서울 강남구 역삼동 르네상스 서울 호텔 일대는 한때 안마시술소와 모텔이 즐비한 유흥가였지만 지금은 주거용 오피스텔촌으로 변모했다. 업무지구와 이동이 편리한 데다 편의시설 이동도 편리해 강남 직장인들 임대 수요가 풍부하다. 테헤란로 이면도로에 위치한 안마시술소 모텔 등 유흥업소들이 오피스텔, 비즈니스호텔, 도시형 생활주택 등으로 빠르게 교체되는 분위기다.
서울 송파구 방이동 먹자골목 일대도 오피스텔촌으로 변신 중이다. 외관 마무리 공사가 한창인 가운데 임차인을 모집하는 현수막이 곳곳에 붙어 있다. 현재 10여 개의 오피스텔이 입주 중이거나 분양 중이다. 방이동 일대는 롯데월드타워가 인근에 위치해 있고, 지하철 9호선 3단계 한성 백제역이 올해 12월쯤 개통하고, 잠실 종합운동장 등 국제교류 복합지구 개발이 진행 중이다.
변화의 바람은 지방에서도 뜨겁다. 대전시 유성구 봉명동 일대는 젊은이들이 모이는 핫플레이스로 변모 중이다. 낡은 모텔들을 철거한 자리에 오피스텔과 도시형 생활주택이 잇따라 들어서고 있다. 대학생ㆍ직장인 등 젊은 1인 가구가 입주하면서 지역 상권도 변모했다.
봉명동 반경 5㎞ 안팎에 충남대를 비롯해 한밭대ㆍ목원대ㆍ대덕대ㆍ배재대ㆍ침례신학대ㆍKAIST 등 대학교들과 한국판 실리콘밸리로 불리는 대덕연구단지가 인접해 있고 봉명동과 이웃한 대전 대표 업무중심지역인 둔산지구에는 시청ㆍ법원을 비롯해 각종 공공기관ㆍ기업ㆍ상업시설들이 밀집해 있다.
이처럼 모텔 등 숙박시설과 유흥업소가 오피스텔로 개발되는 이유는 치열한 경쟁으로 매출이 부직 해지면서 수익성이 악화되면 서다. 여기에 건물의 노후화와 개발이 덜 뙈 땅값이 상대적으로 저렴한 상업지역에 위치해 있다는 점도 영향을 미쳤다.
입지적 장점도 개발에 불을 당기고 있다. 모텔이나 유흥업소의 특성상 이면도로에 위치해 있거나 지하철역에서 가까워 젊은 직장인들의 임대 수요 확보도 유리하다.
지역별로 차이가 있지만 임대료 수준도 안정적이다. 테헤란로 이면에 위치한 역삼 마에스트로 전용면적 18㎡의 경우 보증금 1000만 원에 월세 60만~65만 원 선이다. 송파구 방이동 잠실 헤리츠 전용면적 20.97㎡의 경우 지난달 보증금 1000만 원, 월세 66만~73만 원에 임대차 계약이 체결됐다.
공급물량 확인 후 투자 결정해야
하지만 입주물량이 늘면 시세 영향이 불가피하다. 인근 지역 공급에 대한 확인이 필요하다. 5년 전까지만 하더라도 서울 도심 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였다. 매매 수요는 증가했지만 임차 수요가 그만큼 증가한 것이 아니므로 월세는 매매가 인상 수준으로 상승하지 못했다. 현재 오피스텔 수익률은 서울 도심은 3% 전후, 도심이 아닌 지역은 5% 전후다.
오피스텔은 업무시설로 세금이 부과되므로 주택보다 최소 2배, 많게는 4배의 세금과 추가 관리 비용이 나간다. 따라서 실제 수익률을 계산해보면 더 낮아진다.
업계 관계자는 “도심의 역세권 입지의 오피스텔은 임대수요가 꾸준해 월세 확보는 물론 시세 상승도 노려볼 수 있다”하지만 “인근 지역 추가 공급량 확인 및 주변 개발 상황 등을 확인해 투자해야 실패를 줄 일 수 있다”라고 말했다.
