무더운 여름날, 휴가 준비에 한참인 이들이 있는가 하면 한편에선 곧 다가올 가을 전세 만료를 앞두고 새로운 터전을 찾아 나서는 이들도 많습니다.
그런데, 일반적으로 2년마다 다가오는 임대차 계약 만료이자, 또 다른 시작임에도 불구하고 임대차 계약은 늘 새롭기만 합니다. 지난번 계약 때는 어떻게 했는지, 또 이번에 달라지는 환경에선 어떻게 해야 하는지 매번 어렵기만 합니다.
서울시에서는 이런 수요자들의 고충을 파악, 알아두면 좋은 임대차 상담사례집을 만들어 두었습니다. 계약을 할 때는 물론 임대차 계약 후 거주 중 일어나는 위험과 계약 종료 시 알아두어야 할 상황에 대해서 사례를 통해 설명을 해 두었는데요. 이 중 주요 몇 가지를 소개해 드리겠습니다.
◈ 알쏭달쏭 임대차 계약, 계약부문
임대차 계약, 어떤 주택을 계약해야 안전할까요? 무허가, 미등기, 불법 건축물도 보호를 받을 수 있나요?
주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있는 주택을 고르시면 됩니다. 먼저 임차주택의 전부 혹은 일부가 주거용으로 사용되어야 하며, 전입신고가 가능하고 확정일자를 받을 수 있는 주택이어야 합니다. 전입신고가 가능하고 확정일자를 받는다면, 무허가 • 미등기 건물이라도 보호받을 수 있습니다.
<실제 사례 1.> Q : 전셋집을 구하다 가격 대비 너무 마음에 드는 옥탑방을 찾았습니다. 등기부등본을 확인하니 이 건물은 4층 다세대 건물이고, 제가 계약하려는 옥탑방은 등기가 되어 있지 않더라고요. 옥탑방 현관에는 501호라고 쓰여 있어요. 공인중개사는 계약서에 501호라 쓰고 전입신고 후 확정일자를 받으면 미등기 건물이라도 주택임대차 보호법의 보호를 받는데 전혀 문제가 없다고 합니다. 계약해도 괜찮을까요?
A : 미등기 주택이라도 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있으나, 그 대상이 다세대주택의 미등기 옥탑방이라면 보호받기 어렵습니다. 다세대주택은 각 호마다 소유자가 구분되어 있기 때문에, 전입 신고 시 등기상에 있는 호수까지 정확하게 기재를 해야 대항력을 갖게 됩니다. 그런데 이 501호 옥탑방은 다세대주택 내에서 소유가 구분된 별도의 주택이 아니라 다세대주택 내 구분소유자들의 공용면적에 해당하는 곳을 임의로 주택처럼 만든 것이기 때문에 등기부등본에 나오지 않습니다. 따라서 등기부등본에 나와 있지 않은 주소로 전입신고를 할 수 없으므로, 대항력을 취득할 수 없게 됩니다.
◈ 알쏭달쏭 임대차 계약, 계약내용
미성년자가 전세 혹은 월세주택에 거주하는 경우에도 주택임대차 보호법에 따라 보호받을 수 있을까요? 이에 대한 답은 아래 사례로 설명드리겠습니다.
<실제 사례 2.> Q : 아들이 대학에 들어가 서울에서 살 집을 알아보고 있습니다. 아직 미성년자라 엄마인 제가 임대차 계약을 체결하려고 하는데요, 실제 거주자인 아들이 전입신고를 하면 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있을까요?
A : 네, 미성년자는 자신이 직접 계약할 수 없으니 보통 보호자인 부모님의 명의 계약하는 경우가 많은데요, 이때 실제 살고 있는 미성년자가 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
◈ 알쏭달쏭 임대차 계약, 계약의 취소
임대차 계약을 완료했으나 예기치 않은 상황의 발생으로 계약을 취소해야 하는 경우도 발생합니다. 이럴 때 어떻게 할 수 있을까요?
<실제 사례 3.> Q : 급히 살 집을 알아보다가 마음에 드는 집이 있어, 바로 계약서를 작성하고 계약금을 지급했습니다. 그런데 빈 집에 들어가 청소를 하다 보니 집에 하자가 너무 많아 계약을 취소하고 싶은 마음이 들었습니다. 집주인에게 이러한 상황을 말하니 필요한 부분을 수선을 해 준다고는 하는데요, 아예 계약을 취소할 방법은 없을까요?
A : 계약을 취소하는 것은 가능하지만, 세입자의 일방적인 의사로 계약을 파기하는 것이기 때문에 해약금을 물어야 합니다. 이미 지불한 계약금을 해약금으로 할 것인지는 양 당사자가 합의하여 결정하시면 됩니다.
◈ 알쏭달쏭 임대차 계약, 계약기간
임대차 계약은 일반적으로 2년으로 정해져 있는데요. 계약 만료 시점이면 집주인과 세입자 사이에선 미묘한 신경전이 벌어지기도 합니다. 아래 사례도 다르지 않습니다.
<실제 사례 4.> Q : 2016년 12월, 신축한 오피스텔에 1년 전세계약을 했습니다. 2017년 12월에 계약이 끝나는데요, 그동안 집주인이 아무런 말이 없다가 얼마 전 만료 시점에 이사를 하라고 합니다. 더 거주하고 싶은데, 계약을 연장할 수 있는 방법이 있을까요? 그리고 연장이 가능하다면 언제까지 살 수 있을까요?
A : 주택임대차 보호법 제4조에는 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’라고 규정하고 있습니다. 1년을 계약했다 해도 세입자가 원하면 2년까지 거주할 수 있는 것이죠. 따라서 2018년 12월까지 거주하실 수 있습니다.
