부동산

올해 부동산 세금의 화두는 단연 ‘보유세 인상’일 것입니다. 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)가 있으며, 더 넓게는 주택임대소득(타인에게 전·월세 등으로 임차하여 발생하는 수입에 대해 부과하는 소득)에 대한 임대소득세가 있습니다.

주택임대소득에 대해서는 지금까지 수입금액 2천만 원 이하에 대해서는 비과세하던 것을, 이번에 처음 과세로 전환함으로써 내년부터 신고 및 납부를 해야 합니다. 또한, 재산세와 종부세는 공시가격 인상을 시작으로 두 세목 모두 인상되었으며(그 결과 1주택자 역시 보유세가 인상되었습니다.), 특히 종부세는 이를 구성하는 공시가격, 공정시장가액비율, 세율, 마지막으로 세 부담 상한까지 모두 인상됨으로써 ‘역대급’이라는 평가를 받고 있습니다.

이렇듯 모든 보유세가 인상된 가운데 그중 가장 부담되는 종부세가 오는 12월에 고지, 부과되는데요. 지금이라도 종부세를 줄이고 싶으신 분은 아래 내용을 잘 참고하시기 바랍니다.

현행 세법에서 종부세를 줄이기 위해서는 공동명의, 임대주택 등록이라는 두 가지 방법이 있습니다. 그 중, 공동명의는 취득 당시에 진행해야 효과가 크니 따로 언급하지는 않겠습니다. 만약, 지금 공동명의로 바꾸더라도 과세기준일 6월 1일이 넘었으므로 올해는 절세 효과가 없고, 공동명의 시 증여로 인한 취득세가 추가되니 유불리를 잘 따져보아야 합니다.

다음으로는 임대주택으로 등록해야 종부세가 줄어드는데 이를 위해서는 세법에서 말하는 ‘장기임대주택’으로 등록해야 합니다. 즉, 지자체(시군구청)에서 민간 단기 혹은 준공공(현 장기일반민간임대주택)으로 등록했다 하더라도 등록 당시 기준시가가 6억 원 이하(수도권 외는 3억 원 이하), 의무임대 기간 8년(단, 2018년 4월 이전은 5년), 지자체 및 관할 세무서 동시 등록, 그리고 연 5% 이내에서 임대료 인상 등과 같은 요건을 준수해야 종부세 합산배제가 가능한 것입니다.

만약 위 네 가지 요건을 갖추고 임대주택으로 등록한 상태라면, 원래는 종부세 과세대상에서 자동으로 제외되는 게 맞지만, 현행 세법에서는 9월 중 ‘종부세 합산배제 신고’를 하도록 해서 12월에 납부해야 하는 종부세 대상에서 제외토록 하고 있습니다. 합산배제 신고는 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 관할 세무서 및 홈택스를 이용하면 가능합니다.

간혹 준공공으로 등록만 하면 종부세를 감면받을 수 있다고 오해하시는 경우가 있는데 그렇지 않습니다. 위에서 언급한 것처럼 준공공이라고 감면되는 것이 아니고, 준공공이면서 위 네 가지 요건을 동시에 충족해야 종부세 합산배제가 가능합니다.

가령, 준공공 요건 중 하나인 전용면적 85㎡ 이하로 등록하더라도 등록 당시 기준시가가 6억 원을 초과하였다면(수도권 외는 3억 원), 장기보유특별공제 혜택은 받을 수 있겠으나, 위 네 가지 요건 중 등록 당시 기준시가가 6억 원을 초과하므로 종부세 합산배제 혜택은 받을 수 없습니다.

한 가지 더 유의해야 할 것은, 지난 9·13 대책으로 1주택 이상인 자가, 조정대상지역에서, 2018년 9월 14일 이후 신규로 취득한 주택은 제아무리 기준시가가 6억 원 이하이고 전용면적이 85㎡ 이하라 하더라도 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없습니다. 기존 주택임대사업자의 물건을 포괄양수도로 받은 물건 역시 혜택을 받을 수 없습니다.

지금까지 너무 안 좋은 말씀만 드린 것 같군요. 이번에는 반대로 아직 임대주택으로 등록하지 않았는데, 종부세 감면이 가능한 경우에 대해 말씀드리겠습니다. 지금이라도 임대주택으로 등록해서 종부세 감면 혜택을 받고자 하시는 분들이 참고하시면 좋겠습니다. 그 요건은, 아래와 같습니다.

따라서 올해 종부세가 부담되시는 분 중, 위 세 가지 요건을 갖추었다면 지금이라도 임대주택으로 등록을 해서 보유세를 줄일 것인지에 대해 잘 생각해보셔야 합니다.

이상의 내용을 보시고, ‘그래 지금이라도 등록해야겠네.’라고 생각하실지 모르겠습니다. 그렇지만 혜택이 있으면 그에 따른 제약 요건도 있으니 잘 생각해 봐야겠죠? 대표적인 건 다음과 같습니다.

어떠신가요? 복잡하고 어렵죠? 사실 ‘종부세 합산배제’에 대해 이해하려면 임대주택에 대해 알아야 하고, 임대주택 중 세법에서 말하고 있는 ‘장기임대주택’과 구분해야 하기 때문입니다.

참고로 장기임대주택은 세법에서 규정하고 있는 것이며, 우리가 흔히 말하는 민간 단기 등은 주택법에서 정하고 있는 내용이니 이를 잘 구분해야 합니다. 이에, 자주 실수하고 헷갈리는 부분을 정리해드리겠습니다.

물론, 이 외에도 다른 경우가 많이 있을 것인데요. 주로 많이 실수하시고 헷갈리는 부분에 대해 말씀드렸으니 잘 확인하시기 바랍니다. 아무래도 주택임대사업자 제도가 시기적으로 과도기에 있고, 그때그때 조정하다 보니 무척 복잡하게 바뀐 건 어쩔 수 없는 것 같습니다. 이럴 때일수록 더 꼼꼼히 알아보시고 의사 결정하시기 바랍니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’