수도권에서는 기성 아파트보다 분양 아파트로 투자를 하거나, 내 집 마련을 하려는 수요자들이 늘어나고 있습니다. 분양가상한제와 주택도시 보증 공사의 분양가 제한으로 주변 시세보다 저렴한 아파트가 분양시장에 등장하면서 모든 수요자들이 청약통장을 꺼내들고 있습니다.
최근 3~4년 사이에 서울지역에서 공급되었던 신규 분양 단지는 대부분 1순위에 마감이 되었습니다. 서울과 인접한 수도권 택지지구에서는 세 자리 수의 청약 경쟁률까지 나오면서 청약 열풍이 불었습니다. 수도권 지역 중에서도 대부분 입주 때까지 전매를 할 수 없고 9억 원이 넘는 아파트의 중도금 대출도 쉽지 않은 상황에서 분양시장으로 청약통장이 몰리는 이유는 단연 시세차익 때문입니다.
특히나 서울 지역 같은 경우 공급되고 있는 물량 중에 상당수의 재건축, 재개발의 일반 분양으로 총 세대수에 비해서 적은 물량이 나오는 만큼 청약 가점이 높은 세대주가 아닌 이상 언감생심 당첨 기대도 못하는 상황입니다.
그러나 무주택자라면 희망을 가져도 좋겠습니다. 이번 달 말부터 청약 제도가 바뀔 예정으로 무주택자와 실수요자들을 위한 청약 제도와 전매 제한 등 개편안의 주요 내용입니다. 이번에 나온 주택 공급에 대한 규칙 개정안의 특징을 살펴보자면 무주택자의 당첨 기회를 높이는 반면에 1주택자라고 해도 집을 가지고 있다면 갈아타기 어려운 점이 특징입니다.
먼저 규제지역에서 무주택자의 범위를 더욱 좁혔습니다. 집을 소유하지 않고 분양권, 입주권을 가지고 있으면 유주택자로 간주되기 때문에 가점제 대상에서 제외됩니다. 분양권, 입주권을 소유하고 있지 않는 무주택자가 청약 제도에 우선순위를 노릴 수 있다고 볼 수 있습니다.
추첨제 비율도 무주택자가 위주로 변경했습니다. 현재 민영주택의 추첨제 비율은 투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 초과 물량의 50%, 청약 조정 지역에서는 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과 70%입니다. 추첨제는 말 그래도 1순위 안에서 추첨으로 당첨자를 가리기 때문에 무주택자와 1주택자들이 경쟁을 해야 했습니다. 그러나 앞으로는 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 먼저 공급해야 합니다. 1순위 요건을 갖춘 무주택자의 기회와 훨씬 많아진 것이지요.
분양받은 아파트 일정 기간 동안 사고팔지 못하도록 하는 전매 제한도 보다 강력해집니다. 9.13부동산 대책 발표 이후 나온 주택법 시행령 개정안에 따르자면 공공택지는 분양가에 따라 전매 제한이 3년에서 최대 8년까지 늘어납니다. 분양가가 주변 시세와 비슷할수록 전매 제한 기간이 짧고, 분양가가 주변 시세보다 낮을수록 전매 제한 기간은 길어집니다.
또한 수도권 민간택지에 대한 전매 제한 기간이 늘어나는 점도 주의해야 할 부분입니다. 분양가상한제 적용주택 전매 제한 기간이 투기과열지구의 경우 분양가격이 인근 지역 주택 매매가의 70% 이상이면 3년, 미만이면 4년입니다. 이와의 지역은 분양가격이 인근 지역 매매가의 100% 이상 1년 6개월, 85% 이상~100% 미만 2년, 70% 이상~85% 미만 3년, 70% 미만은 4년으로 세분화되었습니다.
바뀌는 청약 제도에서 가장 불리해진 것은 중대형으로 갈아타기를 준비 중인 1주택자입니다. 지금까지 운이 좋아 전용면적 85㎡ 초과 새 아파트를 가질 수 있었지만 추첨제 물량 중 상당의 수가 무주택자에게 배정되면서 1주택자는 운신의 폭은 좁아졌습니다.
1주택자들의 새 아파트에 대해서 당첨 확률은 낮아지지만 기회가 전혀 없는 것은 아닙니다. 1주택자의 경우 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량에서 기존주택 처분 조건으로 청약과 당첨이 가능합니다. 또한 무주택자가 처음 내 집 마련으로 전용면적 85㎡ 초과 새 아파트를 분양받기에는 보유자금이 부족해서 생각보다 대형 아파트에서 경쟁이 덜할 수 있다는 점도 염두 해 보면 당첨 확률을 높일 수 있습니다.
주택업계 전문가들에 따르자면 청약 제도와 전매 제한이 부동산 시장 상황에 따라서 유동적으로 변할 수 있기 때문에 당첨 가능성이 낮아진 1주택자라도 청약통장을 없애지 말고 보유하고 있는 것이 좋다고 합니다.
무주택자라면 당첨이 이전보다 더 열려있는 만큼 내 집 마련의 꿈을 이룰 가능성이 높아졌습니다. 하지만 신혼부부 특별공급 같은 경우에는 신혼기간에 집을 수유한 적이 있었다면 신혼부부 특별공급을 받을 수 없습니다. 그리고 가점이 상대적으로 낮은 젊은 세대주라면 1주택자와 마찬가지로 전용면적 85㎡ 초과 분으로 공략할 필요가 있습니다. 중대형 아파트는 분양가 부담으로 청약 경쟁이 덜 할 수 있기 때문입니다.
아울러 청약을 계획 중이라면 지역 우선 공급제가 공공택지 규모에 따라 다르기 때문에 청약에 앞서 이 점도 확인해두면 좋겠습니다. 이상 카페인인커뮤니케이션 이였습니다.
