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단군 이래 최대 재건축 둔촌주공도 흔들린다

리얼캐스트 입력 2018.11.19 08:27 수정 2018.11.19 08:28
조회 249추천 2

 

 

 

 

┃헬리오시티 비켜! 국내 최대 재건축 타이틀 거머쥔 둔촌주공

 

 

총 5930세대 규모의 대단지 아파트, 둔촌주공은 1981년 입주 이래 오랜 기간 강동구 둔촌동의 랜드마크로 자리해왔습니다. 이 단지는 조만간 재건축을 통해 기존 세대수보다 2배 가량 많은 1만2032세대의 미니신도시급 아파트로 탈바꿈할 예정인데요. 올해 말 입주하는 헬리오시티(9510세대)보다 1000세대 이상 많아 역대 최대 규모 재건축으로 꼽히고 있죠.

 

올 1월 주민 이주를 마친 둔촌주공에서는 현재 철거작업이 진행 중입니다. 지난 12일 찾은 둔촌주공 주변으로 펜스가 설치된데다 단지 입구에서는 외부인 출입을 엄격하게 통제하고 있어 공사가 시작됐음을 실감할 수 있었습니다. 4단지 정문 앞에서 마주친 한 주민은 “6000여 세대 중 70~80% 정도가 세입자 세대라 이주에 시간이 소요됐고, 석면 제거작업 건으로 인근 학교 학부모들과 마찰이 있었는데, 이렇게 공사가 시작된 것을 보니 감개무량하다”라고 소감을 밝혔습니다.

 

철거작업은 내년 3월경 마무리되고, 4월에는 착공에 들어갈 것으로 보입니다. 이미 조합원 분양신청을 마쳤지만 사업시행인가로 분양 세대수가 변경되면서 12월말 조합원 분양신청을 다시 받을 예정이죠. 일반분양은 조합원 동∙호수 추첨이 이후인 내년 하반기 경 가능할 것으로 예상됩니다.

 

 

┃지금이 입주권을 매수할 마지막 기회?

 

 

사업이 9부 능선을 넘으면서 둔촌주공의 거래도 활발했습니다. 관리처분계획 인가를 받은 작년 5월에는 91건이 거래됐죠. 8.2대책 이후 매수심리가 다소 가라앉긴 했지만 투기과열지구 내 조합원 지위 양도가 금지된 다른 재건축 아파트들과는 달리 둔촌주공은 2015년 8월 5일 사업시행인가를 받은 후 2년 안에 착공하지 못해 2년 이상 소유한 조합원들의 입주권 매매가 꾸준히 이뤄졌습니다.

 

둔촌주공아파트 인근의 한 중개업소 관계자는 “착공 후부터는 10년 보유, 5년 거주자의 입주권만 매도 가능하다”라며, “지금이 조합원 입주권을 매수할 마지막 적기일 수 있다”라고 덧붙였습니다. 

 

 

┃9.13대책 후 매도 호가 최고 2억원 내렸지만, 거래는 단 1건

 

현재 나와 있는 입주권 매도 호가는 12억5천만원~18억원 선입니다. 중개업자들은 대출규제가 강화된 9.13대책 후 거래가 끊기면서 8월 대비 호가는 1억~2억원 정도 하락했다고 말하는데요. 실제로 고층 34평(전용 99㎡) 입주권은 지난 9월 실거래가인 16억원에 비해 1억원 낮은 15억원 선에 매물이 나와 있습니다.

 

호가가 낮아졌음에도 거래절벽은 여전합니다. 대책 이후 성사된 계약은 저층 16평(전용 50㎡)이 13억원에 거래된 단 1건에 불과합니다. 한 중개업자는 “매수자 우위의 시장이다 보니 다소 호가가 높게 나온 매물도 가격 조정이 가능하다”라고 조심스럽게 말했습니다.

 

 

┃규제 강화로 매도-매수자 모두 관망세

 

둔촌주공 인근 중개업자들은 “최근 시장 분위기가 하향세에 접어들면서 시세 혹은 입주권 가격이 더 떨어질 지 문의하는 전화만 드물게 이어지고 있다”라고 분위기를 전했습니다. 다만 가격이 좀더 하향 조정되지 않겠느냐는 질문에는 대부분 그렇진 않을 것이라 답했는데요. 상당수의 집주인들이 버티기에 들어가면서 매물이 귀해졌기 때문입니다.

 

A중개업소 대표는 “2017년 7월 3일 이전 주택소유자들은 감정가의 70%까지 이주비를 받았기 때문에 자금 부담이 덜한 상황에서 굳이 양도소득세를 내고 매도할 필요성을 느끼지 못한다. 설령 집을 판다 해도 집값이 비싼 인근 아파트로 갈아타기도 쉽지 않아 보유하기로 마음을 굳힌 집주인들이 많은 것으로 안다. 이주비를 받아 저렴한 지역에 투자한 경우도 상당하다”라고 전했습니다.

 

매수자들도 관망세를 보이고 있습니다. 입주권 매수에 드는 자금 부담이 만만치 않아섭니다. 8.2대책에 따라 8월 3일 이후 승계조합원은 감정가의 40%까지만 이주비 대출이 나오기 때문에 스스로 조달해야 하는 자금이 많습니다. 실제로 매수자가 34평을 받을 수 있는 저층 16평 매물을 12억7000만원에 사려면 이주비 2억6000만원을 제외한 10억1000만원을 가지고 있어야 하죠. 또 지금 입주권을 매수하면 착공신고일까지 잔금과 소유권이전등기를 마쳐야 하는 것도 매수자들에겐 부담입니다. 철거완료 이후에는 취득세가 4.6%(토지분)로 높아지는 점도 무시할 수 없습니다.

 

 

┃둔촌주공 초미의 관심사는 분양가

 

 

한꺼번에 목돈이 들어가는 입주권 매매보다는 오히려 분양 받는 것이 낫지 않겠느냐는 물음에 한 중개업자는 “재건축 사업은 조합원들이 이익을 갖는 구조이기 때문에 자금력이 된다면 입주권을 매수하는 편이 낫다. 조합원들은 발코니 확장과 시스템 섀시를 비롯한 다양한 옵션을 무상 제공받을 뿐만 아니라 로열동∙층을 우선 배정받게 되는데, 이런 것들이 향후 일반분양 물량과 가격 차를 가져올 수 있다”라고 답했습니다. 

 

또 다른 중개업자는 분양가가 합리적인 수준에서 결정된다면 분양 받는 것이 나을 수 있다는 입장인데요. 최근 분양가 책정이 까다로워진 탓인지, 조합이나 현지 중개업소에서는 분양가에 대해 말을 아끼는 분위기입니다. 다만 현재 입주권 및 인근 아파트 시세를 고려할 때 3.3㎡당 3500만원 이상으로 책정되리란 전망이 우세하죠.

 

둔촌주공은 국내 최대 규모 재건축인 만큼 일반분양 물량도 상당할 것으로 예상됩니다. 강남권 입성을 노리는 수요자들에게도 좋은 기회가 될 텐데요. 금리 인상과 불확실한 경기 등 변수 많은 2019년 청약시장에서 둔촌주공은 과연 규모에 걸맞는 흥행을 기록하게 될까요?

 

 

 

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