| 제2의 전성기 맞이한 송도국제신도시
최근 송도국제도시의 부동산시장은 제2의 전성기라 할 만큼 뜨겁습니다. 신규 분양한 아파트와 오피스텔마다 높은 청약률로 단기간에 완판하면서 미분양은 사라지고 시세는 오르고 있는데요. 부동산114 랩스에 따르면 현재 송도국제도시 3.3㎡당 아파트값은 평균 1,332만원. 저점을 찍었던 2013년(1,218만원)보다 114만원 올랐습니다.
| 들썩이는 송도국제신도시 집값
특히 주목할 점은 가격 상승률입니다. 인천 송도동 주요 지역 아파트 평균 매매가는 △2013년 1,218만원 △2014년 1,229만원 △2015년 1,261만원 △2016년 1,304만원으로 해가 거듭될수록 가파르게 오르고 있습니다. ‘송도 더샵 센트럴파크 2차’ 전용면적 104㎡ 아파트는 올해 상반기 전국에서 매매가격 상승률이 큰 10위권 아파트에 이름을 올리기도 했고요.
| 분양권 거래도 활발
집값 상승에 기대감이 일면서 분양권에 프리미엄이 붙자 분양권 거래도 활발하게 이뤄지고 있습니다. 국토부 자료에 따르면 실제 송도국제신도시에서 올해 7월까지 총 2,132건의 분양권∙입주권 거래가 이뤄졌다고 합니다. 송도 6공구에 들어서는 ‘힐스테이트 레이크 송도 2차’는 지난 5월 전매제한이 풀리자 총 889가구 중 40%에 육박하는 327건의 분양권이 거래되기도 했고요. 이는 투기 목적의 분양권 거래가 이뤄지고 있음을 보여주는 대목입니다.
| 6.19대책 이후 풍선효과 나타난 '송도국제신도시’
사실 송도국제신도시는 지난 6.19대책에서 빠지면서 최대 수혜 지역으로 떠올랐는데요. 문재인 정부의 첫 번째 부동산대책인 6.19대책을 비웃기라도 하듯 부동산대책 발표 이후 분양한 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵'과 ‘힐스테이트 송도 더테라스’에 수만명의 청약자가 몰렸습니다. 결국 1순위 청약에서 각각 평균 7.33대 1의 경쟁률과 35대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 풍선효과를 그대로 보여준 셈이죠.
| 송도, 추가 조정 대상지역 되나 했더니 8.2대책도 빗겨가
또한 송도국제신도시는 6.19대책의 풍선효과를 그대로 보여줬음에도 불구하고 8.2대책도 빗겨갔는데요. 이미 한껏 달아오른 만큼 이번 8.2대책은 오히려 호재로 작용하고 있는 분위기입니다. 8월에도 분양권이 200건 넘게 거래된 사실이 이를 반증합니다. 또한 ‘풍선효과'에 대한 기대감으로 8.2대책 이후 호가가 계속 상승하는 추세입니다. 송도 인근 한 공인중개사의 말을 들어보시죠.
“송도의 경우 부동산대책 발표 이후 투기자금이 몰릴 것이란 기대감에 더 일고 있어요. 매물 철회를 하거나 실거래가보다 3,000만~4,000만원 더 높이 부르고 있는 실정이죠. 호가가 계속 오르고 있죠.”
| 집값 상승에도 전고점 대비 20% 하락한 송도 집값
하지만 송도국제신도시는 한 차례 부동산 거품을 겪었던 만큼 투기수요로 집값이 오르는 것은 경계할 필요가 있는데요. 최근 2~3년간의 부동산 상승 흐름을 타고 집값이 크게 올랐다고 하지만 아직도 과거 꼭지점까지 회복된 상태는 아닙니다. 여전히 전고점 대비 20%가량 빠진 금액을 기록하고 있죠. 이는 초기에 얼마나 송도 부동산시장에 거품이 심했는지를 보여주는 것이며, 일각에서는 이같은 집값 추이를 보이기 때문에 송도가 투기과열지구로 지정되지 않은 것이라 분석합니다.
| 7.5억짜리 아파트가 이제는 4.8억 아파트 신세
실제로 2004년 분양 당시 분양가보다 7,000만~1억6,000만원가량의 프리미엄이 붙었던 송도금호 어울림 전용 84㎡형의 경우 현재 4억500만~4억1,000만원에 실거래 되고 있습니다. 꼭지점을 찍었던 2007년 4월에만 해도 5억6,000만원 갔던 매물이 1억 이상 낮게 거래되고 있는 거죠.
송도풍림아이원도 5억 후반대를 고점으로 현재는 4억원에 거래되고 있습니다. 한때 7억5,000만원에 육박하던 송도아이파크 전용면적 101m²형도 현재는 4억원대 후반에서 5억원 초반으로 10여년 전보다 2억 이상 가격이 뚝 떨어져 있고요.
| 부동산 거품 낀 실사례 ‘송도국제신도시’
개발 초기에만 하더라도 부동산 호황을 타고 제2의 강남이란 수식어가 붙어 있었던 송도국제도시.당시 부동산 전문가들은 송도 시세를 강남 수준에 버금갈 정도로 오른다고 떠받쳤고 전국에서 몰린 사람들로 대란을 일으켰었죠. 송도 집값이 고점을 찍은 2007년 당시 부동산 전문가들은 2014년경 송도 3.3㎡당 아파트 평균 시세는 강남 집값에 근접한 3,000만~4.000만원 선을 넘어설 거라 예상키도 했었는데요. 하지만 현실은 개발 15년 입주 13년차를 맞은 현재, 1,300만원대를 유지하고 있습니다. 혹자는 전고점까지 여유가 있는 만큼 더 오를 수 있다라고 전망하기도 합니다. 하지만 이미 개발이 50% 이상 이뤄진데다 입주 물량이 많고 인천 지역의 집값이 같이 올라 받쳐주지 않는 이상 송도 집값 상승에는 한계가 있을 것으로 보이는데요. 마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠.
“현재 송도에 개발호재가 가시화되고 있고 정부 규제도 받지 않으면서 투자자들의 관심을 받고 있는데요. 하지만 전고점 이상의 상승세를 타기는 쉽지 않아 보이는 만큼 신중한 접근이 필요합니다. 높은 청약경쟁률에도 불구하고 실질적 계약률 및 프리미엄이 낮은 것이 이를 증명하죠."