아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #50
정부는 작년 9·13 대책을 발표하며 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못하고, 보유세가 덜 걷힌다는 이유를 들어 공시가격을 형평성 있게 점진적으로 현실화하겠다고 했습니다. 오는 25일 현실화하겠다고 밝힌 단독주택 공시가격이 공표될 예정인데요. 오늘은 이 공시가격이 현실화되면, 그러니까 오르면 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.
공시가격 공표가 하루 앞으로 다가왔습니다.
공시가격은 토지의 가격인 공시지가와 토지와 건물(주택)을 합한 주택공시가격으로 나뉩니다. 공시가격은 부동산과 관련한 각종 조세 및 부담금 부과의 기초 자료입니다. 공시가격은 실제 거래금액과 차이가 있지만, 공시가격이 높아지면 그만큼 세금을 많이 내게 되어 논란이 되는 것입니다.
좀 더 자세히 알아볼까요? 우선 토지 공시가격에는 표준지공시지가와 개별공시지가가 있습니다.
표준지공시지가는 1월 1일을 기준으로 토지에 대한 적정가격을 평가하는 것인데, 토지 거래의 기본이 될 땅값을 적정하게 산정해서 국토를 보다 효율적으로 이용하기 위한 기준으로 삼습니다. 공시된 표준지공시지가는 토지의 매입, 매각, 경매, 재평가 등 토지 거래에 활용되고 국세, 지방세 및 각종 부담금 사정의 기초자료인 ‘개별공시지가’의 산정 기준이 됩니다. 만약 개별 토지의 소유자라면 표준지공시지가에 따른 개별공시지가에 신경을 써야 합니다.
직방에서 본 최근 3개월 서울 아파트 시세 변동률입니다. 공시지가가 오르면, 부동산 시장은 더 얼어붙을 것이라는 전망이 있습니다.
그리고 주택공시가격은 단독주택과 공동주택을 기준으로 구분합니다. 단독주택은 표준주택가격과 개별주택가격으로, 아파트 등 공동주택은 공동주택가격으로 구분됩니다.
단독주택 공시가격에는 표준 단독주택가격과 개별단독주택가격이 있습니다. 표준 단독주택가격은 토지와 비슷하게 대표성 있는 단독주택을 선정해 국토교통부 장관이 발표하고, 적정가격은 해당 주택이 시장에서 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립될 가능성이 가장 높다고 판단되는 가격을 의미합니다.
개별단독주택가격은 4월, 앞서 발표된 표준 단독주택가격을 기준으로 개별주택의 특성을 비교해 산정하게 됩니다. 부동산 보유세와 건강보험료, 기초연금 등 61개 사회복지·행정 분야 기초자료로 활용되는 것이 바로 이 개별단독주택가격입니다.
주택공시가격이 오르면서 변하는 것들
발표를 앞두고, 공시가격이 급등하는 지역을 중심으로 반발이 심합니다. 실제 공시가격이 50%에서 많게는 200%까지 뛴 단독주택이 몰린 서초·강남·종로·동작·성동·마포구 등 6개 구청 관계자들은 국토부에 항의 방문을 하는 등 거세게 반발하고 있습니다. 주택공시가격이 오르면 어떤 일이 생길까요?
특히 강남을 중심으로 공시가격이 크게 오를 것으로 보입니다.
첫째, 재산세가 오릅니다.
재산세는 6월 1일을 기준으로 7월에는 건물분, 9월에는 토지분에 대해 납부하게 됩니다. 재산세 계산방법은 과세표준(시가표준액*공정시장가액비율)에 세율(0.1%~0.4%)을 곱하는 것인데요. 공시지가가 오르면 시가표준액이 오르기 때문에 재산세가 오르게 되는 것입니다.
둘째, 종합부동산세가 오릅니다.
개인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 과세대상 자산별 공제액을 초과하면 종합부동산세를 내야 합니다. 주택(아파트, 다가구·단독주택 등)의 경우 6억 원(1가구 1주택자는 9억 원), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) 5억 원 등이 대상이며, 공시가격이 오르면 종부세를 내야 하는 대상에 포함되는 사람이 많아지고, 그 금액도 크게 증가하는 것입니다.
셋째, 건강보험료가 오릅니다.
단독주택 공시가격 평균 상승률이 30%까지 오르면 재산보유 지역가입자 가구의 건강보험료 평균 인상률은 약 4%로 최대 월 2만 7,000원 정도 오를 것이라고 합니다.
넷째, 기초연금 탈락자가 늘어납니다.
기초연금은 65세 이상 노인 중 소득이 낮은 70%(510만 명)에게 월 최고 25만 원을 지급하는데, 주택을 소득으로 환산하면서 공시가격(시가표준액)에서 우선 기본재산액을 공제하므로 공시가격이 오르면 기초연금이 줄거나 대상에서 탈락하게 됩니다.
다섯째, 다주택자 매물이 시장에 나올 가능성이 있습니다.
공시가격 현실화로 보유세 부담이 늘면, 시장에 일시적으로 매물이 나올 수 있습니다. 집값이 더 오르지 않은 상황에서 보유세가 올라가면 집을 팔아야겠다는 부담이 늘어나고, 장기적으로 시장이 위축될 가능성도 있습니다. 하지만 거래세 또한 높아져 있는 상황이어서 이러지도 저러지도 못하는 상황이 될 수 있습니다.
공시가격을 활용하는 제도에는 이러한 것들이 있습니다.
