문턱 높아진 분양시장, 규제 덜한 비조정지역으로 풍선효과 기대
정부의 강력한 부동산 대책으로 분양시장의 진입장벽이 높아지자 상대적으로 규제의 영향력이 적은 틈새시장을 찾는 수요자들이 늘고 있다. 특히, 비조정대상지역 내 알짜 단지에 대한 관심이 뜨겁다.
비조정대상지역의 경우 조정대상지역보다 대출조건, 중도금 대출건수, 1순위 자격요건, 가점제 적용비율, 분양권 전매 및 양도세 적용비율 등의 각종 규제가 덜하다.
구체적인 요건을 비교해보면, 먼저 대출조건의 경우 조정대상지역에서 분양하는 아파트는 LTV는 60%, DTI는 50%가 적용되지만, 비조정대상지역의 경우 LTV는 60%, DTI는 60%가 적용된다.
따라서 비조정대상지역에서 분양하는 아파트를 분양받을 경우, 조성 대상지역에서 공급하는 아파트를 분양받을 때 보다 대출금액을 그만큼 높일 수 있다. 수요자 입장에서는 대출금액을 높일 수 있는 만큼 비교적 자금 마련에 대한 부담을 덜 수 있는 것.
중도금 대출건수에 제한도 차이가 있다. 비조정대상지역은 주택담보대출이 세대당 2건까지 가능하지만, 조정대상지역은 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한된다.
1순위 자격조건을 얻는 것도 훨씬 수월하다. 조정대상지역의 경우 청약통장 가입 2년이 경과하고, 24회 이상 납입해야 한다. 또한, 최근 5년 내에 청약 당첨 사실이 없는 1 주택 이하의 세대주만이 1순위 요건에 해당된다.
하지만, 비조정대상지역에서 1순위 요건에 충족되기 위해서는 청약통장 가입 1년에 12회 이상 납입하기만 하면 된다. 특히, 지방의 경우는 6회 이상만 납입하면 1순위 자격을 가질 수 있다.
여기에, 청약 가점제 적용 비율도 상이하다. 조정대상지역의 경우 전용면적 85㎡이하 주택의 75%, 전용면적 85㎡초과 주택의 30%는 가점제를 적용해야만 한다. 하지만, 비조정대상지역에서는 전용 85㎡이하 주택은 40% 이하에서 지자체의 결정에 따라 비율을 정할 수 있으며 전용 85㎡초과 주택은 가점제를 적용하지 않는다.
일반적으로 가점제 적용 시 청약통장 가입기간 및 납입 횟수, 부양가족수, 무주택기간 등의 가점요소에 따라 당첨확률이 갈리는 만큼 신혼부부나 젊은 세대주에게 상대적으로 불리하다. 따라서 가점제 적용 비율이 낮은 비조정대상지역일수록 불특정 다수에게 당첨확률이 높아진다.
특히 분양시장이 주목받는 가장 큰 이유인, ‘분양권 전매’가 비교적 자유롭다는 점은 비조정대상지역의 인기를 더욱 높인다. 조정대상지역의 경우 분양받은 후 소유권 이전등기 시, 즉 준공 후 입주시점까지 전매가 불가능하지만 비조정대상지역은 공공택지는 분양 후 1년, 민간택지는 분양 후 6개월만 지나면 전매가 가능하다.
사실상 분양시장의 가장 큰 매력인 전매를 통한 시세차익 기대가 비조정대상지역에서만 가능한 것.
이에 따라 최근 분양시장에서는 비조정대상지역에서 분양한 단지가 인기 행진을 이어가는 모습이다. 실제로, 부산광역시 중 비조정대상지역에 해당하는 북구, 화명동에서 분양한 ‘화명 센트럴 푸르지오’는 5월 31일 1순위 청약접수 결과, 총 399가구 모집에 2만 8505명이 접수해 평균 7.44대 1을 기록하며 1순위 마감을 기록한 바 있다. 이는 올해 부산에서 분양한 단지 중 최고 경쟁률에 해당한다.
한 업계 전문가는 “비조정대상지역의 경우 상대적으로 규제에서 자유로운 만큼 청약 가점이 낮은 실수요자들 사이에서 관심이 높으며, 수도권이나 부산, 대구 등 인기지역 내에서 조정대상지역에 포함되지 않은 곳의 경우, 풍선효과로 몸값이 높아지며 투자자들의 관심도 높아지는 추세”라며 “다만, 비조정대상지역의 경우 별도의 확실한 호재가 있는 곳이 아니라면, 단기 차익실현보다 실수요자 목적이나 여유자금을 통한 장기투자 정도가 적합하다”라고 말한다.
