해안선의 분양브리핑 #12.
e편한세상 광진 그랜드파크 모델하우스 입구입니다.
출처 : 직방
서울시 광진구 화양동 302-13번지 옛 동아 자동차 운전 전문학원 일대에 있는 e편한세상 광진 그랜드파크는 서울에서 주를 이루는 재개발, 재건축 사업이 아닌 도시개발사업으로 분양하는 아파트입니다. 서울 광진구에서는 올해 첫 마수걸이 청약이라 관심이 쏠리고 있을 것 같습니다. 지난 토요일, 모델하우스를 방문했는데요. 어떤 단지인지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
1. 개요
지하 2층~지상 35층 11개 동, 전용면적 84~115㎡ 총 730가구로 730가구 모두 일반 분양입니다. 중형~중대형 타입 위주로 구성된 것이 특징이라면 특징이겠네요.
e편한세상 광진 그랜드파크는 중형~중대형 타입 위주로 구성되어 있습니다.
출처 : 직방
2. 교통
e편한세상 광진 그랜드파크에서는 7호선, 2호선 전철을 이용할 수 있습니다.
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7호선 어린이대공원역에서는 약 650m, 2호선 구의역에서는 약 1.5km 떨어져 있습니다. 더블역세권이라고 보기에는 2호선 전철역과는 거리가 있지만, 7호선, 2호선을 통한 강남 접근성이 뛰어납니다. 동부간선로, 강변북로, 올림픽대로로 빠르게 연결되어 도로교통망도 편리합니다.
3. 교육
초, 중, 고등학교가 모두 도보 통학권 내에 있습니다.
출처 : 직방
초, 중, 고 심지어 대학교까지 갖춰진 환경입니다. 구의초등학교, 구의중학교, 건대부고, 건국대학교가 단지와 맞닿아 있어 전부 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 기존 도심에 지어지는 단지라 각종 기반 시설이 잘 갖춰진 것은 장점이네요.
4. 편의 시설
어린이 대공원과 건대 호수가 있어 단지 주변으로 녹지가 풍부합니다.
출처 : 직방
e편한세상 광진 그랜드파크라는 단지 이름에서 유추할 수 있듯이, 어린이 대공원이라는 흔치 않은 대규모 녹지를 끼고 있는 단지라는 것이 큰 장점 중 하나입니다. 바로 길 건너편에 어린이 대공원이 있어 여름에는 수영장, 겨울에는 눈썰매장 등 다양한 이벤트와 사계절 내내 쾌적한 녹지의 이점을 누릴 수 있습니다.
또한 인근 건국대학교에는 일감호라는 호수가 있습니다. 호수공원과 가까운 ‘호세권’이라는 점 또한 e편한세상 광진 그랜드파크의 장점입니다.
5. 동 배치
그림에서 표시된 위치가 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.
출처 : 직방
e편한세상 광진 그랜드파크는 전체적으로 정남향 배치가 많습니다. 전면 동 111동, 110동, 108동 1호, 2호 라인, 101동 4호 라인 고층일 경우 건국대학교 일감호 조망이 가능해 선호도가 높을 것으로 보입니다.
6. 유닛 구성
84A, 84B 타입의 평면도입니다.
출처 : 직방
84A 타입은 판상형 4Bay 맞통풍 구조로 서울에서 좀처럼 볼 수 없는 우수한 평면구조입니다. 재개발, 재건축 분양이 아닌 국내 최대 부동산 디벨로퍼인 엠디엠에서 진행하는 분양이라 신도시에서나 볼 수 있는 최신 평면이 적용되었습니다. 반면, 84B 타입은 타워형 구조입니다. 정남향 배치인 타입보다는 비교적 선호도가 낮을 것으로 보입니다.
84C, 84D, 84E 타입의 평면도입니다.
출처 : 직방
84C, 84D, 84E 타입은 판상형 4Bay 맞통풍 구조로 역시 평면구조가 우수합니다. 84C, 84E 타입은 주방 뒤편에, 84D 타입은 드레스룸 뒤편에 오픈 베란다가 있는 것이 장점입니다.
115A, 115B 타입의 평면도입니다.
출처 : 직방
115A 타입도 마찬가지로 판상형 4Bay 구조입니다. 하지만 모두 정동향 배치에 주방 창문이 없어 맞통풍은 어려워 보이며, 침실 세 곳이 한 곳에 모여 있는 것이 특징입니다. 115B 타입은 판상형 4Bay 맞통풍 구조입니다. 알파룸을 포함해 총 다섯 곳을 침실로 사용할 수 있는 특징이 있습니다.
115C, 115D 타입의 평면도입니다.
출처 : 직방
115C 타입 또한 판상형 4Bay 구조입니다. 주방이 좌측으로 치우쳤으며 침실 네 곳이 북쪽을 향해 배치되어 있습니다. 북쪽에 있는 어린이 대공원 조망권을 확보하기 위한 배치인 것 같습니다. 115D 타입은 판상형 4Bay 맞통풍 구조에 정남향으로 배치된 가장 무난한 평면구조입니다. 특히 전면 동이 선호도가 높아 보입니다.
7. 공급세대
730세대 모두 일반공급입니다.
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일반분양 730세대 중 730세대가 전부 일반공급입니다. 분양가가 9억을 초과하므로 특별공급이 없고, 재개발, 재건축처럼 조합원이 있는 게 아니기 때문에 모두 일반으로 진행합니다. 서울시 우선 공급 100%이며, 85㎡ 이하 타입은 가점제 100%, 85㎡ 이상 타입은 가점제 50%, 추첨제 50%로 진행합니다.
8. 분양가
직방에서 본 타입별 분양가입니다.
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84A 타입의 경우는 발코니 확장비(1,450만 원)를 합치면 12억 350만 원, 115A 타입의 경우는 발코니 확장비(1,970만 원)를 합치면 15억 7,570만 원 정도의 가격입니다. 주변 단지 시세와 비교해본다면 어떨까요?
직방 앱을 통해 최근 입주한 래미안 구의 파크스위트와 분양가를 비교해봤습니다.
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같은 30평대끼리 비교해본다면 2022년 1월 입주 예정인 e편한세상 광진 그랜드파크의 분양가가 11.3억~12.4억 원이고, 2018년 9월에 입주한 총 854세대의 래미안 구의 파크스위트는 9.5억~12.5억 원으로 형성되어 있어 절대적인 분양가 자체는 높지만 인근 시세와 비교해 적정한 분양가로 판단됩니다.
높은 분양가로 대출 규제가 적용됩니다.
출처 : 직방
그렇지만 그동안 서울에서 분양했던 단지는 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 저렴하게 분양한 사례가 있고, 계약금이 10%가 아닌 20%로 책정된 점, 중도금 현금 납부 등을 고려하면 선뜻 청약하기가 망설여질 수도 있겠습니다.
9. 청약 일정
일정은 위와 같습니다.
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청약 일정은 1월 29일 화요일부터 1순위 청약(서울)을 진행하며, 1월 30일 수요일에 1순위 청약(기타)이 진행됩니다.
e편한세상 광진 그랜드파크는 서울 내 교통이 편리한 입지에 일반 공급 730세대가 공급된다는 점, 재건축, 재개발이 아닌 도시개발사업으로 진행되는 단지라 평면 설계가 우수하다는 점, 어린이 대공원과 건국대학교 호수 등 쾌적한 녹지 공간을 끼고 있다는 점 등 여러모로 장점이 많은 단지입니다.
하지만, 부동산 열기가 많이 식은 지금의 상황과 절대적으로 높은 분양가와 그에 따라 적용되는 규제가 분양의 성패에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 실제로 모델하우스 내에서도 분양가가 높다고 말하는 방문객의 대화를 심심찮게 들을 수 있었으니까요. 청약에 도전하실 분이라면 자금 조달 계획을 철저하게 고려하는 것이 좋겠습니다.
글. 해안선(황성우)
주식회사 에이치앤에스 대표
블로그 해안선의 투자스토리
