| 8.2대책이 실수요자들에게 드리운 그림자
#서울 동작구 상도동에서 살고 있는 Y씨는 올해 꼭 내 집 마련할 생각이었습니다. 결혼할 때 매수했던 낡은 빌라에서 거주 중인 그는 새 아파트를 분양 받기 위해 재작년 5월 청약통장에 가입해 1년 이상 꼬박꼬박 납입을 했죠. 하지만 8.2대책으로 1순위 청약자격요건이 대폭 강화되자 청약을 포기해야 할까 고민이라고 합니다.
#K씨는 살고 있던 서울 강동구 아파트의 재건축이 진행되자 내년 1월 입주하는 아파트 분양권을 실거주 목적으로 매수했습니다. 그런데 8.2대책 발표 후 다주택자(분양권 포함)라는 이유로 중도금 대출 승계를 받지 못하게 됐죠. 목돈 마련이 어려워지자 K씨는 재건축 아파트를 팔려고 내놨지만 매수자가 나타나지 않아 답답하다고 합니다.
| 시행일 제각각인 전방위 규제, 헷갈린다, 헷갈려!
8.2대책에는 과열현상을 보이는 부동산시장의 투기세력을 차단하기 위한 전방위적 규제 내용이 담겨 있습니다. 다방면의 규제가 동시다발적으로 이뤄지기 때문에 내용을 미리 숙지하지 않으면 Y씨와 A씨의 사례처럼 실수요자일지라도 선의의 피해를 입을 수 있습니다. 특히 현 정부 들어서는 6.19대책, 8.2대책 등 다양한 부동산대책이 발표됐고, 그 적용시기가 제각각이라 매우 헷갈리기 쉬운데요. 9월 이후 시행되는 대책들을 주제별로 정리해 봤습니다.
| 투기지역 내 재건축∙재개발 규제 강화…향후 공급 감소 우려
우선 9월 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정 이후 시행될 투기과열지구 내 재건축∙재개발 규제들을 주목할 필요가 있습니다. 강남 재건축 단지가 집값 급등의 진원지로 지목된 만큼 규제 수위는 매우 높은 편이죠.
조합설립인가를 받은 재건축 아파트를 매수한 경우 조합원 지위를 승계 받지 못하며 현금청산 대상이 됩니다. 재개발 등은 관리처분인가 후부터 소유권이전등기 시까지 조합원 분양권 전매가 금지되고요. 투기과열지구 내 정비사업의 조합원 분양을 받은 세대는 일반분양과 마찬가지로 5년간 재당첨이 제한됩니다. 또 내년 1월부터는 수익의 최대 50%를 세금으로 환수하는 재건축 초과이익 환수제가 예정대로 시행됩니다.
“내년 초과이익환수제 부활과 금번 8.2대책의 영향으로 서울 분양 물량의 대부분을 차지하는 재개발, 재건축 공급 물량이 2~3년 후부터는 줄어들 가능성이 높습니다. 때문에 올 하반기~내년 중으로까지 분양되는 재개발, 재건축 일반 분양의 가치는 더 높아질 수 있습니다.” (권일 부동산인포 리서치팀장)
| 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과
정부가 투기수요로 규정한 다주택자의 양도소득세 중과도 내년 본격 시행됩니다. 내년 1월 이후 조정대상지역 내 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율이 50%가 일괄 적용됩니다. 현재 적용되는 세율(1년 이내 전매 50%. 1년이상~2년 미만 40%, 2년 이상 6~40%)보다 최대 44%p 높아지는 겁니다. 또 내년 4월 1일부터 주택을 매도하는 다주택자들에 대해 양도소득세가 10%p 이상 중과되며 장기보유특별공제도 배제됩니다.
따라서 올 하반기부터 내년 4월까지 무리하게 갭투자한 다주택자들은 주택을 처분할 것으로 예상됩니다. 정부가 세제, 보험 등 혜택을 강화한다면 주택임대사업자 등록을 고려하는 다주택자들도 늘어날 전망입니다.
| 9월 이후 아파트 분양 시엔 자금계획을 철저히 세울 것
한편 오는 9월 이후 아파트를 분양 받을 계획이라면 중도금 대출 가능 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 9억원 이하 주택의 경우 중도금 대출은 세대당 통합 2건으로 제한되며, 9억원 초과 주택은 신용대출 혹은 종잣돈으로 중도금을 마련해야 하기 때문입니다. 게다가 지난 23일부터 투기지역에서는 30~50%의 강화된 LTV∙DTI가 적용되기 때문에 자신의 자금 여력을 반드시 확인해야 하죠.
일례로 동작구 빌라에 거주 중인 Y씨는 부부 합산 연소득이 6,800만원이고 현 주택에 담보대출은 없다고 가정해 보겠습니다. 올 10월 서울의 분양가 7억원짜리 아파트에 청약할 경우 주택담보대출은 얼마나 받을 수 있을까요?
일단 아파트 가격이 9억원 이하고 세대 내 담보대출이 없으므로 중도금 및 잔금대출이 가능합니다. 다만 Y씨는 1주택자이며 분양가가 6억원을 넘기 때문에 서민∙실수요자에 한해 완화된 LTV∙DTI 50% 아닌 40%를 적용 받게 되죠. 따라서 최대 2억8천만원까지 대출 가능합니다.
| 보다 철저해진 거래신고로 투기수요 진입장벽 높아져
그리고 향후 주택을 매수할 땐 자금조달계획, 입주계획 등을 명확히 밝혀야 합니다. 관련해 9월 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’이 개정될 예정인데요. 시행일 이후 투기과열지구 내 3억원 이상 주택을 거래할 경우 거래신고 시 계약당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획과 입주계획을 추가로 제출해야 합니다. 미신고, 허위신고 시 과태료가 부과되니 꼭 명심해야겠죠?
| 청약제도 개편으로 1순위 자격요건 강화
마지막으로 주택공급규칙이 개정으로 이르면 9월 중순부터 청약제도가 상당부분 개편될 전망입니다. 투기과열지구, 조정대상지역에서는 청약통장가입기간이 2년 이상이어야 1순위 자격이 부여됩니다.
또 청약가점제 비율도 상향되죠. 전용 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율은 투기과열지구에서는 종전 75%에서 100%로, 조정대상지역에서는 40%에서 75%로 강화됩니다. 전용 85㎡ 초과의 경우 투기과열지구는 50% 현행 그대로 변동 없으며, 조정대상지역은 종전 0%에서 30%로 높아집니다.
바뀐 제도에 따라 오는 10월 서울에서 분양하는 아파트 전용 84㎡에 1순위로 청약하려면, 가입기간이 2년 이상이고 예치금액이 300만원 이상인 청약통장을 소유해야 합니다. 또 서울에 1년 이상 거주하고 있는 무주택자 혹은 1주택 세대주이어야 하죠. 그리고 5년 이내에 세대원 전원이 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 합니다.
위 조건을 갖췄어도 가점제 비율이 100% 이기 때문에 무주택기간과 청약통장 보유기간이 길수록, 부양가족수가 많을수록 당첨에 유리합니다. 부양가족은 1명당 5점, 무주택기간은 만 30세 이후부터 1년마다 2점씩 가산되는데요. 만 30세 이전에 결혼한 사람이라면 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 산정, 가점이 계산됩니다.
| 규제의 소용돌이 속 피해 입는 실수요자 없어야 할 것
올해 들어 6.19대책, 8.2대책 등 정책이 연이어 쏟아지면서 주택 수요자들의 피로감도 쌓이고 있습니다. 9월엔 가계부채 종합대책까지 예정된 터라 주택시장의 진정국면은 당분간 지속될 것으로 보이죠. 다만 정책의 목적이 투기를 근절하고 실수요자를 보호하는 데 있는 만큼 좀더 세심한 보완조치가 필요해 보입니다. 현재의 자산이 부족한 신혼부부, 1인가구 등 젊은 층이 강화된 대출규제나 낮은 청약 가점 때문에 내 집 마련을 포기하는 일은 없어야 할 테니 말이죠.