부동산

지난 7월 25일, ‘2019년 세법개정안’이 발표되었습니다. 정부는 매년 세법을 개정합니다. 정부 정책 목적을 위해서, 또는 변하는 경제 환경에 적절히 대응하기 위해 매년 변화를 주고 있습니다. 총 167페이지에 달하는 ‘2019년 세법개정안 상세본’을 모두 보실 필요는 없습니다. 그보다는 본인에게 필요한 내용을 중심으로 확인 후 대응하는 것이 효율적이겠죠.

오늘 칼럼에서는 부동산 세금을 중심으로 어떤 변화가 있는지 살펴보겠습니다. 한 가지 당부할 것은, 아래 내용은 정부에서 발표한 개정안이라는 것입니다. 입법 과정에서 일부 사항이 변동될 수 있으니, 최종 의사결정 시에는 해당 일의 법령을 꼭 확인 후 진행하시기 바랍니다.

1세대 1주택 비과세는 많이들 아실 것입니다. 세대 기준으로 주택 수가 1채일 때, 이를 2년 보유 혹은 거주 후 양도하면 비과세가 가능한데요. 이때 주택과 함께 딸린 토지(이를 부수 토지라고 합니다.)의 양도 차익까지 비과세해줍니다. 그런데 이러한 부수 토지에 대해 굳이 언급하지 않은 이유는 부수 토지가 주택 정착 면적의 5배(도시지역 경우), 10배(도시지역 밖) 안에 들어오는 경우가 대부분이었기 때문입니다.

그런데 이번 개정안을 보면, 도시 지역 중 수도권 내 지역은 주택 정착 면적의 3배까지만 주택 부수 토지로 인정하여 비과세 혜택을 줄 예정이라고 합니다.

아마 대부분의 경우는 큰 이슈가 없겠지만, 대지 지분이 많은 단독주택의 경우는 앞으로 유의할 필요가 있겠습니다. 단독주택인데 마당이 크거나 정원이 있는 주택이라면 2022년 이후 양도 시 한 번 정도는 체크해 보시고 진행하시는 게 좋겠습니다.

겸용주택이란, 주택과 주택 외 부분(보통 상가)이 함께 있는 형태의 주택을 말합니다. 각각 면적에 따라 세 부담을 다르게 적용해 왔습니다.

좀 더 풀어서 설명하면, 만약 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 과세했습니다. 이 경우 겸용주택을 세대 기준 1채만 가지고 있다면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

하지만 주택 외 면적이 주택면적보다 크거나 같다면 주택 면적만 주택으로 간주하기 때문에 그만큼 비과세 혜택이 줄어듭니다. 따라서 겸용주택을 운영하는 분은 안정적인 월세 수입을 챙기는 것은 물론, 향후 비과세까지 고려해 주택 면적을 상가 면적보다 조금 더 크게 하는 경우가 많았습니다.

그런데 이게 2022년부터는 바뀔 예정입니다. 즉, 앞으로는 면적과 상관없이 주택 면적은 주택으로, 주택 외 면적은 주택이 아닌 것으로 간주해 과세하겠다는 것입니다. 따라서 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다 하더라도 주택 부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있기에 세 부담은 늘어날 것입니다.

다행히, 모든 겸용주택이 그런 것은 아닙니다. 실거래가 9억 원을 초과하는 고가 겸용주택에 바뀐 세법이 적용됩니다. 그리고 2022년도 이후 양도분에 대해 적용한다고 하니, 혹시 주택 면적이 커서 전체 비과세가 가능한 겸용주택 보유자분들은 그 전에 매도해서 비과세 혜택을 받을지, 아니면 계속해서 보유할지에 대한 의사결정을 앞으로 1~2년 내에는 해야 할 것으로 보입니다.

위 두 가지가 이번 세법개정안 중 부동산 세제와 관련한 주요 내용입니다. 아래는 정부에서 발표한 자료를 중심으로 간단히 살펴보도록 합니다. 주로 주택임대사업자들이 알아야 할 내용으로 모든 내용을 담지 못함은 양해 바랍니다.

등록 임대사업자의 소형 주택(85㎡ 이하, 6억원 이하)의 기존 세액 감면율은 4년 임대주택 등록 시 30%, 8년 임대주택 등록 시 75%였습니다.

하지만 내년부터 감면율이 각각 20%(4년), 50%(8년)로 축소됩니다. 원래 이러한 감면 혜택은 이번에 종료되는 것이었으나, 이를 22년까지 연장하되 혜택을 축소한 것입니다.

리모델링의 경우 임대주택 등록할 때 리모델링 전 임대 기간과 리모델링 후 임대 기간을 통산해서 임대 기간을 계산합니다. 주택임대사업자의 세 부담이 완화되는 것이죠.

기존 재개발, 재건축의 경우 멸실 전 임대 기간과 준공 후 임대 기간을 통산해서 의무 임대 기간을 준수했는지 판단했는데요. 이번에 리모델링도 그 대상에 포함하는 것으로 개정되었습니다. 리모델링을 고려 중인 분은 체크해 두시면 되겠습니다.

그 외,

• 주택임대소득 주택 수 계산 시, 소수 지분자도 주택 수 가산되는 경우
• 실거래가 9억 원 초과 고가 조합원 입주권 양도소득금액 계산 방법 명확화
• 동일 과세기간에 2개 이상의 자산 양도 시 양도소득세 비교과세 합리화

등 몇 가지가 더 있습니다만, 목차 정도만 공유하는 것으로 하겠습니다.

어떤가요? 좀 복잡하고 어렵죠? 하지만 이 내용을 모두 알 필요는 없습니다. 각자에게 해당하는 사항만 체크해도 됩니다.

그러나 한 가지 주의할 것은 9억 원 초과 고가 겸용주택의 경우는 세 부담이 명확하니 정부가 유예 기간으로 둔 2년 동안 이에 대해 대비를 해야 하며, 아직 그 대상이 아니더라도 부동산 특성상 향후 가격 상승이 어느 정도 예상되는 경우라면, 미리 이에 대해 보유 혹은 매도 전략을 짜 두는 게 좋겠습니다.

마지막으로, 세법은 계속해서 개정됩니다. 지속적인 관심만이 절세의 지름길이라는 것! 잊지 마세요. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세'저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’