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뜨거운 감자 된 ‘1+1 재건축’ WHY?

e분양캐스트 입력 2018.11.28 09:45 수정 2018.11.28 09:46
조회 61추천 7

중대형 주택 한 채를 중소형 두 채로 나눠 받던 것, 이제 안 된다?!

‘입주권 2개=다주택자=주택담보대출금지=이주비 지원 불가’, 9.13 대책 탓…

 


소형주택 공급 활성화를 위해 도입되었던 1+1 재건축이 9.13 대책으로 인해 위기에 봉착했다. 


1+1 재건축은 중대형 주택 등 대지지분, 평가금액이 높은 기존에 주택 한 채를 가진 조합원이 재건축 후 중소형 두 채로 나눠 받는 것으로, 최근 1~2인 가구 증가와 집값 상승 등의 영향으로 소형 주택 수요가 늘자, 이에 맞춰 소형 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 지난 2013년 도입된 제도다. 


이에 따라, ‘1+1 재건축’을 진행하면, 기존 중대형 주택 1채를 가지고 있던 수요자는, 기존주택의 평가금액이나 전용면적 범위 내에서 2채의 집이 생기게 된다. 만약, 전용 160㎡ 아파트를 갖고 있다면 전용 84㎡와 59㎡ 두 채를 받는 식이다. 


이에 따라 1+1 재건축 진행 시 조합원은 새로 생기는 두 채 중 한 채에는 거주하고, 나머지 한 채는 임대, 자녀 상속 등 다양한 방법으로 사용할 수 있다는 점에서 인기를 끌었다. 특히 최근 소형 아파트는 월세 수익을 거둘 수 있다는 점에서 수익형 부동산으로써의 가치도 높아지는 만큼 재건축 만으로 노후대비까지 가능하다는 점에서 선호도를 높여왔다. 


다만 법령에 따르면, 둘 중 한 채를 전용면적 60㎡ 이하로 하고 이전 고시일 다음날부터 3년간 전매를 할 수 없다. 1+1 재건축으로 발생한 여분의 주택이 분양권 전매 등 만을 목적으로 해 시장의 혼란을 야기시키는 것은 막겠다는 의지다. 

 


◈ 9.13 대책, 입주권도 주택이다! 1+1 재건축 조합원, 다주택자 되며 ‘이주비 지원 NO’ 날벼락


하지만 분양권 전매를 제외하더라도 그 가치가 충분히 인정받으며 최근 강남권 재건축 시장을 중심으로 성행하던 1+1 재건축이 최근 난관에 봉착했다. 


바로, 9.13 대책으로 인해 ‘분양권’을 주택으로 취급, 입주권과 분양권 등을 다주택 대상 항목에 포함시킴에 따라서다. 정부는 9.13 대책을 통해, 2 주택 이상 보유자의 경우 조정대상지역 등 규제지역에서 주택담보대출을 금지키로 했다. 


그런데, 바로 이 과정에서 문제가 발생한다.  재건축 진행 시, 조합원은 재건축 공사 기간에 대체 거주비를 찾을 수 있는 이주비를 지원하는데, 바로 이 이주비가 집단대출을 통해 발생하기 때문이다.


‘1+1 재건축’ 신청자는 분양계획이 확정되는 관리처분 인가 후엔 입주권 2개를 받으며 2 주택자가 되며, 주택담보대출이 불가, 이주비를 한 푼도 대출받을 수 없게 되는 것이다. 


이에 따라, 9.13 대책 발표 이전 이미 1+1 재건축을 추진 중이던 단지들은 대책 발표 후 즉시 시행된 다주택자 주택담보대출 금지로 향후 이주비 대출이 불가피할 지경에 이르자, 사업 진행에 차질을 빗게 생겼다. 예정대로 이주비를 받지 못하는 상황에서 여유자금이 충분하지 않은 수요자들에게는 재건축 진행 기간 동안 당장 살아갈 공간을 마련하는 게 힘들기 때문이다.  


실제로, 현재 서울 ‘강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)’에서 1+1 재건축을 추진하는 곳은 반포주공 1단지 1ㆍ2ㆍ4 지구, 한신 4 지구, 잠실 진주아파트(이하 신천 진주) 등이 있는데, 경우에 다라 설계 변경이 불가피할 것으로 내다보고 있다. 


이 경우, 설계 변경을 위한 작업시간뿐 아니라 사업시행 변경 인가 등의 추가 절차가 필요, 결국 당초 예상보다 사업기간이 길어지고, 금융비용 등의 증가로 사업성은 떨어지고, 조합원 부담금은 높아지는 만큼 다방면에서 불만이 쏟아지고 있다.


일각에서는 1+1 재건축이 조합원들에게 장점이 많은 것도 사실이지만 이 같은 제도가 사실 정부가 소형 주택 공급 활성화를 목적으로 내놓은 방안으로, 그에 부응했을 뿐인데 급작스러운 대책 발표 및 제도 변경으로 날벼락을 맞은 꼴이라는 비판도 나오고 있다. 


특히, 사실상 이주비를 대출 없이 마련할 수 있는 현금 부자가 아니라면 1+1 재건축을 진행하는 것은 더 이상 무리라는 점에서 정부가 만든 제도를 정부가 유명무실하게 만드는 꼴이라는 의견도 존재한다. 


한 업계 전문가는 “9.13 대책으로 달라진 현행 제도상에서 앞으로 1+1 재건축은 유명무실해졌다고 볼 수 있다”며 “집값을 잡으려는 정부의 명확한 방향성은 분명하지만, 기존 제도의 목적과 방법이 있는 가운데 대책 발표 이전에 시행되던 단지까지 소급 적용된다는 점에서 예외를 두는 등의 유연성도 필요하지 않을까 하는 생각이 든다”라고 말했다. 



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