지난 13일, 문재인 정부는 과열된 수도권 주요지역의 부동산시장을 안정화시고 투기수요를 억제하기 위해 강력한 부동산대책을 다시 한번 내놨다. 금번 대책에 따른 실효성에 의문을 제기하는 전문가들도 적지 않지만 부동산시장에 미치는 파장은 적지 않을 전망이다.
9.13부동산대책은 청약조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등을 규제 대상지역으로 정조준 했다.
1순위 청약자격요건이 크게 강화되면서 유주택자들의 당첨은 더욱 어려워졌다. 또, 대출요건도 까다로워졌으며 대출한도도 크게 줄었다. 엎친 데 덮친 격으로 종부세와 양도세 등 관련 세금이 인상되면서 부동산시장의 매력도 반감됐다. 공공택지 내에서는 분양권 전매도 힘들어져 투기수요가 섣부른 접근이 사실상 불가능해졌다.
이번 대책은 불필요한 투기수요를 억제하고 서민들의 내 집 마련을 돕겠다는 정부의 강력한 의지의 표현이기도 하다.
그 동안 투기수요로 몸살을 앓던 부동산시장이 실수요자 위주의 시장으로 재편될 조짐도 서서히 보이고 있다. 특히, 서울이나 과천, 성남, 하남 등 수도권 주요지역의 위축이 예상되고 있다.
다주택자 양도세 중과제도가 지난 4월에 부활하면서 투자자들은 똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 생겼다. 강남권 부동산시장을 불 짚인 이유이기도 하다.
하지만, 금번 대책 발표 이후 강남권 부동산시장의 호황세는 다소 꺾일 전망이다. 강남권은 대부분 주택이 고가주택으로 분류돼 훨씬 높아진 종합부동산세 세율을 적용 받아야만 하기 때문이다.
실제, 강남지역에는 공포감이 확산되고 있다. 아직도 강남권 부동산시장에서는 아파트 매물을 찾기란 쉽지 않다. 집주인들이 여전히 관망세를 띠고 있기 때문이다. 하지만, 주택수요도 이번 대책 이후 거의 자취를 감췄다.
강남구 대치동에서 10년 넘게 부동산을 운영해온 ‘K’대표(男 58세)도 현재 부동산정책을 빗대어 불편한 심기를 토로했다.
“불과 3~4년 전만해도 정부가 집을 사라고 권장하더니 이제 와서는 강력한 규제로 부동산시장을 옥죄고 있다” 면서 “자금여력이 부족한 투자자나 다주택자들의 매물이 조금씩 풀리는 등 약간의 위험이 감지되고 있다”고 전했다. 덧붙여 그는 “아직 강남권 부동산시장은 관망세가 짙지만 언제까지 버틸 수 있을지 의문이다”고 한탄했다.
단기간 급등한 아파트가격도 강남권 부동산시장의 발목을 잡고 있다. 실제 KB국민은행 부동산에 따르면 강남구 아파트가격이 30.7%로 강남 3구에서 가장 많이 올랐으며 뒤를 이어 송파구 30.1%, 서초구 22.6% 순으로 나타났다.
또, 강남권과 함께 아파트가격이 치솟았던 경기도 광명시(25.6%), 성남시(25.3%), 과천시(20.1%), 하남시 (12.2%)등 부동산시장도 힘을 못 쓸 전망이다. 모두 청약조정대상지역에 포함돼 있기 때문이다.
규제 대상에서 제외된 수도권 주요지역의 부동산시장은 여전히 강세를 보일 수 있을 것으로 기대된다.
강남권을 비롯해 판교•분당•광교•동탄신도시 등 주요도시에 집중됐던 주택수요가 외부로 분산되면서다. 실제, 대책 발표 전부터 부동산규제에서 제외된 지역의 주요 아파트가격 상승폭을 키워나가고 있다.
용인시 아파트가격은 지난해 대비 9.1% 올랐으며 분기별로 상승폭도 점점 키워나가고 있다. 화성시(8.6%)와 군포시(4.8%)도 가격 오름폭이 커져가고 있다.
이 지역들은 아직 부동산시장이 저평가됐다는 인식이 강하다. 또, 강남권이나 서울 접경지역에 비해 부동산가격 오름폭이 작았으므로 아직 상승여력이 남아있을 것으로 보인다
경기도 용인시 수지구 상현동에서 부동산을 운영하는 ‘Y’부동산대표(女, 39세)는 “지난해부터 서울 강남권을 비롯해 분당 •판교신도시 아파트가격이 천정부지로 치솟으면서 용인으로 이주해오는 주택수요가 크게 늘었다” 면서 “용인 일부 지역에서는 분당신도시 전세가격으로 내 집을 장만할 수 있는데다가 주택형을 넓혀 이주할 수 있기 때문이다”고 전했다.
경기도 화성시의 분위기도 크게 다르지 않다. 특히, 동탄신도시 아파트가격이 오르면서 구도심 부동산시장까지 들썩이고 있는 상황이다.
경기도 화성시 병점동의 한 부동산에서 근무하는 소속공인중개사 L씨(남, 37세)도 화성시 부동산시장을 긍정적으로 내다 봤다.
“화성시는 동탄2신도시라는 굵직한 개발호재를 품고 있는데다가 GTX•인덕원~동탄 복선전철도 계획돼 있어 미래가치가 매우 높다” 면서 “동탄2신도시 아파트가격이 정점에 다다르면서 구도심 주변으로 주택수요가 퍼져나가고 있다”고 설명했다.
수도권 비규제 대상지역의 분양시장에서는 용인시가 단연 돋보인다. 용인시의 인구유입이 빠르게 이뤄지고 있기 때문이다. 실제, 지난해 9월 용인시 인구는 처음으로 100만명을 돌파했으며 앞으로도 인구유입이 계속될 전망이다. 용인플랫폼시티(용인경제신도시)를 비롯해 용인테크노밸리, 용인연세 의료클러스터 등 굵직한 호재가 넘쳐나기 때문이다. 또, GTX구성역이 2021년쯤 개통되면 서울접근성이 크게 향상되면서 인구유입 속도가 더욱 빨라질 전망이다. 용인 도심과 광교신도시를 잇는 용인경전철 연장선도 계획돼 있다.
용인시 부동산시장이 비상할 채비를 하고 있는 가운데 용인 역삼지구의 초고층 주거복합단지 ‘용인행정타운 센텀스카이’도 최근 신규공급에 돌입했다. 이 단지는 지하 4층, 지상 46층, 아파트 11개동 총 2981세대, 오피스텔 258실로 구성된다. 단지 주변에 용인시청과 세무서, 경찰서 등이 밀집해 있는 용인행정타운이 있다. 용인경전철 시청•용인대역을 걸어서 이용할 수 있다. 용인테크노밸리가 가까워 향후 개발에 따른 직접적인 수혜가 예상된다.
경기도 화성시의 부동산시장도 기대감에 부풀어 올라 있다. 동탄2신도시 개발에 따른 여파로 구도심의 부동산시장까지 들썩이고 있기 때문. 게다가, 최근 구도심의 개발도 본격화될 조짐을 보이면서 화성시 부동산시장은 겹경사를 맞이하고 있다.
HDC현대산업개발이 빠르면 10월쯤 경기도 화성시 병점동(병점지구)에 짓는 ‘병점역 아이파크캐슬’의 분양에 돌입할 계획이다. 이 아파트는 지하2~지상 26층, 17개동 총 2666세대 메머드급아파트로 개발된다. 수도권 지하철1호선 병점역을 걸어서 이용할 수 있다. 병점역과 그 주변은 복합환승센터로 개발되므로 향후 대중교통여건이 크게 개선될 전망이다.
김포시는 시간이 지날수록 가격상승폭이 완만해지고 있다. 부동산시장이 피로감을 느끼고 있다는증거나 다름 없다. 이미, 김포경전철(김포골드라인, 올해 개통예정)에 대한 기대감이 대부분 반영된데다가 공급과잉현상에 대한 우려가 높아지면서다. 향후, 대중교통여건을 통한 서울 접근성이 크게 개선되지만 주택가격은 이미 정점에 도달한 것으로 보여진다. 게다가, 악재도 겹쳤다. 김포시는 김포 한강시네폴리스 개발사업을 전면 재검토하기로 하면서다. 업계관계자들에 따르면 사실상 사업 무산이나 다름 없다고 목청을 높이고 있다.
현재, 김포한강신도시 내에서 지금 당장 내 집을 장만하기는 다소 무리가 있어 보인다. 전세나 월세 등으로 생활하면서 부동산시장을 지켜본 뒤 결정해도 늦지 않을 듯싶다. 최근, 주변 임대료보다 저렴하게 공급하는 ‘공공지원 민간임대주택’이 대안이 될 수도 있다.
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