전세보증여건 강화, 주금공, HUG, SGI 3개 기관 동시 시작
2 주택 이상 다주택자의 전세자금 대출 신규보증 전면 제한 등…
9.13 대책에 따른 전세보증요건 강화가 오는 15일부터 본격 시행된다. 앞으로 2 주택 이상 보유 가구는 주택금융공사(이하 주금공), 주택도시 보증 공사(이하 HUG), SGI서울보증(이하 SGI) 등 보증 3사 어디에서도 새롭게 전세대출보증을 받을 수 없게 된다.
정부는 전세대출이 ‘실수요 서민 지원’이라는 당초의 제도 취지와 달리 다주택자의 갭 투자 등 투기수요로 활용될 우려가 제기되어 투기수요는 억제하고, 서민과 실수요자에게 보다 폭넓게 지원할 수 있도록 보증요건을 개선 및 보완했다
당장 15일부터 관련 제도가 변경되는 만큼 현재 주택을 보유 중인 상황에서 추가 전세대출을 고려중인 수요자라면 사전에 세심한 확인이 필요한 상황이다.
주요 개선 내용은 주택보 유수 요건, 소득요건 전세대출 사후관리 강화로 요약할 수 있다.
◎ 주요 개선 사항 ◎
1. 주택 보유수 요건
주금공, HUG, SGI의 전세대출 보증 시 2 주택 이상 다주택자의 전세자금 대출 신규보증 전면 제한한다.
규정 개정(`18.10.15일) 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 1 주택 초과분을 2년 내 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장이 허용된다. 만약 3 주택자인 경우 보증 연장 후 2년 내에 2 주택을 처분한다는 확약서를 징구한다.
2. 소득 요건
주금공, HUG의 공적 전세대출 보증 시 부부 합산 소득 1억 원 초과 1 주택자에 대해 신규 보증 제한한다. 규정 개정 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우에는 소득요건을 미적용한다.
다만, 민간 보증기관인 SGI의 전세대출보증에는 소득요건 미적용돼 소득요건을 벗어날 경우 SGI의 보증을 이용해야 한다.
3. 전세대출 사후관리 강화
전세대출을 취급한 금융기관은 주기적으로(1년) 실거주 여부와 주택 보유수 변동 여부 확인해 이른바 꼼수를 예방한다.
이때, 실제 거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출은 회수되며, 2 주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장도 제한한다. 단, 보증 만기 전에 1 주택 초과분을 처분하는 경우 연장이 가능하다.
◎ Q&A로 쉽게 이해하기 ◎
Q. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 임대주택 보유 시 주택 보유수에 포함되는지?
A. 앞으로 2 주택 이상 다주택자에 대한 전세대출 보증이 제한되는 만큼, 전세대출 보증 신청 시부터 주택 보유수 확인이 필요하다. 개인 임대사업자가「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 임대주택도 규제회피 방지를 위해 원칙적으로 주택 보유수에 포함한다. 다만, 신뢰보호 필요성 등을 감안하여 `18.9.13일*까지 구입한(매매계약 체결일 기준) 임대주택이라면 주택 보유수에서 제외한다.
Q. 전세보증시 주택 보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는?
A. 부부합산(보증 신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 “상가 및 주택”으로 등재) 주택을 포함하여 합산한다. 다만, 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 또한 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택은 제외하고 산정한다.
Q. 요건 강화 이후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되는지?
A. 분양권‧조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증 시 주택 보유수에는 미포함한다. 이때, 분양권(또는 조합원 입주권) 外 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한 없이 전세대출보증 이용 가능하며, 보유주택이 있다면 1 주택자로서 부부합산 소득이 1억 원 이하인 경우에만 전세대출보증 가능하다.
Q. 임차인이 요건 강화 시행 前 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 시행 후 이뤄진다면 개정된 전세대출보증 요건 적용 대상인지?
A. 원칙적으로 개정규정은 시행일(`18.10.15일) 대출 신청분부터 적용되나, 개정 제도 시행 시점 전에 전세계약을 체결했다면, 신뢰보호 필요에 따라 종전 요건을 적용해 주택 보유수나 1 주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다.
Q. 공적 전세보증(주금공, HUG)에 소득요건을 둔 취지는?
A. 공적 전세대출 보증은 공적보증재원을 활용하여 서민들이 낮은 금리로 전세자금 대출을 이용할 수 있도록 지원하는 것으로, 주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않아 적정 수준의 소득요건을 마련했다. 민간기관인 SGI는 1 주택자 대상 소득요건을 도입하지 않아 소득이 1억 원을 초과하더라도 이용 가능하다.
