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분양가 상한제를 둘러싼 4대 논란 키워드 알아보자.

카페인커뮤니케이션 입력 2019.08.07 15:46 수정 2019.08.07 15:46
조회 178추천 1



정부에서 민간택지 분양가 상한제를 이번 주에 발표하기로 하면서 부동산 시장은 해당 규제가 어떤 모습으로 시행될지 주목하고 있습니다. 정부와 여당 안에서도 도입에 대한 찬반이 나눠질 만큼 논란이 되면서 앞을 내다보긴 쉽지 않을 것으로 예상되는데요. 그렇다면 분양가 상한제를 둘러싼 4대 논란 키워드를 알아보겠습니다.



1. 도입 지역


상한제는 현재 집값 상승률, 분양가 상승률, 청약 경쟁률, 거래량을 따져서 일정 기준을 넘으면 적용할 수 있도록 되어 있는데요. 하지만 그 기준이 높아져서 적용할 수 없을 뿐입니다. 정부에서는 이 기준을 낮춰서 상한제 적용을 위한 준비를 할 방침이라고 합니다.


'주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.5배를 넘는 경우'와 같은 구체적인 수치를 제시하고 있지만, 이 내용은 중요하지 않다는 지적입니다. 수치상 기준은 언제든 바꿀 수 있는 데다, 기준을 충족한다고 해서 모두 상한제 적용 대상이 되는 것도 아니기 때문인데요. 상한제 적용 지역은 국토교통부 산하 주택정책심의위원회에서 결정하는데, 기준을 충족한 지역 중에서도 국토부가 상한제 적용 필요성이 있다고 판단하는 지역을 심의에 올려서 정성적 평가를 통해 최종 적용 여부를 결정한다고 합니다. 즉, 국토부가 적용하고자 하는 곳에는 언제든 적용이 가능할 수 있도록 기준을 낮을 가능성이 높습니다.


상한제는 법령 개정 절차를 거쳐서 이르면 10월쯤에 공포될 전망인데, 국토부에서는 공포와 동시에 주거정책심의위원회를 열어 적용 지역을 선정할 것으로 전망됩니다. 앞으로 남은 두 달 동안 집값이 안정화되지 않는다면, 좁게는 서울 강남 3구, 넓게는 서울 전역이 첫 타깃으로 될 가능성이 높겠습니다. 하지만 다른 지역도 적용될지 여부는 미지수입니다. 워낙 강력한 규제인데다 부동산 시장에 미치는 영향이 확실하게 검증되지 않은 상황에서 적용될 경우 파장이 만만치 않기 때문입니다. 처음엔 소수 지역에 한정해서 적용한 후 시장 분위기를 살피면서 점점 확대해나가는 방안이 유력하겠습니다.



2. 소급 적용


적용 지역 안의 분양 단지라고 해도 어떤 사업 단계부터 적용할지 여부도 관건이겠는데요. 특히 재개발·재건축이 논란의 중심에 있습니다.  현재 상한제 지역으로 지정된 이후 '관리처분 인가를 신청한 단지'부터 적용하도록 하고 있는데요. 즉 제도가 이대로 시행된다면 10원 이전에 관리처분 인가를 신청한 단지는 상한제를 피해 갈 수 있겠습니다.


둔촌주공, 개포주공1단지, 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포4지구, 미성·크로바 등 강남 주요 재건축이 모두 빠져나가는 것입니다. 게다가 이 단지 중 일부에서는 후분양을 통해 분양가를 최대한 높게 받겠다는 계획까지 있어서 정부 정책 취지가 반감됩니다.


이에 따라서 정부는 상한제 지역으로 지정된 이후에 '입주자모집승인'을 신청한 단지부터 적용될 수 있도록 방안 검토 중이라고 합니다. 앞서서 언급했던 단지들 모두 상한제에 묶어두겠다는 것인데요.


하지만 이러한 경우는 소급 적용 논란이 있을 수 있겠습니다. 현 법령 상 상한제 적용을 이미 피한 단지까지 시행령을 개정을 통해서 다시 적용되도록 만드는 것이기 때문입니다. 조합원 분양 등 이미 끝낸 사업 절차를 다시 해야 하는 등 사업성을 원점에서 재검토해야 한다는 것입니다. 일부 정비사업 조합이 위헌 소송을 하겠다고 반발하는 이유입니다. 하지만 위헌 소송은 결론이 나기까지 몇 년이 걸릴지 알 수 없기 때문에 실익은 없다는 지적을 보이고 있는데요.


정부에서는 사업자들이 반발을 고려해서 일정 정도 적용 유예 기간을 주는 방식으로 상한제 적용을 피해 갈 수 있게 만들어줄 방침입니다. 이와 같은 경우 유예 기간 내에 분양 착수해야 하기 때문에 후 분양을 통해서 분양가를 높여 받는 것은 불가능해진다고 합니다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아야 하기 때문에 HUG의 심사 기준에 맞춰 분양가를 낮춰야 합니다.



3. 공급 감소

전문가들에 따르자면 상한제의 성공 실패 여부는 공급이 계속 이뤄질 수 있는지, 위축될지에 따라서 달려있다고 지적하고 있습니다. 상한제가 집값을 잡을 수 있다고 주장하는 쪽은 저렴한 주택을 부동산 시장에 계속 분양을 하면 기존 주택 가격까지 낮아질 수 있다는 것이기 때문인데요, 싼 집이 계속 공급되어야 한다는 것이 핵심 전제 조건이겠습니다. 또한 당장 기대해 볼 수 있는 효과로는 재건축·재개발에 투자 자금이 몰려 집값이 오르는 것을 차단할 수 있겠습니다.


문제는 분양가를 제한받으면 사업이익이 떨어지는데 누가 공급하겠다고 나서는 것입니다. 서울 주택 공급에서 가장 큰 비중을 차지하는 정비사업은 사업성이 떨어지면서 사업의 가장 첫 작업이 소유주 동의를 얻는 일부터 꼬이게 됩니다. 


공급이 감소한다면 가격이 상승한다는 시장의 기본 원리이며, 주택보급률이 100%에 미치지 못하고 전국에 대기 수요가 있는 서울 주택 시장은 공급 감소로 인한 희소성이 부각될 가능성이 있습니다. 상한제가 재건축·재개발 가격 상승을 막을 수 있을진 몰라도 신축 아파트 가격은 오히려 높일 것이라는 전망이 나오는 이유이겠는데요. 실제로 정부가 상한제 도입을 언급한 지난달 이후 서울의 신축과 분양권 가격은 상승세에 있습니다.


공급 감소의 부작용은 단순하게 집값에만 그치지 않는데요. 내수 시장과 일자리에서 큰 비중을 차지하고 있는 주택 건설 경기를 악화시킬 수 있기 때문입니다. 이미 지방 주택 시장은 미분양이 넘쳐서 사업 규모를 축소하고 있는 상황이지만, 그나마 호황을 누렸던 지역을 규제해버리면 건설업은 큰 타격을 입게 됩니다. 미중, 한일 간 무역분쟁으로 경기가 악화되고 있는 상황이라서 그 피해가 더욱 무겁게 다가올 수밖에 없겠습니다.


반면에 상한제에 찬성하는 측에선 공급 감소 우려가 과장되었다고 지적합니다. 2007년 분양가 상한제 도입 때도 정비사업 추진이 다소 앞당겨지거나 늦춰지기는 했어도 완전히 중단되지 않았고, 이번엔 3기 신도시 가구 공급 등이 완충효과를 낼 수 있다는 것입니다.



4. 로또 청약

청약 수요자 입장에 상한제는 당첨으로 차익을 극대화할 수 있는 기회이겠습니다. 상한제가 시행되면 분양가는 현재처럼 주변 시세와 비교해 책정되는 것이 아니라, 땅값과 건축비 같은 원가를 기준으로 책정됩니다. 시세에 비해서 30~40%까지 저렴한 아파트가 나올 것이라는 기대가 형성되는 이유입니다.


하지만 현재 부동산과열지역은 청약가점제가 적용된다는 점에서 모든 수요자가 그 기회를 잡을 수 있는 것은 아닙니다. 특별공급 자격, 가적이 높은 사람들에게 그 혜택이 돌아갈 것으로 보여집니다. 만약 공급이 위축된다면 가점이 낮은 실수요자는 오히려 신규 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 지금보다 더 줄어들 수 있습니다. 누군가에겐 큰 이익을 보고 누군가에겐 아무 이익도 못 보는 양극화 현상도 보일 것으로 전망됩니다.


정부에서는 이와 같은 부작용을 막기 위해서 시세 대비 얼마나 저렴하냐에 따라 전매제한 기간을 늘리는 방식으로 차익을 실현하기 어렵게 만들 방침이겠습니다. 일각에서는 국민주택채권을 매입하는 사람에게 당첨 기회를 주는 방식으로 차익을 국가가 환수하는 채권입찰제를 도입하는 것을 제안하지만, 국토부는 부정적인 것으로 알려졌습니다.


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