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판교역세권 대기업 주도 개발 급물살

리얼캐스트 입력 2018.11.23 09:11 수정 2018.11.23 09:12
조회 246추천 0



┃제2의 전성기 맞이한 판교, 그 중심의 알파돔시티 주목


판교신도시가 최근 부동산시장에서 가장 유망한 지역으로 주목받으며 제2의 전성기를 맞고 있습니다. 정부의 잇단 고강도 규제에도 불구하고 집값이 꺾일 줄 모르고 상권도 계속 확장세입니다. 이유는 두 가지입니다. 실제 각종 인프라와 개발 호재가 끊이지 않는데다 기업이 들어서며 돈과 사람이 몰려들고 있기 때문입니다. 이미 1,300여개 업체, 7만5,000여명의 근로자가 근무하는 판교테크노밸리에 이어 제2, 제3테크노밸리 개발이 확정됐고 판교의 중심인 판교역 역세권 복합개발사업인 알파돔시티 사업도 본궤도에 올랐습니다.



관련 업계에서는 특히 확장 일로에 있는 판교역 인근으로 개발 급물살을 타고 있는 알파돔시티를 주목할 필요가 있다고 얘기하는데요. 도시의 성장은 통상 교통결절점을 중심으로 이루어졌으며, 교통결절점은 지역개발의 잠재력이 뛰어나고 그 파급효과가 커서 도시의 발전을 좌우하는 중요한 요소가 되는데 알파돔시티가 바로 그 판교신도시 내 유일한 지하철역인 판교역 인근 중심상업지역에 입지한, 판교역세권 개발의 핵심이기 때문입니다.



┃대기업들도 군침 흘리는 판교 알파돔시티



지난 2005년 수립된 계획에 따라 2007년말 시작됐던 알파돔시티는 판교역 인근 알짜배기 땅 13만8,000㎡에 상업, 업무, 주거가 결합된 복합단지를 개발하는 것으로 총 사업비 5조원이상이 모두 PF(프로젝트 파이낸싱)로 조달되는 사업입니다. 개발 초기 금융위기를 맞기도 했고 자금 부족 등으로 주춤하기도 했지만 지난 2016년부터 국내외 대기업들이 개발에 뛰어 들며 급물살을 타고 있습니다.


먼저 2016년 C2-2·C2-3블록에 위치한 오피스 빌딩인 알파리움타워가 싱가포르계 ARA에셋메니지먼트에 팔린 데 이어 남아 있던 부지들도 모두 주인을 찾았습니다. 판교역 북쪽 6-1, 6-2블록에는 미래에셋금융그룹이 약 1조8,000억원 규모 펀드를 조성해 연면적 약 33만㎡짜리 복합시설을 개발키로 했습니다. 40개 기업, 1만3,000명을 수용하는 4차산업 클러스트로 키운다는 계획으로 현재 인허가 중이라고 합니다. 또한 미래에셋은 현재 입주가 진행 중인 6-3블록(알파돔타워 3)도 매입했습니다. 오피스 빌딩 부지 3곳 매입에 투자한 금액만 약 2조2,000억원으로 알파돔시티 전체 사업지의 절반 수준에 이를 정도죠. 


한국토지주택공사가 소유했던 6-4블록(알파돔타워 4)은 신한금융투자와 신한리츠운용이 컨소시엄을 이뤄 매입했습니다. 특히 신한리츠운용은 알파돔타워4 인수와 동시에 신한알파리츠란 공모리츠회사를 주식시장에 상장하면서, 소액 투자자들도 알파돔타워4에 투자할 수 있는 길을 열었는데요. 실제 인수금액 5,454억원 중 약 1,140억원에 대한 금액을 주식시장 상장을 통해 유치했다고 합니다.


이들 오피스 빌딩에는 내로라하는 기업들의 입주도 속속 이어지고 있습니다. 싱가포르계 ARA코리아가 투자한 알파리움타워에는 삼성물산 및 삼성SDS 등이 입주해 있습니다. 지난 4월 준공된 알파돔타워 3(6-3블록)에는 알파돔타워 4(6-4블록)에는 각각 세계 1위의 PC, 프린터 제조업체인 HP코리아와 세계적인 게임회사 블루홀이 둥지를 틀었고요. 카카오모빌리티를 비롯한 카카오게임, 카카오페이 등의 카카오 계열사와 카메라 어플로 인기를 끌고 있는 네이버 자회사 스노우도 각각 알파돔타워 3과 알파돔타워 4에 입주를 마쳤습니다. 



┃알파돔시티 내 마지막 주거시설 분양까지 남은 부지 개발도 급물살…2020년 완성 앞둬



업무시설인 오피스 빌딩에 대기업들이 몰려 들며 남아 있던 부지 개발 역시 급물살을 타고 있습니다. 현대백화점(7-2블록) 서쪽에 있는 7-1블록과 주자장부지 17블록은 마스턴투자운용이 3,300억원에 매입해 오피스텔과 상업시설로 개발하는데요. 이곳에 현대엔지니어링이 시공하는 판교 알파돔시티 내 마지막 주거시설인 힐스테이트 판교역 577실과 지하철역과 바로 연결되는 상업시설이 11월 23일 견본주택을 열고 본격 분양에 들어갑니다. 알파돔타워 3(6-3블록) 뒷편인 7-3블록은 SK디앤디와 이지스자산운용, 신세계조선호텔 컨소시엄이 인수해 2020년 12월 준공예정으로 300실 규모의 5성급 조선호텔을 지을 계획이고요. 



┃판교 알파돔시티를 주목하는 이유



알파돔시티에 이목이 집중되는 이유가 뭘까요? 부동산 전문가들과 업계 관계자 모두 가장 큰 이유로 뛰어난 교통환경을 꼽습니다. 앞서 언급한 교통 허브 역할을 하는 판교역을 가장 빠르고 쉽게 이용할 수 판교역 초역세권 단지라는 입지적 장점이 무엇보다 크게 작용을 했다는 분석입니다.


실제 신분당선(왕십리~수원)과 2016년 개통된 경강선(판교~여주) 환승이 가능한 판교역은 신도시 내 유일한 지하철역으로 특히 신분당선을 이용 4정거장이면 닿는 서울 강남권에서의 출퇴근 수요가 적지 않습니다. 경강선 개통으로 수도권 각지에서 접근이 편리해짐에 따라 수도권 남부지역 인구 유입도 계속 증가세고요. 이밖에 강남에서 용산까지 이어지는 신분당선 연장선에 월곶~판교선, GTX-A노선 등이 추진 중이어서 향후 교통 접근성은 더욱 좋아질 전망입니다.


이 뿐만이 아닙니다. 판교역 인근은 광역도로 교통망도 좋습니다. 경부고속도로 판교 IC가 인접해 있고 분당~수서로, 분당~내곡로, 용인~서울, 외곽순환도로 등을 통해 서울은 물론 수도권 전역으로 빠르게 이동할 수 있습니다. 성남 1호선과 분당선, 판교역과 이어지는 GTX 성남역에서 현대백화점을 도는 판교 트램 라인도 예정되어 있다고 합니다. 그야말로 교통의 결절점으로 돈과 사람이 모여들 수밖에 없는 위치죠. 알파돔시티는 판교의 중심인 판교역의 모든 가치를 온전히 누릴 수 있는 초역세권 단지로서 탄탄한 배후수요까지 품고 있어 높은 프리미엄이 기대되는 것이고요.



┃판교역세권 일 평균 유동인구 9만7,000여명…현대백화점 판교점 연 매출 8,700억원 상회



판교역 주변으로 돈과 사람이 몰리고 있다는 것은 각종 통계 자료를 통해서도 확인됩니다. 소상공인시장진흥공단과 상가정보연구소가 발표한 판교역세권 상권 분석 자료에 따르면 판교역 일대 일 평균 유동인구는 지난 1월 기준 9만7,260명입니다. 성별 비율은 남성 5만2,529명, 여성 4만4,731명이고 연령별 비율은 10대 3.7%, 20대 19.4%, 30대 29.3%, 40대 22.4%, 50대 14.3%, 60대 이상 10.9%로 30대 비중이 가장 높습니다. 주중 비율은 70%, 주말 비율은 30%로 주중뿐 아니라 주말에도 상당한 인구 유입이 이뤄지고 있고, 시간대별로는 아침 6시부터 낮 12시까지가 30.9%, 저녁 6시부터 9시까지가 20.6%로 고소득 직장군이 많다 보니 출퇴근 시간대에 유동인구가 몰리는 편입니다.


특히 2015년 문을 연 현대백화점 판교점은 수도권 최대 규모 백화점으로 인기몰이를 하고 있는데요. 오픈 초기부터 경기도 내 손꼽히는 명품 브랜드 라인업과 국내 최대 규모 식품관 구성으로 화제를 모았던 이곳은 연 방문객 2,000만에 달하는 신도시 최대 상권으로 부상했습니다. 연 매출도 지속 신장세고요. 보도에 따르면 현대백화점 판교점의 연 매출은 작년 8,000억원에서 올해 8,700억원을 상회하고 2020년 1조원까지 늘어날 전망입니다. 


폭발적으로 많은 유동인구를 끌어들이고 있는 현대백화점 판교점 외에 알파돔타워 3, 4 등 오피스 빌딩에 입점한 상가의 매출도 꾸준히 늘고 있고, 알파돔시티 내 아파트 단지인 알파리움과 알파리움타워가 위치한 C블록 스트리트 상가인 라스트리트 윙 분양도 성황리에 진행 중이라고 합니다. 사람이 모이며 장사가 잘 되다 보니 임대료 부담이 만만치 않은 데도요. 인근 공인중개사에 따르면 “판교역 중심상업지역 내 1층 전용면적 99㎡ 상가의 경우 보증금 1억원에 월세 580만~700만원 선에 임대 시세가 형성돼 있고 권리금도 1억~1억5,000만원 선으로 부담이 작지 않다”며 “그럼에도 불구하고 임차가 거의 맞춰져 있는 상태고 투자자들 역시 임차를 보고 투자에 임하고 있다”고 합니다. 그는 또한 “판교역 중심으로 상권이 활성화 되면서 아브뉴프랑 등 인근의 다른 복합상가들은 장사가 잘되지 않는 빨대효과가 일고 있어 임대료를 낮추고 있지만 입점 업체가 자주 바뀌고 공실도 늘어나는 추세”라고 덧붙였습니다. 판교역 초역세권의 가치를 가늠할 수 있는 대목이죠.  



┃판교 아파트 시세 리딩도 역세권…초역세권 단지 평당 4,000만원 넘어서



모든 인프라가 밀집된 판교역 역세권의 가치는 집값에서도 확연히 드러납니다. KB부동산 시세에 따르면 판교역이 위치한 성남시 분당구 백현동의 3.3㎡당 평균 아파트 매매시세는 3,812만원으로 판교신도시 내에서 가장 높습니다. 판교역을 걸어서 이용 가능한 삼평동 또한 평당 3,498만원으로 높은 시세를 형성하고 있고요. 부동산 정책 시행마다 잠시 주춤했지만 판교는 전반적인 실거래가 상승세로 특히 판교역세권 단지는 평당가 4,000만원을 넘어서 서울 강남 아파트에 맞먹는 수준을 보이고 있습니다.



┃판교역 초역세권 아파트 잇단 규제에도 작년 대비 3억 이상 상승



판교 대장주 아파트로 불리는 판교역 초역세권 단지인 판교 푸르지오그랑블과 알파리움, 봇들7단지 등이 대표적인 예인데요. 국토부 실거래가에 따르면 판교푸르지오그랑블 전용 117㎡가 지난 8월 1년 전보다(15억8,500만원) 18% 이상 뛴 18억8,000만원에 실거래됐습니다. 현재 3.3㎡당 평균 매매시세도 4,000만원대를 넘어서 4,245만원을 기록하고 있고요(KB부동산 시세 기준). 알파돔시티 내 아파트 단지인 알파리움도 마찬가지입니다. 알파리움 2단지 전용 129㎡형이 지난달 작년 12월(13억6,000만원)에 실거래된 가격보다 3억 이상 뛴 16억9,000만원에 팔렸습니다(국토부 실거래가). 판교역을 도보 7, 8분이면 이용 가능한 봇들마을7단지나 백현마을5단지 전용 84㎡형 평균 매매시세도 각각 13억2,500만원, 12억7,500만원으로 이미 평균 10억을 넘어섰고 평당가도 4,000만원에 육박하고 있고요. 


백현동 일대 한 공인중개사는 “제2, 제3테크노밸리 조성에 대기업들의 알파돔시티 투자가 이어지며 판교역세권 개발이 급물살을 타자 역세권 단지의 가치도 고공행진을 거듭하고 있다”며 “최근 1년간 각종 규제에도 불구하고 가격이 급상승하자 가격이 더 오를 것이란 기대심리가 커지며 매물을 거둬들이는 이들도 나오고 있다”고 전했습니다. 



┃판교 성장 이끈 판교역세권의 위력은 더욱 커질 것



판교역 역세권 복합개발사업인 알파돔시티가 완성 단계에 접어든데다 제2·3판교테크노밸리 조성 등의 호재가 판교 부동산 가격을 밀어 올리고 있고 그 중심 역할을 확장세인 판교역이 톡톡히 했다는 분석인데요. 일선 중개업소들은 “산업단지와 오피스가 꾸준히 늘어나는 반면 주택공급은 턱없이 모자란 것도 가격 상승의 원인 중 하나”라며 “특히 판교역은 판교신도시의 모든 인프라가 밀집된 교통결절점으로서 인근 지역 가격 상승까지 견인할 정도로 확장세에 있는 만큼 판교역 역세권 단지나 상가의 가치는 앞으로 더욱더 높아질 것”이라고 한 목소리입니다. 이것이 판교역세권의 힘이자 자족기능 강화된 판교의 성장세가 여전히 현재 진행형으로 많은 투자자들이 판교에 눈독 들이는 이유입니다.




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