주택 규제 강화되며 투자수익률 높은 상가로 투자자 관심 이동
월급처럼 고정적인 월세 수익을 거둘 수 있는 상가로 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 업계에서는 주택시장에 가해지는 지속적인 규제 속에 상대적으로 압박이 낮고 높은 수익을 얻을 수 있는 상가로 풍선효과가 나타나고 있는 것이라는 분석이다.
상가 투자수익률이 타 투자처에 비해 높은 것도 상가에 투자자가 몰리는 이유로 분석된다. 한국감정원의 2017년 전국 상가 투자 수익률은 중대형 상가(3층 이상, 연면적 330㎡ 초과) 6.71%, 소규모 상가(3층 이하, 연면적 330㎡ 미만)가 6.32%를 기록 중이다.
실제 한국감정원 자료를 보면 올해(1월~7월) 전국의 상업•업무용 부동산 거래량은 22만 7724건으로 지난해 같은 기간(20만 7638건) 대비 9.7% 상승한 것으로 나타났다. 특히 지난 3월 강도 높은 대출 규제 시행을 앞두고는 투자 수요가 주택에서 수익형 부동산으로 대거 이동하면서 역대 최대인 3만 9천82건의 상업•업무용 부동산이 거래됐다.
분양시장도 뜨거운 모습니다. 지난 9월 14일 진행된 안산 그랑 시티 자이 '파크 에비뉴' 73개 점포 입찰은 평균 경쟁률 7.3대 1로 마감됐다. 최고 경쟁률은 17대 1에 달했다. 앞서 지난 7월 분양한 동탄 '오슬로 애비뉴' 역시 159개 점포 청약에 3402건이 모집되며 21.4대 1의 경쟁률로 완판 됐다.
수도권 신도시내 상가 빈 상가 속출… 양극화 모습
역세권이나 대단지 배후수요를 둔 상가가 수십대 일의 경쟁률을 보이며 완판 하는 반면, 수도권 주요 신도시 상가시장은 약세를 보이고 있다. 1~2억 몸값을 낮춘 급매물은 물론 임차인을 구하지 못한 공실상가가 즐비하다. 일시에 많은 상가가 공급되고, 분양가가 비싸 미분양이 늘어난 탓이다.
세입자를 구하지 못하는 가장 큰 원인은 비싼 분양가에 맞춘 월세 때문이다. 상가 분양가 상승은 전국적인 추세로 나타나고 있다. 부동산 114에 따르면 올 상반기 전국에 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 3097만 원으로 2001년 통계 수집 이후 가장 높았다.
상가 투자는 적어도 연 6% 이상의 수익률이 나와야 한다. 그러나 신도시 상가는 분양가는 비싼 반면 물량이 일시에 쏟아지면서 임대료가 떨어질 수밖에 없다. 그렇다고 임대료를 낮출 수도 없다. 임대료를 낮추면 당장은 세입자를 구할 수 있겠지만, 계약 갱신 때나 세입자가 바뀔 때 한꺼번에 임대료를 인상할 수 없기 때문이다.
그래서 상가 주인들은 몇 개월 동안 임대료를 받지 않더라도 임대료 자체는 비싸게 책정할 수밖에 없는 악순환에 빠진다.
상가의 위기는 금리인상 이후 더 본격화할 것으로 분석된다. 금리가 오르면 과도한 대출을 받은 투자자는 임대수익으로 이자를 감당하기도 어려운 상황이 올 수 있다.
주택규제 강화로 상가시장이 대체 투자처로 관심을 받고 있지만 분양가 인상과 공급물량 증가 등 상가 시장의 여건은 녹록지 않다. 높은 분양가는 이후 임대수익률 하락으로 이어질 수 있을 만큼 주의가 필요하다.
