새벽하늘의 부동산 아울렛 #52
서울과 신도시의 양극화가 점점 더 심해지고 있다.
서울 아파트는 2015년부터 본격적으로 상승했다. 특히 2018년에는 그야말로 수직 상승했고, 정부는 9·13 부동산 대책을 발표한다. 그 후 보합세를 보이다 현재는 소폭 하락하는 추세다.
지금 서울 아파트 가격 하락의 요인으로는 비교적 짧은 기간 너무 많이 오른 탓도 있고, 9·13 대책으로 주택시장의 유동성과 함께 매수심리가 크게 하락한 것이 주요 요인으로 꼽힌다.
그리고 계속해서 서울 아파트 가격의 하락세는 지속될 것이라는 전망의 기사들이 쏟아져 나오고 있는데 그 전망의 근거 중 하나는 바로 미분양이다.
아파트 시장이 하락 국면으로 접어들 때 나타나는 현상 중 하나가 바로 미분양 증가이기 때문이다.
실제로 서울은 2019년 1월까지만 해도 27호에 불과했던 미분양이 2월에는 50호로 늘어났고 급기야 3월에는 770호로 매우 급격히 늘어났다.
최근 서울 미분양수가 증가 추세를 보인다.
미분양 증가 추세에 맞춰 매매가격지수 또한 고개를 떨구는 모양새를 보이니 본격적인 하락국면으로 접어들었다 해도 충분히 설득력이 있어 보인다. 하지만 과연 그럴까?
먼저 미분양 급증의 주인공은 바로 광진구의 e편한세상 광진 그랜드파크다. 730호를 분양하는데 평균 경쟁률은 2.34:1이었고 대부분 1순위에서 마감되었다. 하지만 대부분의 당첨자가 계약을 하지 않는 사태가 벌어졌고, 결국 700호가 넘는 물량이 미분양으로 남게 된 것이다.
서울이라면 무조건 높은 경쟁률로 완판되던 분위기를 일시에 뒤집어 놓은 사건이었다. 이유가 무엇이었을까?
이 아파트의 분양가격은 84타입 기준 12억 정도였다. 인근에 구축이지만 2호선, 7호선 건대입구역 더블역세권에 특목고 진학률 상위 5%이내인 자양 중학교 바로 앞에 위치한 더샵 스타시티 100타입의 현재 시세는 11억5천만 원 정도다. 이 아파트는 층이 높을 경우 한강 조망까지 가능하다. 비슷한 가격이라면 둘 중 어떤 것을 선택할 것인가? 쉽지 않은 문제다. 즉, e편한세상 광진 그랜드파크의 분양가 책정이 그만큼 애매했다.
직방에서 본 e편한세상 광진 그랜드파크 분양가와 더샵 스타시티의 시세
이후 서울에서 분양했던 아파트는 홍제역 해링턴 플레이스, 태릉 해링턴 플레이스, 청량리역 한양수자인, 송파위례 리슈빌 등등 괜찮은 것들이 즐비했다.
특히 송파위례 리슈빌의 경우 105타입의 분양 가격이 8억 7천만 원 정도였는데, 인근 2015년도에 입주한 아파트의 시세는 이미 12억 원 정도를 형성하고 있었다. 즉, 당첨되면 최소 3억 이상의 차익이 생기는 이른바 ‘로또 분양’이었고, 앞으로도 이와 비슷한 분양 예정 물건이 더 남아있다. 이것이 바로 광진구 미분양의 이유다.
더 재미있는 사실은 광진구의 미분양이 한 달 사이에 대폭 줄었다는 것이다. 서울시 자료에 의하면 광진구의 미분양은 3월 기준 721호에서 4월 말 기준 244호로 대폭 감소했다. 이 데이터의 대부분을 차지하고 있는 것이 바로 위에서 언급된 e편한세상 광진 그랜드파크다. 앞으로 광진구의 미분양이 얼마나 더 소진될 것인지 지켜보는 것도 새로운 관전 포인트가 될 것이다.
그렇다면 현재 서울 분양시장의 분위기는 어떨까? 가장 최근에 분양한 아파트는 성북구 길음동의 롯데캐슬 클라시아인데, 평균 경쟁률은 32:1이 넘었고 112A 타입의 경우 경쟁률은 무려 133.43:1이었고 분양가는 8.9억 원이었다.
직방에서 본 롯데캐슬 클라시아의 타입별 경쟁률
직방에서 본 디에이치 포레센트의 타입별 경쟁률
직방에서 본 검단 파라곤 1차의 타입별 경쟁률
874세대를 분양했지만 1순위는 물론 2순위까지 합쳐 들어온 청약 통장의 수는 264개에 불과했다. 그 전에, 청약 마감에 실패한 검단 대방 노블랜드 84타입 분양가는 5억 후반이었는데, 초라한 성적의 원인을 고분양가로 단정했다. 하지만 이번 검단파라곤1차의 분양성적을 보니 분양가만의 문제가 아니었다는 것을 알 수 있다.
그렇다면 무엇이 문제였을까? 이유는 의외로 간단하다. 이곳 주변에는 일자리가 없다. 즉, 자체적인 수요가 부족한 것이다. 결국 서울의 수요를 가지고 와야 하는데 교통망이 준비되어 있지 않다. 그렇다면 무엇을 보고 청약통장을 넣는단 말인가?
정부는 얼마 전 서울의 집값을 잡는다는 목적으로 3기 신도시를 추가로 발표했다. 이런 와중에 말이다. 과연 집이 필요한 곳은 어디인가? 3기 신도시가 서울의 집값을 안정시키기 위해서는 무엇보다 2기 신도시가 먼저 역할을 하도록 해야 한다. 왜냐면 2기 신도시 또한 목적이 같으니 말이다.
좋은 일자리를 최대한 유치하고 서울의 수요를 받아줄 수 있도록 교통망을 연결하는 것이 최우선이다. 이 문제가 해결되지 않으면 서울과 신도시의 양극화는 더 심해질 수밖에 없다. 집값에 영향을 주는 가장 큰 요인은 공급이다. 하지만 그 전제 조건은 정말 유효한 공급이어야 한다는 것이다.
글. 새벽하늘 김태훈
<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자
새벽하늘의 경매이야기(블로그)
다꿈스쿨 멘토
