부동산 매매계약에서는 계약금을 일부 지급하고 일정 기간 뒤에 중도금과 잔금을 치르는 경우가 통상적이다. 계약금을 지급한 이후에는 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 받은 계약금의 2배를 반환함으로써 계약을 해제할 수 있다. (민법 제565조 제 1항)
계약금을 받은 상태에서 계약 해제 시 매도자는 계약금의 배액을 상환하고, 매수자는 계약금을 포기해야 한다. 그럼에도 불구하고 계약 해제가 빈번한 이유는 포기한 계약금보다 집값이 더 많이 오를 것이라는 기대감 때문이다. 그렇다 보니 매도자가 일부러 계약 해제를 사유를 만들기도 한다.
계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 해제하는 경우에도 원래 약속한 계약금을 기준으로 해약금을 산정해야 한다는 판례도 있다. 실제로 받은 계약금액만 배액 상환해 계약을 해제하는 것은 양 당사자들이 일정 금액을 계약금액으로 정한 약정에 반하기 때문이다. 게다가 지급받은 계약금액만 배액 상환해 해제할 수 있다면, 계약 파기가 쉬워져 법의 구속력이 떨어지는 문제도 생길 수 있다.
최근 부동산 대책으로 인한 집값 상승세로 매도자의 일방적 계약 해제 요구가 손해배상 소송으로 까지 이어지는 경우가 발생하고 있다. 이를 방지하기 위해 계약서에 구체적인 특약을 작성해두는 편이 좋다. 미리 정해둔 약정을 위반해 계약이 해제될 때에는 손해배상청구권이 발생하지 않는다. 단 계약해제는 중도금 지급시기 전까지만 가능하다. 중도금을 지급한 후에는 매수자의 채무불이행이 없는 한 매도자다 일방적으로 계약을 해제할 수 없다.
만약 계약금이 없는 조건으로 계약을 체결했다면 매수인의 입장에서는 계약금이 없으니 배액상환 즉, 한 푼도 쓰지 않고 계약을 해제할 수 있을까? 실제로는 계약금 수수 여부와 무관하게 계약 체결 시 계약은 성립되고, 성립된 후에는 당사자 일방은 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 즉, 계약금 계약이 없는 경우에는 민법 제565조 제1항의 계약해제권을 행사할 수 없게 된다. 때문에 매매계약의 구속력이 더 커지게 된다.
매매계약 파기는 양 당사자 모두 일정 손해를 감수해야 한다. 계약금 배액 상환에 필요한 비용과 계약을 결정하는데 걸린 시간 모두 손해이다. 이러한 시간과 비용의 낭비를 줄이기 위해 신중하게 판단하여 이루어져야 하는 게 계약이다.
