Q1. 미등기된 아파트 전세계약 할 수 있을까?
A. 여기서 말하는 미등기 아파트는 보통 사람들이 일반적으로 알고 있는 미등기부동산과 성격이 다르다. 미등기전매는 갑과 을이 매매계약을 체결하고 을이 본인 명의로 등기를 치지 않고 병에게 다시 매매하는 것을 미등기 전매라고 한다.
Q2. 신규아파트는 보통 미등기 상태에서 입주를 하게 되는데 소유권이전등기가 늦어지는 이유는?
A. 보통 공동주택은 준공이 나고 임시사용승인이 나면 입주를 허용한다. 준공은 떨어졌으나 아파트 단지별 전체 세대수 중 일반분양, 조합원분양, 토지정리작업(일명 지번 합필작업) 등 규모가 제각각 다르기 때문에 등기시점이 명확하지 않다.
일반분양이 많은 아파트단지일수록 비교적 등기가 빨리 나오는 편이다. 조합원분양이 많다든지 재개발 전 토지필지가 여러 필지인 아파트단지일수록 비교적 등기가 늦게 나올 수 있다. 그리고 수분양자가 잔금을 지급해야 등기도 접수되기 때문에 잔금지급이 늦으면 등기도 늦게 나오게 된다.
Q3. 신규 입주아파트(미등기아파트) 전세계약시 주의사항은?
A-1) 아파트공급계약서상의 명의자가 집주인이 맞는지 확인
분양권이기 때문에 특별한 경우를 제외하고는 자유롭게 매매할 수 있어 소유자가 바뀌는 경우가 많이 있다. 그래서 계약 시점에 소유자 확인이 매우 중요하다. 새로 입주하는 아파트로 전세 계약을 할 때는 수분양자(또는 분양권 인수자)와 임대인(집주인)이 동일한지를 확인하는 것이 중요하다. 기존 아파트는 통상 등기부등본을 통해 소유자를 확인하지만 미등기 상태면 이를 확인하기가 현실적으로 불가능하다.
따라서 계약 전에 반드시 아파트공급계약서 그리고 신분증을 집주인에게 요구하여 대조 후 사실여부를 확인하고 건설사, 시행사에 아파트공급계약서상의 명의와 주민등록번호 등이 일치하는지 인적 사항을 확인해야 한다.
A-2) 집주인이 전세보증금 만으로 잔금을 완납할 수 있는지, 추가로 대출을 한다면 전세자금과 대출금의 합이 집값의 70%를 넘는지 대출비중 확인
입주 예정인 아파트에 문제가 될 수 있는 사유가 있는지 확인해야 한다. 건설사를 통해 중도금이나 잔금대출금(담보설정금액)이 얼마인지, 분양대금 납부가 제대로 되고 있는지, 현재까지 연체는 없는지, 만약 연체가 걸려 있다면 연체 이자는 얼마인지, 자금이 부족해 분양계약 해지 가능성은 없는지 등 확인해야 한다.
A-3) 소유권이전에 방해가 되는 가압류, 가처분 등이 있는지 확인
신축 분양 아파트의 경우 임대인이 분양대금을 완납하지 못하거나 아파트 분양권에 본인의 채무로 인해 당사자 또는 제3자의 가압류나 가처분이 들어와있어 잔금 때 이것을 해결하지 못하면 소유권이전등기가 완료되지 못하므로 건설사나 조합 등 분양주체에게 직접 이것을 확인해보아야 한다.
A-4) 계약서 작성시 특약으로 ‘문제발생시 계약을 무효처리로 하고 위약금을 지급한다’는 조항을 명시
계약은 되도록 집주인과 직접 하는 것이 안전하다. 계약 체결 시 소유자가 아닌 개업공인중개사나 가족 등 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아두고 집주인에게 연락해 위임 여부를 확인해야 한다. 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 집주인 명의 계좌로 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.
집주인이 세입자의 전세금으로 새 아파트잔금을 납부한다고 하는 경우가 있다. 이럴 때는 전세보증금을 잔금납부에 쓰는지 확인하고 곧바로 등기를 마치도록 해야 한다. 필요할 경우 임대인이 잔금을 납부할 때 은행에 임대인과 동행해서 직접 눈으로 확인하고 잔금 완납증명서도 받아야 한다. 동행이 어려워 부동산 중개업소에 맡긴다면 중개업자가 책임지고 집주인이 잔금을 납부하고 등기신청을 하도록 해야 한다. 만약 임대인이 불이행시 계약은 무효라는 특약사항을 명시해야 한다.
간혹 집주인이 보증금을 받아 다른 곳에 써버려 대금미납으로 분양계약이 해지되기도 한다. 이 경우 분양계약자가 맺은 전세계약이 무효가 되므로 계약서에 ‘잔금 시점에 보증금으로 잔금 완납하는 조건’을 명시하고 잔금일, 분양회사에 실제 잔금을 납부하는지 같이 방문하여 확인 하는 것이 좋다.
신규 입주 아파트의 대출 여부 파악은 중요한 문제다. 신규 입주 아파트는 대출은 안고 있는 경우가 많다. 거주하던 집이 경매에 처분되는 등의 최악의 상황을 고려하면, 통상 아파트 낙찰가율이 70%대이므로 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 분양가의 적정한도를 넘지 않도록 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.
만약 대출과 잔금 비중이 높을 경우 전세계약서 특약사항으로 전세보증금으로 중도금 일부를 상환한다거나 잔금을 납부한다는 조항을 명시해야 한다.
A-5) ‘전입신고 및 확정일자’를 받아 놓을 것
미등기되어 소유권자가 확정되지 않은 만큼 꼼꼼히 챙겨야 한다. 미등기건물도 대항력을 갖추면 주택임대차보호법의 적용대상이다. 구청이나 아파트 분양사무실 등을 통해 사용승인이 났는지, 전입신고가 가능한지 확인하자. 미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만 임차인은 입주와 동시에 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 가지게 되어 보증금을 보호받을 수 있다.
확정일자는 실거주를 해야 효력이 있다. 비록 입주가 늦어지더라도 주소를 미리 옮겨 전입신고와 확정일자를 미리 받는 것이 좋다. 이때 분양계약서상의 지번과 동, 호수를 정확히 기재해 전입신고를 해야 유효한 대항력을 갖추게 되고, 신고한 다음날 0시부터 효력이 발생하게 된다. 등기후 선순위 융자금 등 집주인의 형편을 감안해 어딘가 불안하다고 느껴지면 전세보증보험에 가입하는 것도 좋은 안전장치가 될 수 있다.
미등기 아파트라고 해서 무조건 위험하기만 한 것은 아니다. 신규 입주 아파트는 입주초기에 전세물량이 한꺼번에 쏟아져 나오기 때문에 발 빠르게 잘만 고르면 기존 매물보다 가격은 저렴하면서도 뷰도 좋은 훌륭한 아파트에 입주할 수 있는 좋은 기회가 되기도 한다.
