부동산

지난 해, 수도권 부동산시장에서 광풍을 일으켰던 강남4를 비롯해 과천, 광명, 하남, 남양주 등 부동산시장이 다소 주춤한 모습을 보이고 있다. 정부가 부동산시장 과열지역을 대상으로 규제를 강화해나 가면서다. 반면, 강화된 부동산규제를 빗겨간 규제무풍지역의 부동산시장은 때아닌 호황을 누리고 있다.

■ 11.3대책•8.2대책 등 핀셋규제로 부동산시장 연착륙 유도

2016년 11.3대책과 2017년 8.2대책 모두 강남권을 비롯해 부동산시장이 과열된 서울 접경지역을 표적으로 뒀다.
11.3대책은 청약과열현상이 빈번하게 발생하는 지역을 중심으로 규제를 강화해 나갔다. 청약과열현상과 부동산시장 투기 조짐이 보이는 곳을 조정대상지역으로 묶어 무분별한 청약을 방지했다.
분양권 전매제한을 강화했으며 1순위 청약자격요건(세대원→세대주)도 더욱 까다롭게 했다. 또, 실수요자들의 분양시장 참여를 유도하기 위해 재당첨도 불가능하게 했다. LTV와 DTI도 하향 조정해 내 집 마련의 문턱을 높였다. 
 

문재인정부 들어 부동산규제의 칼날이 더욱 날카로워지고 날렵해졌다. 지난해 발표한 8.2대책은 과열된 부동산시장을 잠재우기 충분했다. 부동산시장의 저승사자라고 불렸던 ‘투기과열지구’가 부활했으며 조정대상지역의 규제도 더욱 강화 시켰다.
투기과열지구 내에서는 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가능하게 했으며 재건축 조합원 지위양도(조합설립인가 후)도 금지시켰다. 또, 신규주택 거래 시 자금조달계획과 입주계획 신고를 의무화했다.

청약조정대상지역도 강력해진 규제를 피해가지 못했다. 청약1순위 자격요건이 훨씬 강화됐으며 가점제 적용(조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%)도 확대됐다. 또, 다주택자 양도세 중과세율도 부활시켰으며 1세대1주택 비과세 요건(2년 거주요건 추가)도 강화시켰다. 또, 분양권 전매시 양도세율을 50% 일괄 적용시켜 실수요자 위주로 분양시장을 재편하도록 했다.
 

■ 핀셋규제로 울고 웃는 수도권 부동산시장

활화산 같이 타오르던 서울 강남권과 과천 등 주요지역의 부동산시장이 빠른 속도로 위축 되고 있다. 반면, 강남이나 과천, 분당 등 주요지역의 부동산시장에 밀려 숨죽이고 있던 지역은 8.2대책 발표 이후 오히려 날개를 달았다.   

이런 현상을 실제 부동산시장에서 어렵지 않게 찾아 볼 수 있다. 대한민국 재건축아파트의 상징이나 다름 없던 ‘은마아파트’도 규제 앞에 무릎을 꿇었다. KB국민은행 부동산에 따르면 은마아파트 전용 76㎡형의 시세가 지난 1월 15억6250만원으로 고점을 찍은 이후 하락세를 면치 못하고 있다. 지난 달에는 마지노선만 같았던 15억원 선이 무너졌으며 현재 14억8750만원 선(7월 기준)에 매물이 나오고 있다.
 

익명을 요구한 한 중개업자는 “집주인이 가격을 낮춰서라도 매도를 서두르고 있지만 찾는 손님이 없다” 면서 “과거에는 호가위주로 거래됐으나 지금은 급매물도 소진되고 있지 않는 상황”이라며 탄식했다.

잠실한강공원 바로 남단 주거명당에 위치한 재건축 추진아파트 잠실주공5단지(전용 76㎡형)의 상황도 크게 다르지 않다. 약 6개월 동안 3.7% 하락해 평균 17억7000만원 선에 매물이 나오고 있다.

재건축초과이익환수제 등장으로 투자 메리트가 줄어든데다가 대출규제까지 강화되면서 강남권에 굳이 비싼 돈을 들여 아파트를 매입할 필요성이 줄었기 때문으로 풀이된다.

강남권 못지 않게 뜨거웠던 과천시의 부동산시장도 한풀 꺾였다. 지난 2월 과천 아파트가격이 3.3㎡당 1193만원까지 오르면서 강화된 부동산규제에도 끄덕 없는 듯 했다. 하지만, 4월 들어 가격거품이 빠지기 시작했다.

3.3㎡당 1100만원 선이 무너졌으며 7월 현재 1081만원 선의 시세를 형성하고 있다. 약 5달 동안 무려 6.4%나 빠진 가격이다.
반면, 투기과열지구로 묶이지 않은 수도권 주요 아파트가격은 여전히 상승기류를 보이고 있다. 조정대상지역과 투기과열지구 모두 피해간 안양시가 가장 큰 수혜지로 꼽힌다. 8.2대책 발표 전인 지난해 2분기(6월) 아파트 시세가 3.3㎡당 1284만원이었다. 1년새 무려 12.1% 올라 7월 현재 평균 1439만원 선에 매물이 나오고 있다.

유독 부동산시장 회복이 더뎠던 용인시의 부동산시장도 살아나고 있다. 같은 기간 동안 아파트가격이 소폭(2.9%) 올랐다. 1년간 가격상승폭이 타지역에 비해 크지 않지만 올해 들어 상승폭을 키워나가고 있는 만큼 향후 부동산시장이 주목 받을 전망이다.

■ 규제무풍지대로 옮겨간 분양시장…용인시 1순위 청약경쟁률 55배 치솟아

강남권이나 과천시 등 부동산규제 강화지역은 분양시장에서 힘이 빠진 모양새를 보이고 있지만 비규제지역은 정반대다. 오히려 극호황을 누리고 있다.
투기과열지구와 청약조정대상지역에서 모두 제외된 부천시, 수원시, 시흥시, 안양시, 용인시 등의 분양시장은 전성기를 맞이했다.

부동산전문리서치업체 리얼투데이가 금융결제원의 자료를 집계한 결과, 지난해 부천시의 1순위 청약경쟁률은 1.15대 1에 불과했다. 올해 1순위 평균경쟁률(6월말 기준)은 19.9대 1까지 치솟았다. 지난 2월에 ㈜삼호가 경기도 부천시 괴안동에 분양했던 ‘e편한세상 온수’의 청약경쟁률은 31.5대 1에 달했다. 현대엔지니어링이 부천의 도심 중동신도시에서 이달 중에 분양을 준비 중인 ‘힐스테이트 중동’도 로또 같은 청약경쟁률을 기록하며 단기간 완판될 수 있을 것으로 기대된다.
 

과거, 미분양의 무덤이라 불리던 용인시의 부동산시장은 180도 바뀌었다. 지난해 용인시의 1순위 경쟁률은 0.3대 1에 불과했다. 올해 1순위 청약경쟁률(6월 기준)은 45.3대 1까지 치솟았다. 지난해 청약경쟁률 대비 55.2배나 치솟은 수치다.
지난해 2월 롯데건설이 용인시 성복동에 분양했던 ‘성복역 롯데캐슬 파크나인’ 1순위 경쟁률은 39.5대 1에 달했다. 용인시 동백의료복합도시첨단산업단지 개발의 직접적 수혜가 예상되는 ‘동백 두산위브더제니스’도 흥행몰이가 점쳐진다. 

■ 규제무풍지대 부동산시장의 전망은?

비규제지역인 부천시와 안양시 등의 집값은 당분간 상승세를 유지할 전망이다. 그 동안 이 지역은 주택공급이 많지 않았던 데다가 서울접근성이 워낙 뛰어난 만큼 탄탄한 배후수요를 확보하고 있기 때문이다. 게다가, 부천시와 안양시는 향후 대중교통여건이 더욱 개선될 전망에 있어 꾸준한 인구유입이 예상된다.

부천시에서는 대곡~소사선이 2022년쯤 개통할 전망이다. 이 노선이 개통되면 경기도 고양시와 서울 강서구(김포공항), 부천시 도심을 빠르게 잇게 된다. 특히, 소사~원시선과도 연결돼 시흥이나 안산 등 접근성도 좋아진다. 안양시에서는 인덕원~수원선 복선전철이 2022년쯤 개통될 예정이다.   

부동산시장 호황기에도 침묵을 지키던 용인시도 기대감에 부풀어 오르고 있다. 지난해, 부동산시장 침체로 분양물량이 거의 자취를 감추면서 새아파트를 찾는 대기수요가 많을 것으로 예상된다. 또, 지난해 주택가격 상승폭이 작은데다가 서울 접근성이 좋아 실수요자들의 선택이 이어질 전망이다. 
특히, 용인경제신도시를 비롯해 용인 동백의료복합도시첨단산업단지(동백세브란스병원 등), 용인테크노밸리 등 묵직한 개발호재가 용인시에 집중되어 있어 향후 가치상승이 예상된다.
 
시흥시는 예외다. 시흥배곧신도시 및 장현지구, 은계지구 등 대규모 택지지구(도시개발구역 포함)아파트의 입주시기가 도래하면서 일시적 공급과잉현상이 우려된다. 부동산 전문리서치업체 리얼투데이에 따르면, 올해 시흥시에서만 약 8300여 가구의 입주가 이뤄지며 내년에도 약 7500가구가 새주인을 맞을 채비를 한다. 월곶~판교복선전철이나 서울대캠퍼스 등 개발호재가 있지만 넘쳐나는 공급물량을 막아내기는 역부족으로 보여진다.