우용표의 내 집 마련 바이블#3
전액 현금으로 부동산을 거래하는 경우는 거의 없다. 전세든, 매매든 일정 부분은 은행 대출을 이용하는 것이 일반적이다. 은행에서 대출을 받을 때 가장 고민되는 것, 바로 대출금리다. 고정금리를 택하자니 대출 이자가 오르는 불확실성은 없앨 수 있으나 변동금리보다 이율이 센 것 같고, 변동금리로 하자니 당장은 이율이 낮아 보이지만 나중에 대출 이자가 오르면 고정금리보다 손해를 보게 될 것 같다. ‘고정금리’와 ‘대출금리’. 어떤 것으로든 대출을 받아야 하는 입장에서 우리는 결정 장애를 겪을 수밖에 없다.
“오른손으로 비비고, 왼손으로 비비고, 두손으로 비벼도 되잖아~”라는 비빔면(요새는 네넴띤)광고를 기억하시는가. 참고로 이거 알면 아재일 확률 매우 높다. 웬 비빔면 이야기냐고? 고정금리와 변동금리 외에도 2019년 새로 출시된 하이브리드 대출금리 상품이 있기 때문이다. 이번 칼럼에서는 각 대출금리 유형의 장단점을 비교해 보고, 새로 출시된 대출상품도 알아보고자 한다.
변동금리? 고정금리? 난 도저히 못고르겠어..
불확실성은 없지만 비싼 ‘고정금리’
고정금리 연 4%. 이 말은 앞으로 기준금리가 상승하거나 경제 상황이 나빠져도 이와 관계없이 매년 정해진 원금과 이자만 갚으면 된다는 뜻이다. 상환 기간 동안 대출금리가 오르지 않기 때문에 특별한 변수없이 대출금을 갚고 남은 돈으로 재테크 계획을 세울 수 있다. 어느 날 뉴스에서 ‘미국의 중앙은행인 연방준비제도이사회에서 기준금리를 상승..’과 같은 말이 흘러나와도 강 건너 불구경 하게 해줄 수 있는 방식이기도 하다.
고정금리로 대출을 받으면 불확실성이 없는 반면 변동금리보다 높은 이자율을 적용 받는다. 은행 입장에서는 나중에 금리가 올라도 고객에게 이자를 더 받을 수 없기 때문에 금리를 미리 약간 높게 설정하는 것이다.
지금은 괜찮은데 나중은 알 수 없는 ‘변동금리’
변동금리는 말 그대로 현재 대출금리가 연 3%라도 나중에 그 이상으로 오를 수도 그 보다 낮게 내릴 수도 있는 상품이다. 물론 금리가 낮아지는 경우는 매우 드물다. 주유소 기름값을 생각해보자. 국제 유가가 오르면 기름값이 즉시 오르지만 반대로 국제 유가가 하락하면 기름값이 천천히 조금 내려가지 않던가. 은행도 주유소와 비슷한 시스템이다.
변동금리 이자율은 고정금리 이자율보다 낮은 것이 일반적이다. 하지만 지난해 하반기부터 고정금리가 변동금리보다 낮은 역전현상을 보이고 있다. 이렇듯 변동금리 상품이 당장은 이자율 부담이 고정금리에 비해 적다고 해도 10년, 20년 동안 그럴 수 있을지는 미지수다.
양 손으로 비비는 ‘하이브리드 상품’
하이브리드 상품은 고정금리와 변동금리로 결정장애를 겪는 고통을 줄여 주고자 정부에서 직접 설계한 대출 방식이다. 금리가 오르더라도 금리 변동에 따른 부담을 줄여주는 장치가 마련되어 있다.
서민들의 원리금 상환 부담을 덜어주기 위한 상품으로 15개 시중은행에서 판매된다.
금리 상승 리스크 경감형 주택담보대출 2종 세트를 알아보자.
1) 월상환액 고정형 주택담보대출
변동금리로 대출을 받았는데, 금리가 상승해서 이자부담이 늘어나야 하는 상황이 되더라도 대출기간 동안에는 처음 계약한 금액만큼만 꾸준히 상환하는 상품이다. 월상환액 고정기간은 기본 10년으로 설정되어 있고 이후 해당 시점의 변동금리가 적용되거나 월상환액을 다시 산정한다.
단, 월상환액 고정으로 받은 혜택은 만기에 정산해야 한다. 예를 들어, 금리가 3%에서 4%로 올라도 고객은 월상환액 고정기간인 10년 간 그대로 3%만 부담한다. 그리고 정산되지 않은 이자율 1%에 대해서는 만기에 정산한다. 만기 정산 시에는 변동금리에 0.2%정도 이자를 더 붙여 계산하므로 이 상품을 결정할 때는 글로벌 시장 금리 및 국내 시장 금리 흐름을 잘 살펴봐야 한다.
2) 금리상한형 주택담보대출
1년에 1% 또는 5년에 2%로 상승폭 제한을 두어 아무리 금리가 급격하게 올라도 제한된 범위 밖으로는 금리를 올릴 수 없도록 설계된 상품이다. 비 오는 날 든든한 우산을 준비한 느낌이다. 아쉬운 점은 금리 상승폭이 제한되다 보니 현재 변동금리에 가산금리가 붙는다. 앞서 보았던 월상환액 고정형 상품과 마찬가지로 금리상한형 주택담보대출 역시 연 0.2%의 금리가 추가된다.
직방 앱에서 본 서울 아파트 시세. 대출 없이 이런 집을 어떻게 사요..
나에게 맞는 금리 방식은?
위 여러가지 유형 중에서 어떤 대출 방식이 좋다, 나쁘다 말할 수는 없다. 본인에 대해 스스로 판단했을 때, ‘난 안정적인 게 좋다’면 고정금리를 선택하면 된다. 월상환액이 늘어날 경우 재정적으로 부담이 될 것 같은 분들에게도 고정금리 상품을 추천한다. 정해진 금액을 꾸준히 갚아 나가면 되니 말이다. ‘난 도전적인 게 좋다’고 생각된다면 변동금리 추천이다. 월상환액이 증가해도 어느정도 감당할 수 있고 여유 자금이 있는 분들, 상승한 대출금리를 도전으로 받아들여 헤쳐 나갈 자신이 있는 분들이라면 추천할 만한 상품이다. ‘둘 다 잘 모르겠어. 우유부단한 건가?’하고 고민하고 계신가? 이런 분들에겐 월상환액 고정형/금리상한형 주택담보대출을 추천한다. 변동 금리의 장점을 누리면서 고정금리 상품처럼 어느 정도 안정성을 보장받을 수 있다.
지금 변동금리 이자율이 낮다고 해서 변동금리 상품을 선택하거나, 고정금리 이자율이 낮다고 해서 고정금리 상품을 택하기 보다는 자신의 급여와 월상환액, 재정 상황 등을 고려해 현명하게 선택하시길 바란다.
글. 우용표 주택문화연구소 소장
'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자
'경제상식사전' 저자
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