금융자산 10억 원 이상 부자들의 부동산 파헤치기 마지막, 향후 투자계획과 투자유형
부자들의 부동산 시장 예측은 불투명… 그래도 투자는 계속되어야 한다!
2018 부자들의 부동산 포트폴리오 그 마지막 장에서는 향후 투자계획과 유형에 대해 자세히 살펴보고자 한다. 앞선 편에서 현재 상황에 대한 분석이었다면, 이번 편에서는 향후 시장에 대한 예측 및 그를 반영한 결과인 만큼 현재 투자를 고려중인 수요자라면 이들의 움직임을 따라가 보는 것은 어떨까?
◈ 부동산 경기전망 부정적인 가운데 지역별 양극화 현상 심화 전망
먼저 부자들은 부동산 경기전망에 대해서도 부정적으로 평가하고 있다. 전반적인 실물경기 둔화와 고강도의 부동산 대책이 추가되면서 향후 5년간 부동산 경기는 부정적인 전망으로 선회하였다.
다만 부동산 경기 전망이 실물경기 전망에 비해 회복된다고 응답하는 비중이 높고 침체된다는 응답이 적어 실물경기에 대한 부정적인 시각에 비해 부동산 경기에 대한 시각은 다소 완화된 입장을 보이는 것으로 나타났다.
다만 수도권과 지방간 부동산 시장 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 보고 있다. 서울과 경기•수도권일수록 부동산 시장이 회복될 것으로 전망하는 비중이 더 높았으며 반대로 지방광역시와 지방일수록 부동산 시장이 침체될 것으로 전망하는 비중이 더 높게 나타났다.
서울지역 부동산의 경우 현 상태로 유지된다는 답변이 46%로 가장 많았고, 침체된다는 답변(29%)과 회복된다는 답변(25%)의 차이가 크지 않았다. 그러나 지방 부동산의 경우 82%가 침체하고 불과 약 4%만이 회복된다고 답변하는 등 거의 대부분이 부정적인 전망을 내놓았다.
◈ 적극적인 자산 리밸런싱보다는 관망하는 경향이 우세
자산 포트폴리오에 대한 전체적인 운용은 관망하는 모습이다. 현재의 자산구성을 유지할 것이라고 답변한 부자들이 46%로 가장 많았고 현재의 자산구성을 유지하되 투자 내용을 변경하겠다는 답변은 23%로 다음을 차지하였다. 다소 적극적으로 자산구성을 변경하겠다는 답변은 31%였으며, 이어 금융자산 비중을 증가시키겠다 18%, 부동산 비중을 증가시키겠다 13%로 나타났다.
자산이 많을수록 현재 자산을 유지하겠다는 답변이 많았으며 적을수록 현재의 구성을 변경해 부동산 비중을 확대하려 했다. 연령대별로는 나이가 많을수록 현재를 유지하겠다는 답변이 절반을 넘었고, 부동산 비중을 줄이겠다는 답변이 평균 대비 크게 나타났다. 반면 젊을수록 현재 자산구성을 유지하겠다는 응답이 적고 부동산 비중을 확대하거나 투자 내용을 적극적으로 변경하려 했다.
◈ 건물/상가 중심의 투자 계획은 과거 대비 감소
부자들이 가장 투자하고자 하는 부동산은 건물/상가로, 응답률은 36.5%에 달하였다. 그런데 여기서 주목할 점은 이 수치가 직전 조사에 비해 크게 감소하였다는 것이다. 두 번의 이전 조사에서 건물/상가에 투자하고자 하는 비중은 각각 57.0%, 47.6%였다. 그런데 이번 조사까지 포함할 경우 건물/상가에 대한 투자계획 비중은 매년 10%씩 감소하는 셈이 된다.
<향후 부동산 종류별 투자의향>
반면 건물/상가를 제외한 다른 형태의 부동산 투자계획 비중은 최근 3년간 점진적으로 증가하였다. 특히 투자용 주택 및 아파트 비중이 가장 큰 폭의 증가율을 보이고 있는데 이는 지금까지의 부동산 가격 상승세에 따른 자본이득 기대감에서 비롯하는 것으로 일견 추측할 수 있다.
그런데 한국감정원 자료에 따르면 중대형 및 소형 상가의 자본수익률도 점진적으로 상승하고 있어 주택 및 아파트 가격뿐만 아니라 건물/상가 가격도 상승하고 있는 것으로 나타났다. 그럼에도 불구하고 부자들의 건물/상가에 대한 투자계획 비중이 감소하는 이유는 무엇일까? 이는 부자들의 건물/상가에 대한 투자목적에서 해답을 추론할 수 있다. 부자들의 건물/상가에 대한 투자 목적은 자본이득보다는 노후자금 확보를 위한 안정적인 임대수입에 있다.
한국감정원에 따르면 중대형 및 소형 상가의 공실률이 2017년을 저점으로 점차 증가하고 있는 반면 임대수익률이라고 볼 수 있는 소득수익률은 감소하고 있다. 이는 건물/상가의 가격은 상승하는 반면 이를 통한 임대수익은 감소하고 있다는 의미이다.
즉 공실률을 고려하였을 때 향후 건물/상가 가격은 상승하나 이를 통한 고정수익은 감소한다는 의미로 상업용 부동산을 통해 안정적인 노후자금을 확보하려는 부자들에게 건물/상가의 투자매력이 하락한 것으로 판단할 수 있다.
이러한 이유로 부자들의 건물/상가에 대한 투자계획 비중이 크게 감소하는 반면 주택 및 아파트 투자를 통한 자본이득 목적의 투자 수요가 증가한 것으로 볼 수 있다. 또한 향후 경기침체가 지속될 것으로 전망됨에 따라 부자들의 건물/상가에 대한 투자계획은 더욱 위축될 가능성이 높다고 보인다.
