부동산

과천, 분당…낡은 아파트 재건축과 리모델링 사업 속도 낸다
노후된 아파트 브랜드 새아파트 탈바꿈 기대감…2~3개월만에 2억원이 올라

A씨는 지난 2006년에 전세에서 매매로 전환했다. 그 때 집값은 4억원대. A씨가 산 전용면적 101㎡ 아파트는 2007년초 6억원대까지 뛰기도 했지만 글로벌 금융위기에 부동산 시장이 얼어붙으면서 아파트값은 가파르게 하락했다. 경기가 회복된 2010년 말에도 집값은 4억5000만~4억7000만원대를 맴돌았다. 2014년말부터 부동산 시장이 규제 완화로 '반짝 호황'을 보였지만 인근 삼송지구가 부각되면서 일산은 수요자들의 관심권 밖으로 밀려났다. A씨의 아파트값은 약 10년 전이나 지금이나 큰 차이가 없다.

반면 2006년 같은 시기에 과천시 별양동 주공4단지 전용 91㎡의 시세는 비슷한 수준이었다. 과천시는 과천정보청사 이전 등으로 가격 변동이 크긴 했지만 지금 현재 시세가 9억5000만원 이상으로 2배 이상이 뛰었다. KB시세 기준 과천시 별양동 평균 아파트 매매값은 현재 3.3㎡당 3910만원으로 4000만원을 눈앞에 두고 있다. 강남구 도곡동의 평균 아파트값이 3802만원이니 과천시는 강남보다 비싼 동네이다.

일산과 과천의 가장 큰 차이는 서울의 접근성 아니 강남의 접근성이다. 강남과 맞붙어 있어 강남 생활권이 가능한 대표적인 곳이 과천과 분당을 들 수 있다. ‘경기도 강남 과천’, ‘천당 밑 분당’이라 불리던 두 곳은 노후화와 인근 신도시 개발 등으로 잠시 주춤하기는 했지만 최근에는 다시 그 명성을 되찾고 있다.

과천의 역사는 1975년 12월 수도권 인구분산 계획에 의거 수립된 정부 제2청사 건립 계획으로부터 시작된다. 정부과천청사는 대지면적 369,991㎡(111,921평)을 확보해 개발되기 시작했다. 1979년 4월 청사1.2동이 착공된 것으로부터 정부과천청사 부지가 개발되기 시작했다. 1985년 12월 청사3.4동이 준공되어 1986년 1월 상공부, 재무부, 노동부, 동력자원부가 각각 입주하는 등 정부기관이 세종시로 이전되기 전까지 정부과천청사 입주기관은 9개 중앙행정부처 5,500여 명이었다. 과천은 이렇게 중앙행정부처가 위치하는 중요한 역할을 했을 뿐만 아니라 강남구와 바로 접해 있는 입지적 장점으로 주목받아 왔다.

분당신도시의 역사는 정부가 만성적인 주택공급 부족현상을 해소 하기 위해 1988년 9월 주택 200만호 건설계획을 수립하면서 분당신도시가 탄생했다. 1992년 입주와 함께 본격적으로 기반시설이 갖춰지면서 강남 부유층들이 분당으로 이동하였다. 분당신도시가 건설되면서 서울에 본부를 두었던 각종 공기업들(한국토지공사, 한국통신, 한국가스공사, 대한주택공사 등)이 분당으로 이전했다. 2001년에는 분당신도시 역세권 약 267만㎡가 벤처기업 육성촉진지구로 지정되었다. 이 지구에 다수의 민간 벤처빌딩 외에 SK텔레콤연구소, 삼성연구소, 포스데이타 등의 대기업을 비롯해 GNG네트웍스IDC센터, 전자부품연구원 등이 자리잡고 있다. 야탑동에는 약 16만㎡의 분당테크노파크가, 정자동에는 약 33만여㎡의 분당벤처타운이 조성되어 있다.

과천시 별양도에 위치한 A공인중개사는 “과천이요? 과천청사가 이전이 되면서 과천의 명성을 잠시 잃은 적도 있지만 지금 과천은 제2의 전성기를 맞이하고 있어요”라며 “과천 주민들은 물론 과천에 청약이며, 집을 사는 사람들은 판교는 물론 남을 능가할 수 있는 곳으로 거듭날 수 있다고 판단하고 들어오는 거에요.”라고 전했다.
분당의 성장가치에 대한 평가도 높다. 이매동에 위치한 K공인중개사는 “제2∙3 판교 테크노밸리 등의 개발 호재와 리모델링 사업 활기 등의 기대감으로 분당이 다시금 주목받고 있다”고 말했다.

실제로 과천과 분당은 수도권에 쉽게 찾아보기 힘든 대규모 개발이 속도를 내고 있다. 먼저 과천에서는 과천지식정보타운이 2021년 준공을 목표로 조성 중이다. 과천지식정보타운은 과천시 갈현동과 문원동 일대 135만3090㎡ 부지에 주택 8000여가구와 지식기반 산업체가 함께 들어서는 자족형 공동주택지구로 2021년 상반기까지 조성된다. 그리고 과천복합문화관광단지(2021 완공 목표)는 지하철 4호선 경마공원역 인근인 과천동 208번지 일원에 조성될 예정이다. 사업면적 18만5000㎡ 규모에 쇼핑, 업무, 숙박, 문화시설이 어우러진 복합시설이 들어서게 된다. 교통도 더 좋아진다. 신설 예정인 4호선 지식정보타운역과 수도권광역급행철도(GTX) C노선, 복정역과 경마공원역을 잇는 15.2km의 위례과천선 개통도 이어진다.
 

분당의 가장 주목되는 개발은 제2∙3 판교 테크노밸리 조성이다. 정부는 제2판교 테크노벨리에 이어 경기도 성남시 금토동 일대에 미래금융산업 관련 기업이 주로 입주하게 될 제3판교 테크노밸리를 조성한다. 이 사업이 완료되면 판교 일대는 기존의 제1판교, 조성 중인 제2판교 테크노밸리를 포함해 167만㎡ 규모의 첨단산업지구가 된다. 지난 달 28일에는 신분당선 미금역이 개통해 운행에 들어갔다. 미금역 개통으로 강남역까지 19분만에 도달하게 됐다. 한솔 주공 5단지가 시공사 선정해 리모델링 사업에 박차를 가하는 등 리모델링 사업도 탄력받고 있다.

서초구 반포동이 낡은 아파트들이 브랜드 새아파트로 속속 탈바꿈되면서 대한민국의 대표적인 신흥부촌으로 거듭났듯, 과천과 분당도 제2의 반포로 꿈꾸고 있다.

과천과 분당은 10여년 만에 새 아파트가 공급되는 만큼 인기가 대단했다. 먼저 과천은 지난 2016년 과천주공 7-2단지 재건축한 ‘래미안 과천 센트럴스위트’로 평균 36.18대 1, 최고 116.4대 1의 경쟁률로 과천 분양 흥행에 성공했다.

1차 흥행은 올해로 이어졌다. 지난 3월에 분양한 과천주공2단지 재건축 아파트 ‘과천 위버필드’는 1순위 평균 17대 1, 서울과 경기 등 수도권을 대상으로 하는 1순위 기타지역 청약에서 최고 경쟁률은 106대1이라는 높은 경쟁률 속에 전 주택형이 마감됐다. 앞서 1월에 분양한 ‘과천센트럴파크푸르지오써밋’은 14대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다.

곧이어 이번 달에 분양에 나서는 과천12단지 재건축 ‘과천 센트레빌’의 분양도 벌써부터 핫 하다. 특히 과천 센트레빌의 콘셉트는 대치동부센트레빌과 센트레빌아스테리움서울을 능가하는 고급단지로 강남 수요까지 흡수할 전망이다. 단지 전체 1층을 최대 6m에 달하는 하이필로티 구조로 설계해 저층 세대의 프라이버시 침해를 방지하고, 층간 소음을 줄일 수 있는 차음재를 일반 아파트 평균대비 2배 수준으로 시공한다. 타입에 따라서는 부분임대형 평면도 선보일 예정이며, 최상층 펜트하우스에는 복층형 설계가 도입된다. 입지도 뛰어나다. 지하철 4호선 정부과천청사역이 가깝고 단지 가까이 문원초, 과천문원중, 과천중앙고, 과천외고가 위치해 있다.

 
분당에서는 정자동에서 15년 만에 새 아파트가 공급된다. 포스코건설이 성남시 분당구 정자동 옛 분당 가스공사 부지를 개발해 짓는 ‘분당더샵파크리버’이다. 단지는 동막천과 정자공원에 둘러싸여 있어 주거환경이 쾌적하다는 평가를 받는다. 단지 앞으로 탄천이 흐르고 뒤로는 불곡산이 위치한 전형적인 배산임수 입지다. 초등학교 3곳과 중학교 2곳, 고등학교 3곳을 도보로 이용할 수 있으며 4대 학원가로 불리는 분당 학원가도 인접해 있다.

대규모 개발호재와 브랜드 새아파트가 속속 분양을 나서면서 아파트값도 많이 올랐다. KB시계열 자료에 따르면 올해(1~4월) 경기도 아파트 매매값을 시군구별 조사한 결과 분당구가 7.56%로 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 이어 성남시가 6.06%, 과천시가 2.48% 순으로 많이 올랐다.

과천시 별양동 재건축 단지인 과천주공4단지 전용 73㎡는 올해 1월 7억4500만원, 7억8000만원 정도에 거래됐는데 4월에는 9억원이 올랐다. 3개월만에 1억원 이상이 오른 것. 주공6단지 전용 47㎡ 역시 올 1월에 8억1000만원에 거래됐지만 5월에는 9억2000만원에 실거래 됐다.

상대적으로 새아파트 가격은 더 올랐다. 원문동 래미안슈르 전용 137㎡는 1월 12억2000만원에 거래됐지만 4월에는 2억원 가량이 오른 14억원에 거래됐다. 분당의 대표적인 고급 아파트인 정자동 분당파크뷰 전용 139㎡는 1월에 11억4500만원에 거래됐지만 2개월 만에 2억원 가량이 올라 13억5000만원에 거래됐다.