빠숑의 입지 분석 레시피 #90
오늘은 강북구 입지에 관해 이야기해보려고 합니다. 본격적으로 입지 분석에 들어가기에 앞서 짚고 넘어갈 것이 있습니다. 성북구와 강북구를 명확하게 구분할 수 있으신가요? 생각보다 성북구와 강북구를 구분하는 사람이 많지 않습니다. 성북구와 강북구는 동별로 정리해서 구별할 필요가 있습니다.
강북구의 동은 우이동, 미아동, 번동, 수유동으로 간단합니다. 이런 곳은 보통 동 단위로 호재가 생기고, 호재도 적을 수밖에 없지요. 파악하기도 쉽고, 큰 변화도 없습니다.
강북구는 네 개 동으로 이뤄져 있습니다.
최근 5년 동안 강북구에 생긴 가장 큰 이슈는 단연 우이신설선 개통입니다. 경전철이긴 하지만 변화가 없던 지역이라 이것 하나만으로 큰 호재가 되었습니다. 특히, 우이동 쪽에 북한산으로 들어갈 수 있는 매표소가 두세 군데 있기 때문에 등산하는 분들이 타고 다니기 좋습니다. 외지인 유입 효과가 있는 것이지요.
우이신설선이 지나는 곳에 있는 아파트는 대부분 높은 지대에 있어 전철역 접근성이 떨어지는데, 그럼에도 불구하고 경전철이 이 지역 내 아파트 가격에 영향을 줄지 관심이 컸습니다. 물론 현지 주민들은 무척 좋아했습니다. 전철이 없는 지역에는 전철이 들어가는 것 자체가 지역 프리미엄을 올려주기 때문입니다.
하지만 중요한 것은 전철 개통이 호재가 되려면 현지인이 아니라 외부인들에게 더 큰 효과가 있어야 한다는 것입니다. 그런데 경전철과 일반적인 전철의 프리미엄 격차는 생각보다 큽니다. 예를 들어 일반 전철역이 들어오면 생기는 프리미엄이 100이라면, 경전철은 30도 안 됩니다.
우이신설선만으로는 아직 부족합니다.
경전철 우이신설선은 북한산이나 도봉산 등산객에게 편리함을 제공하고, 그 지역 다세대 빌라도 과거보다 활성화시킬 것입니다. 아파트 시세도 오르긴 했지만, 이건 우이신설선 때문이라기 보다는 대세 상승기라 타 지역을 따라 오른 것으로 판단됩니다.
물론 대세 상승기 때도 경전철 우이신설선이 없는 것보다는 있었던 것이 가격이 오르는 데 도움이 됐겠지요. 하지만 부동산 가치를 평가할 때 경전철에는 너무 큰 프리미엄을 기대하지 않아야 합니다.
교통 인프라 개선이 필요한 강북구
강북구는 옛날에 쓰던 도로를 아직도 그대로 쓰는 곳이 많아 차도 많이 막히고 복잡하게 느껴집니다. 그렇지만 기존 도로를 확장하기는 어렵습니다. 경전철 우이신설선이 생기기는 했지만, 교통이 취약한 동북권에는 충분하지 않아 추가로 동북선도 추진하고 있습니다.
동북선 예정 노선도입니다.
현재 서울시에서 경전철로 추진하고 있는 노선이 9개 정도 되는데, 현재 공사 중인 신림선 다음으로 동북선이 진행될 것입니다. 동북선이 개통되면 이미 있는 미아삼거리역까지 포함하여 더블 역세권이 됩니다. 동북선은 노원구, 성북구, 강북구를 아우르며 지나는 좋은 노선입니다.
2030 서울시 생활권 계획을 보면 동북권 개발 계획이 가장 많습니다. 워낙 개발 단계가 취약한 지역이 많기 때문입니다. 전반적으로 서울은 이미 질적 성장 시장에 돌입했는데 동북권은 아직 양적인 성장도 필요한 시장입니다. 추가 개발의 여지가 많고 또 가격도 저렴하기 때문에 실수요층이라면 충분히 관심을 가질만합니다.
직방에서 본 강북구 동별 아파트 평균 평당가입니다.
이 동북선 교통 호재 말고도 강북구에 신규 주거시설이 대규모로 들어서는 호재가 있는데, 바로 미아뉴타운입니다.
눈이 오면 가장 먼저 치워야 될 곳이 미아동이라는 우스갯소리가 있을 정도로 미아뉴타운 부지는 고지 위에 있습니다. 북한산이 가까워 자연환경이 무척 좋지만, 그로 인해 강북구는 대체로 지대가 높습니다. 이런 지형적인 영향이 시세에 반영이 되어 서울에서는 가장 집값이 저렴한 5개 구 중 하나입니다.
오히려 이 부분 때문에 지금 시점에 서울 실수요자가 접근하기에 가장 좋은 지역일 수 있습니다. 게다가 강북구는 친환경 지역입니다. 산을 끼고 있는 숲세권이고, 바위산이 아닌 나무산이라 조용하고 쾌적합니다. 조용하게 단독주택에 살고 싶다면 굉장히 좋은 지역 중 하나이지요.
병풍처럼 펼쳐져 있는 강북구 아파트들의 모습입니다.
강북구의 아파트를 보면 병풍처럼 쫙 펼쳐져 있는 신기한 아파트들이 있습니다. 벽산라이브파크, SK북한산시티, 두산위브트레지움, 삼각산아이원, 정릉풍림아이원 등인데, 이곳들은 지대가 높고 경사가 있습니다. 대신 공기가 상당히 맑고 쾌적하며 다른 지역보다 서늘해 에어컨을 쓰지 않는 주민도 많다고 합니다.
4호선 미아역 근처 상권도 잘 되어 있습니다. 성북구에는 백화점이 없는데 강북구에는 백화점이 2개나 있습니다. 꼼꼼히 살펴보면, 상권이 성북구 길음뉴타운보다 더 좋습니다. 결국 강북구 상권을 길음뉴타운이 빌려 쓰고 있는 것입니다. 그만큼 미아뉴타운은 교통도 편리하고 상권도 좋고 새 아파트도 밀집해 있습니다.
최근 주목받고 있는 장위뉴타운은 성북구에 속해 있는데 많은 분이 강북구로 오해하고 있습니다. 성북구와 강북구는 그 정도로 가깝기 때문에, 어디든 대규모 주거단지가 들어오면 양 지역의 상권을 함께 이용할 수 있어 서로 혜택을 볼 수 있습니다. 소비자 입장에서 보면 강북구와 성북구를 너무 분리해서 볼 필요는 없다는 것이죠.
직방에서 본 성북구 장위뉴타운 일대 아파트 평당가입니다.
지도를 보면 미아뉴타운, 길음뉴타운, 장위뉴타운이 이 동북권의 핵심 주거지역입니다. 이 3개 뉴타운의 한가운데에 4호선 미아삼거리역이 있는데, 향후에도 이곳이 중심 상권이 될 것입니다. 현재는 강북구보다 성북구 아파트 시세가 더 높습니다. 길음뉴타운과 미아뉴타운은 바로 붙어 있는데도 평당 1천만 원 이상 차이 나는 곳도 있습니다.
2030 서울시 생활권 계획에서 추가된 지역이 삼양사거리인데, 이쪽은 학원가로 개발될 수 있다고 합니다. 선호하는 대규모 일자리가 없는 게 조금 아쉽긴 하지만 주거지로서는 양호한 면모를 갖추고 있습니다.
강북구, 상권은 어떨까?
강북구 상권은 옛날부터 이어져 왔는데, 사창가 같은 상권이 아직 남아있습니다. 이것이 정비되면 환경이 더 좋아질 것입니다. 백화점도 2개 있는데, 모두 역세권입니다. 서울에서도 백화점이 2개가 같은 곳에 있는 지역은 드뭅니다. 이마트까지 포함하면 신세계, 롯데, 현대가 모두 있습니다. 이렇게 백화점이 들어서 있다는 것은 유동인구도 많다는 의미입니다.
강북구는 상가 임대료가 보통 1층에 4백～5백만 원씩 하는데도 경매에 나오는 일은 거의 없습니다. 장사가 잘되는 상가가 많기 때문이지요. 그리고 또 전세, 월세 거래도 많아서 중개업소도 잘 된다고 합니다. 이 정도로 상권이 굉장히 살아 있습니다. 오후에 10～20대가 많고, 늦은 시간이 되면 30대가 옵니다. 그리고 주말에는 북한산 등산객이 찾습니다.
현재 서울 곳곳에 테마 상권이 있습니다. 골목길 상권이라고도 하는데, 경리단길, 해방촌 등이 대표적인 예지요. 그런데 강북구도 골목길 상권이 들어오기 좋은 입지입니다. 아직은 값이 저렴하고, 산도 있으며, 수유 북부시장, 수유 중앙시장 등 전통시장도 많습니다.
이런 곳은 이미 그곳만의 문화가 있기에 테마 상권이 되기 안성맞춤입니다. 게다가 워낙 인구밀도가 높고 근처가 대학가라 젊은이도 많기 때문에, 이 지역의 다가구 건물을 매입하여 쉐어하우스를 운영하는 등 변화를 시도해보아도 괜찮을 것 같습니다.
강북구를 정리하겠습니다.
첫째, 서울 대부분 지역이 많이 상승했기 때문에 상대적으로 저렴한 강북구는 실거주와 가성비 차원에서 검토해 볼 만한 지역입니다.
둘째, 인구 밀집도도 높고 대학생, 군인, 등산객 등도 많이 모이는 지역인만큼, 상권에 관심있는 수요층도 많습니다.
셋째, 다가구 등을 리모델링해 가치를 높여 쉐어하우스 임대 또는 재매도하기 괜찮은 곳입니다.
글. 빠숑(김학렬)
더리서치그룹 부동산조사연구소 소장
'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자
블로그 '빠숑의 세상 답사기'
