역세권은 돈이다. 집을 마련할 때 기왕이면 역세권 단지를 노리는 것이 시세차익에서도 환금성에서도 좋다. 알면서도 생각만큼 행동이 따르지 못한다. 비싸기 때문이다. 하지만 비싸기 때문에 투자 상대에서 제외 시킬 것이 아니라 역발상을 해볼 필요가 있다. 비싼 것은 그만큼 미래가치가 있다는 것으로 우리는 생각의 전환이 필요하다.
일반적으로 역세권이라 함은 지하철역 또는 전철역을 중심으로 접근성이 좋은 지역을 일컫는 말로서 역 주변 지역을 통괄해서 말한다. 다시 말해 지하철역 또는 전철역에서 걸어서 5~10분 이내 또는 거리로 500m 이내를 말한다. 이 범위를 벗어나면 사실상 역세권의 영향력이 사라지게 된다.
왜 역세권 아파트를 사야 하나에 대한 답을 하자면 오를 때 많이 오르고 내릴 때에는 강한 가격 저지선을 가지고 있기 때문이다. 탄탄한 수요가 뒷받침 되어 있어 침체기에도 가격 하락폭이 크지 않다. 이 때문에 역세권 아파트는 환금성도 높다.
■ 역세권은 돈이다…더블역세권은 집값 상승도 더 크다
도로•철도•지하철 신설은 주변 부동산 시장에 큰 재료로 꼽힌다. 도로 개설에 따라 접근성이 좋아진다는 것은 거주하거나 사업을 하려는 수요가 몰린다는 뜻이고, 이럴 경우 해당 지역의 부동산 가치는 높아지게 마련이다.
내 집 마련에서도 교통 여건은 필수 체크 사항이다. 과거 한정된 장소에서 생활할 때는 교통 여건이 그렇게 중요하지 않았다. 그러나 활동 영역이 점점 넓어지고, 도로 위의 교통체증도 심각해지며, 그런 와중에 지하철이 갖는 의미는 매우 커졌다.
지하철은 목적지까지 가장 신속하고 정확하게 이동할 수 있는 대중교통 수단이며, 자산증식의 한 방법이다. 지하철 역이 가까운 아파트가 그렇지 않은 경우보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다. 이런 이유로 주거 선택 시 역세권 여부가 점점 더 중요하게 고려되고 있다.
역세권 아파트는 지역내에서도 가장 높은 몸값을 자랑한다. KB국민은행 시세에 따르면 길음역 역세권인 서울 성북구 길음동 길음뉴타운6단지는 2018년 5월 16일 기준 3.3㎡당 2297만원으로 길음동 평균 아파트 가격인 1887만원보다 410만원 가량 비싸다.
같은 지역 내에서도 초역세권 아파트와 비역세권 아파트 간의 집값 차이도 크다. 저평가 되어 있다가 지하철9호선이 개통되면서 가치가 높아진 서울 강서구가 대표적이다. 강서구 마곡동에서 가장 비싼 아파트는 같은 시기 마곡힐스테이트로 평균 아파트 매매값이 3.3㎡당 2915만원이다. 반면 같은 동네에서 가장 싼 아파트는 벽산아파트로 3.3㎡당 1662만원으로 무려 1253만원이나 차이가 난다.
서울 노원구 상계동에서 가장 비싼 아파트는 4,7호선 노원역 초입에 있는 상계주공5단지로 3.3㎡당 3047만원선이다. 반면 같은 지역에서 가장 싼 아파트는 지하철7호선 수락산역에서 걸어서 10분 이상 걸리는 북부현대아파트로 3.3㎡당 859만원으로 두 아파트 가격차가 무려 2188만원이다.
역세권과 비역세권 아파트 가격 오름폭도 차이가 크다. 마곡힐스테이트 전용 59㎡가 2016년 7월에 일반평균가가 6억원이었지만 1년 뒤에는 6억8500만원으로 8500만원이 오른 반면 벽산아파트 전용 59㎡는 같은 기간 3억8750만원에서 4억1500만원으로 2750만원 오르는데 그쳤다.
■ 더블 역세권, 트리플 역세권 등 다중 역세권 프리미엄 강세
서울 9개 전철노선 등 수도권에만 총 19개의 전철 노선이 지나는 만큼, 1개 노선만 이용 할 수 있는 아파트는 큰 메리트가 없을 정도가 됐다. 이에 2개 호선이 지나는 더블 역세권이나 3곳 이상의 노선이 인접해 있는 트리플 역세권 등 다중 역세권은 ‘프리미엄 역세권’이 됐다.
실제로 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 25개구 중 월세 비중이 가장 높은 구는 종로구(43.4%)와 중구(42.9%)로 나타났다. 공교롭게도 이들 지역은 종각, 종로, 경복궁, 광화문, 시청, 서울역, 명동, 충무로 등 서울 도심 주요 지하철역이 약 15개 이상 지나는 곳이다. 이에 반해 월세비중이 낮았던 금천구(19.1%)와 양천구(19.9%)는 각각 4개와 6개역이 지나는 지역으로 지하철역이 다소 부족한 것으로 나타났다.
심지어 더블역세권 아파트도 심심찮게 눈에 띄기도 한다. 상황이 이렇다 보니 최근엔 지하철 3개 노선을 걸어서 이용할 수 있는 트리플역세권 아파트가 진정한 역세권 단지로 인기를 얻고 있다. 아파트 상승률 또한 더블역세권과 트리플역세권 간 큰 차이를 보이고 있다.
실제 KB국민은행 부동산 시세를 살펴보면 비슷한 조건의 단지에서도 더블 노선을 갖춘 단지 시세가 높다. 지하철3호선 금호역 1개 노선을 5분 내에 이용 가능한 ‘브라운스톤금호’ 전용 84㎡는 현재 7억6000만원에 형성되어 있다. 반면 단지 규모와 입주연도가 비슷하지만 지하철3호선 옥수역과 경의중앙선 옥수역을 이용가능한 ‘옥수강변풍림아이원’은 같은 면적이 9억8500만원으로 2억원 이상 높게 형성 되어 있다. 가격 상승률도 더블 역세권이 더 높다. ‘브라운스톤금호’는 2015년 5월 5억3500만원에서 현재 7억6000만원으로 42%가 올랐지만, ‘옥수강변풍림아이원’은 6억6500만원에서 9억8500만원으로 48%가 올랐다.
아파트 분양광고에서 빼놓지 않고 등장하는 역세권, 00역 도보 5분 등은 이 같은 요인이 주택 가격과 분양에 얼마나 많은 영향을 미치는지 단적으로 보여준다. 도로뿐 아니라 지하철, 경전철 등 대중교통 수단이 잘 발달된 곳은 부동산 가격을 상승시키는데 필요 충분 조건인 새로운 인구가 유입된다. 또한 상권을 비롯해 각종 인프라가 잘 갖춰진다.
저렴하게 주택을 마련하려는 실수요자 입장에서는 현재 교통 인프라가 완벽하게 갖춰진 곳보다는 지금 당장은 좀 불편하더라도 앞으로 교통환경이 좋아질 곳을 미리 선점해 놓으면 향후 시세 차익을 기대할 수 있을 것이다.
■ 올해 착공 들어가는 신안산선 등 앞으로 개통 앞둔 예비역세권 눈여겨 볼 만
앞으로 지하철, 경전철 등 교통이 개선되는 지역 내에서도 더블역세권 이상을 갖춘 지역이나 단지를 찾으면 안전하다.
수도권 서남부에서는 연내 착공을 앞두고 있는 신안산선 복선전철 사업이 관심사다. 2023년 개통 예정인 신안산선은 안산(한양대역)에서 시작해 시흥, 광명을 거쳐 여의도까지 43.6㎞를 연결하는 노선이다. 안산에서 여의도까지 대중교통 소요 시간이 1시간30분에서 30분대로 단축된다. 신안산선은 지하철2호선과 7호선이 만난다. 지난 3월 포스코건설 컨소시엄이 신안산선 우선협상대상자로 선정되면서 사업이 본궤도에 올랐다. 신안산선 환승역으로 개통될 예정인 지하철 2호선 구로디지털단지역이 도보권인 서울 동작구 대림지구에서는 협성건설이 오는 6월 `동작 협성휴포레 시그니처`(274세대)를 분양한다.
GTX A노선이 사업자 선정으로 본궤도에 올랐다. GTX A노선은 경기 파주 운정에서 일산 킨텍스역을 지나 서울역•삼성역을 거쳐 화성 동탄까지 83.1㎞ 구간, 총 10개 정거장을 연결하는 광역 급행 철도다. 4월 말 국토교통부가 민간 투자 사업으로 진행되는 파주 운정~삼성역(43.6㎞) 구간의 우선 협상 대상자로 신한은행 컨소시엄을 선정하며 사업에 속도가 붙고 있다. 일정대로라면 올해 말에 이 구간 공사가 첫 삽을 뜨고 2023년 개통된다. 용인 기흥구에서는 두산건설은 이달 `신동백 두산위브더제니스`(1187세대)를 선보일 예정이다.
서울 잠실운동장~보훈병원을 잇는 9호선 3단계 구간(9.2km)은 올해 10월께 개통 예정이다. 3단계 구간 급행역은 석촌, 올림픽공원, 보훈병원 등 3개역이다. 급행열차를 타면 보훈병원에서 김포공항까지 소요 시간은 50분으로 단축된다. 강남권을 관통하는 9호선은 황금노선으로 불린다. 지하철 9호선 4단계 연장사업 예비타당성 조사 결과가 상반기 중 나올 전망이다. 9호선 4단계 연장은 서울 강동구 보훈병원과 고덕 강일1지구 3.8km 구간을 4개 역으로 잇는 사업이다.
8호선 연장(별내선)은 강동구 암사동(8호선 암사역)에서 출발해 경기 구리시를 지나 남양주시 별내읍(경춘선 별내역)에 닿는 12.9km 길이 철도다. 2015년 12월 첫 삽을 뜬 뒤 공사가 한창이다. 개통은 2023년 9월 예정이다.