빠숑의 입지 분석 레시피 #70
부동산에 관심을 두고 있다면 정부의 부동산 정책부터 제대로 이해해야 합니다. 정부의 부동산 정책을 알아야 하는 궁극적인 이유는, 정책은 보다 많은 국민의 삶에 도움이 될 수 있도록 만들어지기 때문입니다. 정책을 이해하고, 정책에 대한 인사이트를 가져야 정책의 방향성에 맞춰 다양한 전략을 세울 수 있습니다.
지금까지 역대 부동산 정책은 부동산 경기 흐름에 선행하는 패턴을 보여 왔습니다. 부동산 완화 정책이 지속되면 부동산 거래는 활성화되었고, 부동산 규제 정책이 꾸준히 지속되면 부동산 거래는 위축되게 됩니다. 이 말은 무슨 의미일까요? 정책이 처음 발표되고 추진되는 시기는 그 반대의 문제가 발생했을 확률이 높다는 것이지요.
부동산 정책을 보면 경기를 예측할 수 있습니다.
결국, 부동산 규제 완화 정책과 규제 강화 정책, 그리고 유주택자와 무주택자의 입장, 이 네 가지 경우의 수를 조합해보면 정책을 어떻게 활용할 것인지 포인트를 잡을 수 있습니다. 그것이 곧 부동산 시장의 판세이자 특정 지역의 수요와 공급을 의미하니까요.
첫째, 먼저 주택 소유자 또는 무주택자이지만 주택을 구매할 의향이 있는 사람의 경우입니다. 규제 정국에서는 부동산 시세는 상승하고 있을 것입니다. 상승하는 시세를 무작정 따라 구입하려다 보면 소위 말하는 상투를 잡을 확률이 높습니다. 그러므로 주택을 구입하기에는 바람직한 시기가 아니라는 것이지요. 하지만, 분명 시세 상승 국면이므로 주택을 매도하려는 사람들에게는 절호의 기회가 될 수 있습니다.
둘째, 규제 완화 정국에서는 매도자보다 매수자가 시장의 주도권을 가지고 있을 확률이 높습니다. 따라서 실거주 수요자라면 급매로 구입하거나 매도자와 금액 할인의 협상을 주도할 여지가 큽니다. 구매를 적극적으로 고려하기에 좋은 기회라는 의미입니다.
셋째, 무주택 상태로 전세나 월세에 거주할 계획이 있는데 부동산 시세가 오르는 시기라면 어떨까요? 부동산 급등 시기에는 매매가는 급등하지만, 전세가가 오히려 안정될 확률이 높습니다. 양질의 주택을 저렴한 임대 가격으로 선택할 기회가 더 많을 것입니다.
넷째, 부동산 시세 하락 국면에는 역전세 현상이 생길 수 있으므로 집주인의 경제적 능력에 대한 관심을 가져야 합니다. 특히, 깡통주택 수준의 대출이 많은 주택은 더 조심해야 합니다. 임대 세대들은 대규모 택지개발지역을 노릴 필요가 있는 것이죠. 또한, 택지개발지구 내 주택이 한꺼번에 많이 공급될 경우는 초기 임대 시세가 낮을 확률이 높습니다. 따라서, 무주택 임대 수요자라면 초기 택지개발 주택을 적극적으로 활용할 필요가 있습니다. 저렴한 가격에 새집에서 살 수 있을 기회가 많습니다.
직방에서 본 서울 아파트 실거래가 이지뷰입니다. 지금은 어떤 국면일까요?
만약, 임대 수요자 중 주택 구매를 할 의향이 있는 분들은 자기가 살았던 지역의 주택 시세에 대해서 꼭 파악해 두고 있어야 합니다. 시세의 추이를 알고 있으면 가격이 싼지 비싼지에 대한 감이 생깁니다. 그 감은 어떤 전문가보다도 정확한 판단 기준이 되는 것이죠. 그 감을 믿고 구매해도 됩니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 실거주 수요자라면 시기가 중요하지 않습니다. 어떤 시기라도 구매해도 좋습니다.
하지만, 만약 투자자라면 위에서 설명한 규제와 완화 시기를 구별하여 활용해야 합니다. 규제 판세가 장기간 지속되었다면 시세는 하락할 확률이 높습니다. 장기적인 완화 정책이 지속되고 있다면 입지가 좋은 지역은 가격이 상승할 확률이 높지요. 정부 정책을 살펴 시장을 예측하고 주택을 구입하거나 매도하면 됩니다.
사실 투자자라 하더라도, 어떤 시기든 걱정할 것은 없다고 보는 사람도 있습니다. 현재 투자를 통한 수익 조건이 은행 금리보다 높아서 여러 가지 공제금(세금, 부대 비용)을 제외하고도 적금, 예금보다 높은 수익률을 올릴 수 있다는 판단이 된다면 언제든지 구입을 해도 되는 것이죠. 하지만 그건 일반 실거주 세대와는 다른 투자자만의 방법입니다. 그래서, 부동산 투자를 하려면 공부를 많이 해야 합니다. 지역과 금리에 대한 지식도 많이 쌓아야 합니다.
직방에서 본 서울 양천구 목동의 최근 3년간 시세 변동률입니다.
부동산 정책을 활용할 수 있는 수준의 사람들은 여간해서는 부동산 시장의 움직임에 흔들리지 않습니다. 그런 수준의 사람들이 특별한 존재라고 생각하지 않으셨으면 합니다. 가까이에도 많습니다. 바로 우리 부모님들이시죠.
그 지역의 부동산 실태는 그 지역민들이 가장 잘 알고 있습니다. 어떤 전문가도 그 지역에 살지 않는 이상 그 지역 토박이만큼 알 수 없습니다. 만약 특정 지역의 수요가 공급을 초과한 지역이 있다면 그런 문제는 현지 주민이 가장 잘 알고 있습니다.
자신이 살고 있는 지역만 꾸준히 공부해도 앞으로 정부의 정책이 적용될 여지가 크다고 판단되면 충분히 활용할 수 있습니다. 한 지역에서 오래 살아오신 우리 부모님, 선배님들은 정책을 활용하실 확률이 매우 높은 이유와 같은 원리입니다.
정책의 방향대로 움직이자!
정책의 방향대로 움직이는 사람 중에 이익을 본 사람과 손해를 본 사람 중 과연 어떤 쪽이 더 많을까요? 정책은 부동산 경기에 선행한다고 말씀드렸습니다. 이 말에 이미 정답이 포함되어 있습니다.
박정희 정부 때 강남으로 진출한 사람들, 전두환 정부 때 목동, 과천으로 진출한 사람들, 노태우 정부 때 분당으로 진출한 사람들, 김대중 정부 때 임대사업자가 된 사람들, 노무현 정부 때 지방에 투자했던 사람들의 공통점은 바로 정부의 정책대로 실천을 한 사람들입니다. 이들은 모두 최소한 손해를 보지 않았을 겁니다. 심지어 대부분은 엄청난 이익을 얻었을 겁니다.
직방에서 본 성남시 분당구의 아파트 매매 시세입니다. 분당은 1989년 노태우 정부의 신도시 개발 계획으로 탄생한 1기 신도시입니다.
모든 지역에서 지속적으로 부동산 가격이 상승하지는 않겠지만, 수요가 많은 인기 입지들의 시세는 조정기를 거친다고 하더라도 또다시 상승할 것입니다. 전세 물량은 지속해서 줄어들 것이고, 월세 시장이 꾸준히 성장할 것입니다. 실거주든, 임대 거주든 현실에 맞게 구입 및 임대 여부를 선택해야 하는 것이죠.
모르는 건 미덕이 아닙니다. 특히, 현대사회에서는 알면 알수록 생활에 도움이 됩니다. 심지어 정보는 돈이 될 수도 있습니다. 부동산과 관련한 정보는 정부 정책을 통해 가장 많이 얻을 수 있습니다. 그래서, 정부의 정책에 주목하자고 했던 것이죠. 꾸준히 정책을 접함으로써 인사이트를 높이고, 이를 내 생활에 긍정적인 방향으로 활용하도록 해야겠습니다.
부동산 정책은 때로 비판의 대상이 될 수 있습니다. 하지만, 비판만 하는 건 아무짝에도 쓸모없는 비경제적인 행위입니다. 정부의 부동산 정책은 활용의 대상이어야 합니다. 내 생활에도 경제적인 플러스 효과가 있어야 하죠. 게다가 정부의 정책은 공짜 정보입니다. 하지만, 그 안에 담긴 가치는 엄청 크다는 것은 꼭 잊지 않으셨으면 합니다.
글. 빠숑(김학렬)
더리서치그룹 부동산조사연구소 소장
'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자
블로그 '빠숑의 세상 답사기'
