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주거, 학군, 미래가치를 갖춘 서울시 노원구

직방 입력 2019.06.05 10:40 수정 2019.06.05 10:40
조회 1015추천 0

빠숑의 입지 분석 레시피 #89


노원구는 인구가 많습니다. 따라서 상권도 잘 갖추어졌고, 학교도 많습니다. 노원구 중계동은 강남구 대치동, 양천구 목동과 함께 서울의 3대 학원가로 꼽히는 지역입니다. 중계동과는 당현천을 사이에 두고 있는 상계동은 거대한 택지지구로 1988년 입주한 상계주공아파트를 비롯한 단지들이 들어서 있습니다. 서울 동북권으로 인구를 유입하는 데 큰 역할을 한 지역이죠.


노원구는 주거지와 학군을 갖추고 있으면서도 서울 내에서 상대적으로 저렴한 시세를 유지하고 있어 많은 사람이 내 집 마련 후보 지역으로 관심을 두는 곳입니다. 오늘은 노원구 이곳저곳을 자세히 분석해보겠습니다.


노원구는 5개의 법정동으로 구성되어 있습니다. 면적은 35.44㎢로 서울시 전체 면적의 5.85%를 차지합니다.

출처 : 직방
노원구의 교통

노원구가 개발되던 초기에는 강남 접근성이 떨어지다 보니 강북에서 주로 생활하는 분들이 살았습니다. 강남까지 연결된 전철역이 없었기 때문에 버스 출퇴근이 많았습니다. 강북 일대는 교통체증이 심했는데요. 이명박 서울시장 재임 시절에 버스 전용차선이 나오면서 강북의 교통 편의성이 개선되었습니다. 다만, 대중교통은 좋아졌는데 자가용은 여전히 막힙니다.


노원구에는 상계동, 중계동, 월계동, 공릉동, 하계동이 있습니다. 중랑천 동쪽에는 남북으로 길게 7호선이 생겼고, 중랑천 서쪽의 월계동은 기존의 1호선, 6호선이 지나가 더블 역세권이 되었습니다. 강남으로 가는 노선이 잘 되어 있는 편은 아니지만 7호선 덕분에 많이 개선되었습니다.



서울 지하철 7호선은 노원구의 강남 접근성 개선에 많은 역할을 한 노선입니다.

출처 : 직방
노원구의 일자리

2030 서울시 생활권 계획을 보면 교통이 취약한 동북권을 배려하려 여러 노력을 했습니다. 교통을 갖추기에는 돈과 시간이 많이 소요되기 때문에 일자리를 많이 만들자는 취지로 이 지역에 상업 지역을 많이 지정하기로 계획했습니다. 노원구에 상업시설이 유입되면서 일자리가 많이 창출된다는 것도 하나의 투자 포인트입니다.


2030 서울시 생활권 계획에서 노원구는 동북권에 속합니다.

출처 : 직방

노원구에 현재 들어올 수 있는 일자리는 두 가지가 있는데, 창동·상계 신경제 중심지와 광운대 역세권입니다.


광운대역은 예전 이름이 성북역이었는데 2013년 이름이 바뀌었습니다. 1974년에 서울 지하철이 처음 개통되었는데, 당시 성북역에서 서울역까지 가는 노선이 대한민국 지하철의 첫 노선입니다. 그래서 아직 철도기지창이 남아 있는데, 이것을 경기도 쪽으로 이전하는 문제도 하나의 포인트입니다. 광운대역 근처에는 시멘트 공장 등 비선호시설도 있어서 이것들을 다 옮기면 더 좋아질 것입니다. 하지만 오랫동안 바꾼다는 얘기만 있을 뿐 실제로 언제 시행될지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.


강남을 중심으로 한 동남권은 땅값이 비싸기 때문에 지자체와 주민이 땅을 최적으로 활용하려 합니다. 그런데 동부권은 땅값이 아직 싸서 인구밀도부터 높이는 것이 급선무입니다. 밀도가 점점 높아지면 이런 비선호시설은 자연스럽게 밀려나게 됩니다.


창동·상계 지역은 개발 얘기가 나온 지 20년 가까이 되어 가는데, 아직도 지지부진합니다. 땅 자체가 한꺼번에 개발하기 너무 커서, 단계별로 조금씩 해야 합니다. 정부나 지자체에서 의지를 가지고 시작하는 것이 중요한데, 아직 시작조차 제대로 안 되고 있습니다.


노원구와 도봉구에 걸쳐 있는 창동·상계 지역은 동부권의 일자리 수요를 충족시켜 줄 수 있는 유일한 입지입니다. 이곳은 많은 세금이 들어간다 해도 전략적으로 활성화해야 합니다. 2017년 8·2 대책에서 노원구가 투기지역으로 지정됐습니다. 그에 따라 도시재생뉴딜정책 실시 지역에서 제외되어 개발이 더 늦어지게 됩니다.


하지만 단순히 투기지역이라고 해서 제외하는 게 아니라, 생활권을 쪼개서 투기지역 내에서도 개발이 필요한 곳은 개발하고, 투기지역이 아닌 곳에서도 미룰 수 있는 곳은 미루는 전략이 필요합니다. 동북권은 특혜를 줘서라도 개발에 힘쓸 필요가 있는 지역입니다.


상계뉴타운 개발 진행 중, 상계동


서울 집값이 워낙 비싼데, 평당 2천만 원 이하로 새 아파트를 얻을 수 있는 거의 유일한 지역이 바로 노원구입니다. 노원구 내에서도 특히 상계뉴타운은 관심을 둘 가치가 있습니다. 총 6개 구역으로 나뉘어 있는데, 하나씩 살펴보겠습니다.



상계뉴타운은 총 6개 구역으로 나눠져 있습니다.

출처 : 직방

2구역은 당고개역을 끼고 있어 초역세권인 데다, 역 뒤쪽에 상가가 조금 있고 나머지는 주거지역이라 개발 진행이 빨랐습니다.


6구역은 상가가 많아서 조금 어려웠지만 결국 진행이 되었습니다. 5구역은 2구역의 반대편인데 상가가 너무 많아서 진행이 어렵습니다. 1구역은 산 위에 있는데 판잣집이 많고 지번을 찾을 수 없게 되어 있습니다.


4구역은 역과 조금 멀지만 제일 먼저 분양했고, 중계동의 학원가를 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 그래서 분양이 잘 됐는데, 마지막에 8·2 대책으로 미계약분이 나왔다가 이른바 ‘줍줍’으로 분양이 완료됩니다. 평당 1천6백만 원대로 분양을 했는데, 이 지역 사람들에게는 매우 비싼 것으로 평가되었습니다.


그런데 타지역에서 보면 매우 싼 가격입니다. 이처럼 낡은 지역에 새 아파트가 들어서면 그것만으로도 큰 가치가 있습니다. 낡은 지역의 새 아파트는 가격을 보지 않아야 합니다. 건설사도 분양이 안 될까봐 분양가를 높게 잡기 어렵기 때문입니다.


상계뉴타운의 호재로는 4호선이 당고개역부터 진접역까지 연장 공사 중이라는 것이 있습니다. 연장되면 당고개역이 종점이 아니라 중간역이 되는데, 이것이 향후 좋은 가치를 지닙니다. 그럼 뉴타운에서 제일 좋은 입지는 어디일까요?



2017년 분양한 상계역 센트럴 푸르지오의 분양가는 3억4천~5억6천만 원이었습니다.

출처 : 직방

4구역은 상계역 센트럴 푸르지오를 분양했고, 이후 6구역, 2구역, 1구역, 5구역 순으로 분양하는데, 5구역이 가장 좋습니다.


5구역은 4호선을 따라 형성되어 있어서 아파트가 생기면 남향입니다. 6구역은 모양이 별로 안 예쁩니다. 2구역은 배치가 좋고, 원래 있던 초등학교 자리가 공원이 되면서 신상계초등학교와 같이 쓰는 학군으로 변해 세대수가 증가했습니다. 1구역은 산 밑에 있어서 아직 조합 설립 문제가 있습니다.


종합해본다면, 결국 지금 5구역이 가장 좋다고 할 수 있습니다. 3구역 뉴타운은 해제되어, 지역주택조합으로 사업이 추진되고 있습니다.


노원구의 중심, 중계동


지금은 상계동이 재건축 얘기로 관심을 받고 있지만, 그전까지는 중계동이 중심 지역이었습니다. 상계동은 초소형부터 중형, 대형 아파트가 있는데, 중계동은 20~40평대 아파트가 많습니다. 일명 ‘원 베이’라고 부르는 초소형단지가 없고 4인 가구가 살기 적당한 지역이라 학군이 잘 형성되어 있습니다.


상계동은 1980년대에 지어져 다양한 실험 대상이 되었고, 10년 후에 지은 중계동은 상계동에서 겪었던 시행착오를 반영했기 때문에 거주지역으로서 더 적합합니다. 학원가로 입지가 견고해 이미 대체 불가능한 입지가 되었습니다. 특목고가 없어지는 추세라면 기존의 프리미엄이 강화될 확률이 높습니다.



직방에서 본 을지중학교의 작년 특목고 진학 통계입니다.

출처 : 직방

학군도 중계동이 가장 좋습니다. 을지중이 유명한데, 수요가 워낙 많아 을지중을 갈 수 있는 아파트만 비싼 경향도 있습니다. 또 가장 비싼 청구 3차와 건영 3차를 중심으로 생긴 학원가가 지역의 랜드마크가 되었습니다. 하지만 최근에는 을지중을 반드시 가야 한다는 분위기는 사라졌고, 상계중, 중계중 등 다양한 중학교를 보냅니다. 을지중을 보낼 확률이 높은 을지초는 여전히 인기 학군이긴 합니다.


중계동은 학원가 때문에 학군이 좋아진 경우라, 좋은 학원가만으로도 충분히 프리미엄이 유지될 것입니다. 재건축 연한이 된 상계동의 이주 수요를 받을 수 있는 지역이기도 합니다.


중저가 주거지역, 공릉동


공릉동은 서울여대, 서울과학기술대, 삼육대, 육군사관학교 등 대학교가 많아 공부하기 좋은 분위기입니다. 이런 고급스러운 분위기를 살려서 경춘선 기찻길을 없애고 공원으로 만들어 상권화했습니다. 앞으로도 테마상권으로 개발할 여지가 큽니다. 카페거리도 생기는 등 굉장히 예쁘게 변했습니다.


공릉동에는 맛있는 게 많은 도깨비 시장도 유명합니다. 예전에는 접근성이 좋지 않았지만, 7호선과 6호선이 개통하면서 태릉은 더블 역세권이 되었습니다. 하계동과 공릉동은 중계동의 재건축 연한과 비슷할 것입니다. 교통, 상권 등을 고려했을 때 중저가 주거지역으로서 살기 좋은 지역입니다.



태릉 해링턴 플레이스는 서울 시세 대비 저렴한 분양가로 관심을 모았습니다.

출처 : 직방
태릉 해링턴플레이스(예전 태릉 현대)는 공릉동에서 대단지로 재건축 아파트가 처음 들어서는 곳입니다. 대부분 다세대 빌라 밀집촌을 안 좋아하는데, 여기는 다 아파트 단지라 택지개발지구와 유사합니다. 가장 큰 단지로는 태광아파트가 있는데, 일반적으로 서민들이 살기 좋은 아파트입니다. 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다 있고 6호선도 가깝습니다.

광운대 역세권 개발이 관건, 월계동

월계동은 초안산, 영축산 근린공원 등 공원이 많아서 은퇴 세대가 살기 편합니다. 또, 1호선 광운대 역세권입니다. 문제는 1호선이 지상에서 남북으로 길게 뻗어 있어 넘나드는 길이 별로 없다는 것입니다. 결국 광운대 역세권 개발을 빨리 해서 서쪽의 녹지와 동쪽의 중랑천을 연결해야 합니다.


앞으로의 서울 발전 방향 중 주목해야 할 것은 ‘어디가 뚜껑을 덮느냐’입니다. 빨리 뚜껑을 덮어야 합니다. 현재 주변의 소음을 막기 위해서 도로 뚜껑을 덮는 공사가 진행되고 있습니다. 중랑천도 그렇게 될 가능성이 높습니다. 동부간선도로를 낀 월계삼호, 미륭, 미성이 재건축 연한이 다 되어 곧 시행될 것 같습니다.


현재 광운대 맞은편 장위뉴타운만 개발되고 나머지는 안 되고 있습니다. 그렇기 때문에 광운대 가까운 쪽에 밀집 단지로 아파트가 들어서면 대단지 프리미엄이 형성될 것 같습니다. 상계주공은 단지 마다 특징이 있지만, 8단지가 분양하면 새바람이 불지 않을까 생각합니다. 노원구는 현재 시세로 보면 서울에서 하위권 지역이지만 미래가치가 높은 지역이기 때문에, 내 집 마련을 하려는 분들은 특히 관심 있게 지켜보아야 합니다.


정리하겠습니다.


첫째, 노원구는 주거 밀집 지역으로 교통이 좋은 편이며, 대표 키워드는 주거의 상계동, 학군의 중계동입니다.

둘째, 4호선이 당고개역부터 진접역까지 연장되면 당고개역이 중간역이 되어 향후 미래가치가 더 높아질 것입니다.

셋째, 4호선 라인에 있는 상계뉴타운을 관심 있게 보면 좋습니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'





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