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부실시공, 투기 차단 효과 볼 수 있는 후분양제 도입?

e분양캐스트 입력 2018.08.02 14:34 수정 2018.08.02 14:34
조회 118추천 0

대다수의 사람이 일생에서 구입하는 가장 비싼 상품이 부동산일 것이다. 때문에 계약 조건과 다르게 지어지거나 하자가 있는 상품을 받는다면 실망감과 배신감은 이루 말할 수 없이 클 수밖에 없다. 


수억 원에서 수십억 원에 이르는 집을 살 때에는 반드시 실물을 보고 골라야 한다. 최근까지도 아파트 후분양제를 두고 논쟁이 뜨겁다. 선분양의 허점이 드러나면서 아파트 후분양제 도입방안이 논의되고 있다.


투기수요를 차단하고 부실시공을 막는다는 장점이 있지만 건설사들의 부담이 만만찮다는 점이 있다. 선분양제와 후분양제의 득과 실, 합리적인 분양가, 하자 없는 시공, 안정적인 주택 수급이 보장되는 분양시장을 위해 어떤 제도를 선택하는 것이 바람직할까? 먼저 각 제도의 장단점을 알아보자


◎ 주택 ‘선분양제도’

 


주택 선분양제란 현재 우리나라에서 보편적으로 이뤄지고 있는 분양제도로서 주택 완공 전 견본주택과 지면 자료를 통해 분양을 실시한 후 입주자가 납부한 계약금 및 중도금으로 건설비용을 충당하는 제도이다. 아파트 착공 시점에 입주자를 모집하는 분양방식으로 후분양제가 일반화된 해외에서는 선례를 찾아보기 어려운 우리나라 특유의 분양 제도이다.


건설사 입장에서는 주택수요 및 건설자금 사전 확보가 가능해 안정성이 큰 제도이다. 소비자 입장에서는 분양에서 입주에 걸쳐 대금을 나눠 내므로 자금계획이 용이하고, 후분양에 비해 상대적으로 분양가가 저렴한 장점이 있다.


반면, 모델하우스에 의존해 집을 매입해야 해 부실시공에서 자유로울 수 없고 건설사 도산 시 입주 지연 등의 차질이 생길 수 있다는 점이 단점으로 꼽히고 있다. 또한 상대적으로 낮은 분양가 조성으로 인한 시세차익의 기대감이 크다는 점을 이용해 자칫 투기를 조장할 우려가 있어 시장의 위험요소가 될 수도 있다.


◎ 주택 ‘후분양제도’

 


선분양제와 상반되는 개념인 후분양제는 건설사가 주택을 일정 공정 수준 이상 지은 후 분양을 실시하는 제도를 말한다. 주택도시 기금법상 후분양제 분양시기는 공정률 60% 이상부터 분양을 실시할 수 있다. 따라서 수분양자들이 건축물 실물을 직접 확인할 수 있어 의사결정을 하는데 큰 도움이 된다.


후분양제는 수분양자가 실제 주택을 보고 분양을 결정하기 때문에 시공하자 피해를 줄일 수 있다. 부실시공을 하면 집을 팔기 어려운 만큼 건설사가 마감재, 커뮤니티 등에 더 많은 공을 들이기 때문에 수요층 입장에서는 고퀄리티 상품을 구입할 수 있다. 분양권 전매로 인해 주택시장 교란 우려가 덜한 것도 장점이다.


하지만 대금 납부 후 입주까지 1년 남짓 걸리기 때문에 목돈 마련이 힘들고, 미래의 가격 상승분이나 건설사의 금융비용이 소비자에게 전가돼 분양가가 상승할 가능성이 크다는 단점이 있다. 건설 후에도 잘 팔리지 않아 사업성이 악화되면 도산할 공산도 크다. 이 때문에 자금이 풍부한 대형 건설사 위주로 살아남을 것이란 우려가 나오는 이유이다.


국토부에 따르면 공공부문의 경우 올해부터 한국 토지주택공사(LH), 서울 주택공사(SH), 경기도시공사에 우선적으로 후분양을 도입한다. 다른 공공기관의 경우 우선 도입 대상인 3개 기관에 대한 성과평가 후 단계적으로 도입 등을 검토할 예정으로 2022년까지 공공분양 아파트 70%를 후분양 방식으로 공급한다는 계획이다.


정부는 후분양을 시행할 경우 건설사들의 금융조달 부담을 덜어주기 위한 사업비 대출 지원대상 확대, 기금 대출한도 확대 및 대출금리 인하 등의 인센티브를 제공한다는 구상이다. 또 소비자의 경우 선분양보다 짧은 기간 내에 큰 자금을 마련해야 한다는 점을 고려해 중도금 대출 보증 확대, 무주택 서민 대상 기금 대출 지원 등을 개선할 방침이다.


부실시공으로 인한 입주민 피해 사례가 지속적으로 발생하고 선분양제의 부작용이 다시금 불거짐에 따라 후분양제 도입 논의가 재점화되고 있다. 앞으로의 분양시장을 위해 선분양제와 후분양제 중 어떤 제도를 선택하는 게 옳은 선택일까?



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