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인천 부동산 시장 드디어 열리기 시작했다...

리얼투데이 입력 2018.12.11 09:40 수정 2019.02.08 10:52
조회 71추천 1



수도권에서도 상대적으로 집값 상승과 거리가 멀던 인천 부동산 시장이 반등에 나섰다. 무관심 속에서도 꾸준히 이어진 경제자유구역 개발이 안정화 단계에 이른데다, 최근 원도심의 재개발도 탄력 있게 진행됨에 따라 도시 전체에 생동감이 돌기 시작하면서다. 


여기에 정부의 강력한 부동산 정책으로 그동안 관심이 집중되던 서울과 수도권 인기 지역이 규제지역으로 묶이며 비규제지역인 인천에 풍선효과까지 더해지는 분위기다. 


실제로 인천 부동산 시장은 지난 수년간 서울과 수도권 집값이 폭등하는 가운데도 보합세를 유지했던 반면, 최근 들어 상승세로 돌아섰다.


KB부동산 월간주택가격동향 자료에 따르면 인천 아파트 매매가는 최근 3년간(2015년 11월 대비) 4.7% 상승했다. 같은 기간 서울이 24.86%, 경기도가 7.74% 오른 것과 비교하면 큰 차이를 보이는데다, 전국 평균 아파트값이 6.14% 오른 것과 비교해도 미미한 수치다.   




그런데, 최근 들어 분위기가 달라졌다. 한국감정원이 발표한 11월 전국주택가격동향 조사를 보면, 인천 집값은 0.30% 상승하며, 전월(0.15%)보다 2배 가량 상승폭이 커졌다. 서울이 0.20%를 기록하며 전월(0.51%)보다 오름폭이 절반 이하로 줄어든 것과 대조적인 모습이다. 




이처럼 인천이 최근 강한 반등의 기회를 맞은 이유는, 바로 굵직한 대규모 개발호재와 도심 아파트의 신구교체 덕이라고 볼 수 있다. 


먼저, 반등의 시작은 경제자유구역 삼총사로 불리는 송도•영종•청라가 이끌었다. 이들 경제자유구역은 금융위기 등의 여파로 한때 사업진행에 어려움을 겪으며, 주택시장 역시 미분양의 무덤이라는 오명을 쓴 적도 있었다. 


하지만 최근 몇 년간 송도(비즈니스 IT•BT), 영종(물류, 관광), 청라(업무•금융, 관광레저, 첨단산업)가 각각의 개발 방향에 따라 원활히 진행되자 관련 인구가 크게 늘고 주택시장도 안정세에 접어들었다.  


실제로, 인천경제자유구역청에 따르면 영종•청라•송도국제도시의 외국인직접투자(FDI)신고는 2003년 백만달러에 불과하던 것이 지난해 말, 105억3400만달러를 돌파했다. 인구 역시 지난해 말 기준 총 28만1485명으로 2003년(2만5778명)보다 991.9% 증가했고, 매년 증가세를 유지하고 있다. 


이 같은 흐름에 탄력 받아 공급이 활발히 진행됨에 불구하고 미분양도 큰 폭으로 소진되는 모습이다. 국토교통부의 미분양주택현황보고에 따르면 10월 기준, 송도가 위치한 인천 연수구의 미분양주택은 단 한 건도 없다. 청라가 속한 인천 서구는 지난해 10월 128건에서 올해 10월에는 67건으로 절반가량 감소했다. 


경제자유구역 중 개발 속도가 가장 더디고 심각한 미분양에 시달렸던 영종도 지난해 10월 1404건에 달하던 것에서 올해 10월에는 607건으로 1년 절반 이상 뚝 떨어졌다.   




특히 투자 및 인구의 증가세는 그에 따른 기반시설의 증가와 지하철이나 광역버스 등 교통여건의 개선이 동반되는 것을 의미하는 만큼 향후 미분양 감소는 물론 주택시장 활성화에 더 큰 힘을 실어줄 전망이다.  




인천시의 도약에 앞장선 곳이 경제자유구역이었다면 최근에는 원도심이 부활의 노래를 부르기 시작했다. 특히 인천시가 직접 원도심의 활성화를 위해 팔을 걷어붙인 것이 힘을 불어넣었다. 


인천시는 지난 3월 원도심 부흥 프로젝트를 내놓은 데 이어, 10월 내놓은 ‘민선7기 시정운영계획’ 중에서도 ‘더불어 잘 사는 균형발전’을 핵심 시정목표에 포함했다. 곧 이어 ‘더불어 잘 사는 균형 발전 방안’까지 발표하며, 원도심 재창조 프로젝트에 본격 착수했다. 


상대적으로 경제자유구역 삼총사에 비해 발전이 더디고 쇠퇴한 원도심을 되살려 살기 좋은 주거공간으로 만들고 경제적 기반을 조성하겠다는 계획이다. 


‘더불어 잘 사는 균형 발전 방안’ 발표에 따르면, 인천시는 2022년까지 원도심 활성화를 위해 총 63개 단위 사업을 추진키로 했다. 예산만해도 국비 5천645억원, 시비 1조3천281억원, 구비 3천193억원, 민간투자 1조7천103억원 등 총 3조9천224억원이 투입될 예정이다. 


구체적으로 구도심 균형발전의 7대 핵심과제는 ▲개항장 문화시설을 활용한 문화재생 ▲수문통•승기천•굴포천 생태하천 복원 ▲경인고속도로 일반화 주변지역 도시재생 ▲구도심 정주 환경 조성을 위한 주거지 재생 ▲경제생태계 및 삶이 풍요로운 문화 도시 조성 ▲광역철도 및 도로망 구축을 통한 수도권 교통의 중심 도시 ▲해안가를 연결하는 해양친수공원 조성이다.


이처럼 시가 원도심 부활에 적극적으로 나서자 원도심 내 신규분양 및 재개발사업도 진행에 탄력을 받고 있다. 그동안 상대적으로 공급이 없던 만큼 노후 아파트에서 새 아파트로 갈아타려는 수요도 많다. 




가장 최근에는 인천 원도심 도시재생사업 중 핵심으로 꼽히는 미추홀뉴타운에서 첫 분양이 이뤄졌다. 미추홀뉴타운은 미추홀구 주안2•4동 일원을 재정비하는 사업으로, 원도심 변화의 첫 그림이라는 상징성을 갖춘 곳이다. 


특히 지난 2008년 재정비촉진지구로 선정됐지만 경기침체 등의 여파로 사업진행에 차질을 빗다 10년 만인 올해 주택공급이 시작되었다는 점에서 의미가 깊다. 인천시는 미추홀뉴타운의 본격 개발을 토대로 구도심의 경쟁력을 확보하고, 지역발전의 발판으로 삼는다는 계획을 내놓은 바 있다. 


더욱이 이번에 진행된 미추홀뉴타운 첫 분양 사업지인 한화건설의 ‘인천 미추홀 꿈에그린’은 지역수요와 필요성에 초점을 맞춰 의료복합단지로 조성돼 다양해진 도심 개발의 대표격으로 꼽히며 호평을 받고 있어 미래가치에 대한 기대감도 뜨겁다. 


또한 미추홀뉴타운 뿐만 아니라 장기간 지연되고 있는 도시재생사업지구에 대한 사업성 개선을 추진해 나갈 예정인 만큼 주변 개발에 따른 시너지효과도 기대할 만하다. 




인천시의 자체적인 노력으로 신도시와 원도심이 고른 발전이 기대되는 가운데, 밖에서 불어오는 바람마저 훈풍이다. 바로 정부의 강력한 부동산 정책의 풍선효과 덕이다. 


서울을 비롯해 수도권 인기지역이 대체로 규제의 영향권에 들어간 반면, 인천의 경우 규제지역으로 선정된 곳이 전혀 없다. 따라서 대출과 전매 등이 규제지역에 비해 자유롭고 청약의 문턱이 낮다는 점에서 대체 주거지 및 투자처로 꼽히는 모습이다. 


실제로 9ㆍ13대책 이후 10월부터 11월까지 인천에서 분양한 아파트 단지 9곳 중 5곳이 1순위 마감을 기록했고, 2개 단지가 2순위에서 최종 마감을 기록했다. 단 2개 단지만이 미달을 기록했을 뿐이었다. 


이는 올해 9월까지 인천에서 분양한 10개 단지 중에서 단 3곳만 1순위 마감에 그친 것과 비교해도 좋아진 모습이며, 지난해 인천시에서 분양한 총 15곳 중 1순위 마감된 단지가 5곳, 순위 미달에 그친 단지가 6곳이나 있었던 것과 비교하면 더욱 큰 온도차를 느낄 수 있다. 


청약경쟁도 치열해지고 있다. 지난달 SK건설이 인천 서구에 공급한 ‘루원시티SK리더스뷰’는 총 3만5443명의 청약자가 쇄도, 평균 24대1, 최고 47.31대 1을 기록하며 1순위 마감을 기록했다. 이는 올해 인천에서 분양한 단지 중 가장 높은 성적이다. 


이처럼 성적이 좋자, 서울 등 타 규제지역이 신규분양에 주춤한 사이에도 인천은 나홀로 분양성수기를 보내는 중이다. 9.13.이후 10월부터 11월까지 9개 단지가 분양한 데 이어 12월에도 2개 단지 2481가구가 분양을 앞두고 있다. 이는 전국 시도 두 번째로 많은 물량이다. 




한편 인천 부동산 시장에 대한 향후 전망도 긍정적이란 평가다. 전문가들은 이제 막 돛을 달고 순항을 시작한 원도심과 사업에 탄력을 받은 경제자유구역이 시너지 효과를 내며 인천 부동산 시장 전반이 내년까지 상승세를 이어갈 것으로 내다보고 있다.


특히, 경제자유구역과 원도심 모두 외부 투자수요에만 의지하기보다 자족기능과 신구교체를 바탕으로 한 내부 실수요를 우선에 둔 시장이라는 점에서 기본 수요가 탄탄하다는 점이 강점으로 꼽힌다. 


여기에 서울 서부권과 지리적으로 가깝고, 집값은 상대적으로 저렴한 가운데, 지하철 7호선 연장, GTX B노선 등 각종 교통호재도 예정되어 있어 수요 확대 가능성도 높이 평가된다.


서울을 옆에 두고도 타 수도권에 비해 주목 받지 못하던 인천이 경제자유구역과 원도심의 개발 조화 속에서 맞이할 앞날이 더욱 기대되는 이유다. 

 



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