 대해 세금을 부과하기로 하면서 아파트는 무조건 돈이 된다는 신화가 흔들리고 있다.
한국감정원에 따르면 재건축 초과이익 환수 부담금 여파가 더해지면서 서울 강남권 아파트값은 6주 연속 하락했다.
정부의 잇따른 규제로 주택시장이 침체된 데다 보유세 인상, 지방선거 등이 예고돼 있어 앞으로의 전망도 불투명한 만큼 당분간은 수요자들의 관망세가 이어질 것이라는 전망이 높다.
