부동산 시장에서 역세권의 가치는 매우 높다. 역세권 아파트나 오피스텔은 교통환경이 좋은 만큼 전•월세 수요가 풍부해 불황에도 큰 영향을 받지 않고 호황엔 집값을 견인하는 특성이 있기 때문이다.
실제 한 부동산정보업체가 지난해 6월 수도권 21개 지하철 노선별 아파트 가격을 분석한 결과, 역세권 아파트값은 비역세권보다 3.3㎡당 600만 원 더 비싼 것으로 드러났다. 역세권 아파트의 3.3㎡당 평균 매매 가격은 1969만 원인 반면 비역세권 아파트는 1394만 원이다. 가구당 매매 가격으로 보면 역세권은 평균 6억 7358만 원, 비역세권은 6억 1517만 원으로 집계됐다.
서울은 우리나라에서 가장 지하철이 잘 갖춰져 있는 곳으로 대중교통 이용이 상당한 비중을 차지한다. 때문에 서울에서 분양하는 단지들마다 역세권을 강점으로 내세우고 있지만 사실 남용되고 있는 곳들도 많다. 역까지 거리가 도보로 10분 이상 걸리는 경우도 많고, 흔히 말하는 더블 역세권의 경우 두 개 역이 모두 어정쩡한 거리에 위치해 있기도 한다.
때문에 역세권을 내세우는 단지들 가운데에서도 역과의 거리, 지하철 노선에 따라 배후 수요가 달라질 수 있어 입지에 대한 선택을 신중히 해야 한다. 또 모든 역세권을 같은 프리미엄으로 평가해서는 안된다고 조언한다. 역세권 이용 가치가 다르기 때문이다.
전철역을 이용하는 사람들이 많으면 많을수록 역세권으로서 가치가 높다. 특히 이용 인구가 꾸준히 많은 지역일수록 프리미엄이 높다. 매일 이용 인구가 다른 유동인구보다는, 규칙적으로 이용하는 인구가 많아야 프리미엄이 더 높다.
대한민국에서 직장인 수가 가장 많은 곳은 서울 강남구와 서초구다. 종로구와 중구가 그 뒤를 잇는다. 영등포구 여의도도 많은 기업들이 밀집된 곳이다. 가산디지털단지가 있는 금천구와 상암 DMC가 있는 마포구도 기업체 밀집 지역이다. 이 지역들과 연결된 전철 노선의 입지를 우선 주목할 필요가 있다.
참고로 지난해 말 서울시가 발표한 ‘2018 서울통계연보’에 따르면 지하철 노선 중 2호선(802,358천 명), 7호선(375,777천 명), 4호선(337,778천 명), 5호선(327,891천 명) 순으로 이용객이 가장 많다.
강남 오피스 밀집지역이나 학교를 통과하는 노선으로 환승 없이 업무지구로 이동할 수 있는 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 신분당선 역세권 주변 오피스텔이나 아파트에는 대학생이나 직장인들이 거주비율이 높은 것은 당연하다. 이 노선들은 연장이 되면 신규 역세권 지역은 가격이 오르기 때문에 교통 확장성이 있는 노선은 관심을 가질 필요가 있다.
역세권으로 가치가 높아지려면 인구 유입 효과가 있어야 한다. 역세권인 데도 가치가 오르지 않는 부동산일 경우는 출퇴근 노선이 아닐 확률이 높다. 출퇴근 수요층이 늘어나는데 효과가 없는 역세권이라면 가치 상승에 한계가 있다.
두 개 이상 노선을 이용할 수 있는 다(多) 세권 부동산도 유동인구가 더 많기 때문에 관심을 가질 필요가 있다. 역을 중심으로 상가, 영화관 등 각종 편의시설이 발달해 있다. 두 개 노선을 이용할 수 있는 만큼 교통도 매우 편리하다. 여기에 직장과 학교가 모여 있는 지역을 환승 없이 이용할 수 있는 노선이라면 더 많은 배후수요로 역세권 단지들은 안정적인 임대수익 확보가 가능한 장점이 있다.
부동산 업계 전문가는 “내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자나 임대수익을 원하는 투자자들에게 교통망은 부동산 선택의 나침반 역할이 될 수 있다”면서”다만 역세권 입지라도 강남권이나 도심 업무지구 출퇴근 수요를 흡수할 수 있는 역세권을 우선으로 살펴봐야 한다”라고 전했다.
