상가 투자는 전부 돈 된다? NO! 꼼꼼하게 따져야…
수익률, 임대 확약서, 특별분양 등 속지 말아야 할 포인트는?
# 50대 후반 A 씨는 3년 전 쇼핑몰 상가에 노후 자금으로 마련한 돈을 투자했다. 매달 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있다는 설명에 혹 해서 한 투자인데, 지금은 매일같이 후회 중이다. 입지가 좋아 금방 임차인 모집이 가능하고 높은 수익률이 예상된다던 그 상가가 준공 후 1년이 다 되어 가도록 텅 비어있기 때문이다. 대출을 조금 더해 투자해 이자가 나가는 데다, 빈 상가라도 관리비는 나가고 있어 손해가 막심하다.
A 씨처럼 입지 좋은 자리에 들어서 높은 수익률이 기대된다던 복합 쇼핑몰 내 상가를 분양받은 뒤 공실로 인한 손해로 골머리를 썩는 투자자들의 이야기가 심심치 않게 들려오고 있다.
최근 주택시장이 정부 정책으로 투자장벽이 높아지는 가운데, 장기간 이어진 저금리로 인해 턱없이 낮은 은행이자를 대신해 수익형 부동산 투자자가 늘어남에 따라서다.
이들은 대부분 상대적으로 적은 금액으로 고수익을 기대해 노후대비를 위해 마련한 자금을 투자하는 경우가 많은데, 생각만큼 수익이 나지 않는 데다 툭하면 임차인을 찾지 못해 고생을 하고 있다.
‘도대체 그 좋은 자리에서, 왜?’라고 반문하는 사람들이 많지만, 쇼핑몰 내 자리 잡은 상가투자는 생각보다 어렵다. 주말이면 사람들이 쇼핑몰로 몰리는 것 같은데 왜 내가 투자한 쇼핑몰은 돈이 안 되는 걸까? 그렇다면 쇼핑몰 내 상가는 무조건 투자하면 안 될까? 돈 되는 쇼핑몰 내 상가투자를 위해 주의할 점을 알아보도록 하자.
첫째, 수익률에 속지 마라! 일단 쇼핑몰 내 상가 분양을 고려 중이라면 수익률을 일반 근린상가와 동일하게 두면 안 된다. 쇼핑몰은 일반 근린상가보다 높은 수익률이 나와야만 한다.
바로, 부동산은 많이 배분할수록 가격이 비싸지기 때문이다. 일단 쇼핑몰이 지어지면 개별 상가의 크기를 작게 나눌수록 시행사가 벌 수 있는 돈이 많아진다. 따라서, 일반 근린상가보다 규모는 작은 대신, 투자금은 비슷하다. 따라서 근린상가보다 더 많이 내는 만큼 수익률도 반드시 더 높아야만 그나마 손해보지 않는 장사를 할 수 있는 것이다.
또한 근린상가보다 위험률도 높다. 향후에 매도 시점에서의 환금성을 생각했을 때, 상가 점포 수가 수백 개 있는 경우가 보통인 쇼핑몰에서는 분양 가격의 원금을 확보한다는 것도 어려운 만큼 매달 거두는 수익이 많아야만 향후 혹시 모를 손해도 보전이 가능하다.
둘째, 투자자를 홀리는 ‘임대 확약서’를 무조건 믿지 마라! 쇼핑몰 투자를 권유할 때 가장 많이 듣는 말이 유명 프랜차이즈 커피숍이나 편의점, 병원, 제과점 등의 입점이 확정되어 고객 확보가 용이하다는 ‘임대 확약서’를 제공한다는 말이다.
하지만, 투자자 입장에선 혹 하는 이 임대 확약서는 사실 법적 구속력이 없다. 대부분의 임대 확약서는 입점의향서일 경우가 많다. 따라서, 내가 상가를 분양받은 후 당초 입점한다던 유명 커피숍이 입점하지 않아도 투자자는 이를 이유로 분양을 파기할 수도 없는 노릇이다. 가장 확실한 방법은 임대 확약서가 아닌 계약서에 해당 업체 입점을 명시해 보장받을 수 있게 하는 것이라는 점을 유의해야 한다.
셋째, 분양 담당자의 말만 믿어서는 안 된다! 가장 간과하기 쉬운 것이 바로 담당자의 말만 믿는 것이다. 철저한 시장조사는 결국 투자하는 나의 몫이다. 계약 담당자는 그저 판매자일 뿐, 그들이 아무리 솔직히 말한다고 해도 결국은 나를 유인하기 위한 것이다.
투자를 결정짓기 전 반드시 시장조사를 해야 한다. 내가 분양받으려는 상가가 들어서는 주변 상권의 상황은 어떤지, 유동인구가 정말 많은지 등 직접 확인해야 한다. 특히 주말과 주중의 편차가 많은 곳은 업종 선택에도 이를 반영하는 것이 좋으므로 더욱 현장 및 주변 시장조사는 반드시 해야만 한다.
업계 전문가는 “상가 투자가 아파트나 타 부동산 대비 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능하고, 꾸준히 월세를 받을 수 있다는 점에서 매력적일 수밖에 없다”며 “다만, 성급하게 투자를 결정하지 말고, 위 세 가지 사항은 상가투자 시 반드시 살펴야 하며, 이외에도 회사보유분 특별분양, 선착순 마감 임박 등 현란한 마케팅 용어에 속지 않는 것도 중요하다”라고 조언했다.
