부동산

정부의 부동산 정책이 10월 1일 추가로 발표되었습니다. 대책이 추가로 나와서 ‘또 나와?’하실 수 있을 텐데, 이번 대책은 말도 많고 탈도 많다는 그 분양가상한제에 대한 내용과, 또 뜬금이라고 생각이 되는 ‘법인 부동산 대출 축소’와 마지막으로, 고가 주택을 보유한 사람들에게 앞으로 전세 대출의 공적 보증을 하지 않겠다는 내용을 담고 있습니다. 

이 중 분양시장과 청약시장, 나아가 전세까지 영향을 미칠 제도가 분양가상한제입니다. 오늘은 로또 청약의 시대, 분양가 상한제의 중요도를 살펴보겠습니다. 

2019.06 고분양가 심사기준 변경

2019년 상반기 9.13대책의 영향으로 주택가격은 안정세가 이어졌고 국토부는 이에 흡족했던 듯싶습니다. 그러다 6월부터 변화의 분위기가 나오기 시작하고 7월부터는 재상승이 시작됩니다. 정부는 이러한 상승을 이끈 것이 투자수요라고 판단했습니다. 그리고 투자수요가 집중해서 산 주택이 재건축이라고 보았고요. 그래서 지난 6월 재건축 아파트의 투자 수요를 위축시키는 정책인 ‘고분양가 심사기준’이라는 것을 만들어 냅니다. 

분양가심사기준은 말 그대로 분양을 신청하는 사업주의 희망 분양가격을 심사하는 행위인데요. 사업주가 30가구 이상의 주택을 선분양을 하기 위해서는 반드시 분양심사를 받아야 합니다. 한국은 여전히 95% 이상의 단지들이 분양보증보험에 가입해야만 선분양을 할 수 있어서, 분양가심사는 사업 절차 중 가장 중요한 단계이면서 병목현상이 많이 일어나는 영역입니다. 분양가심사를 단 하나의 공공기관인 주택도시보증공사(주도보:HUG)가 하기 때문이죠. 

그래서 6월에 정부는 이 분양가 심사기준을 ‘고분양가 심사기준’이라 하여 내용을 약간 개정합니다. 새로운 규정에서는 주변 지역에 1년 이내 분양을 한 단지가 있는 경우, 그 가격의 100% 이내에서만 분양을 허용합니다. 즉, 가격 상한제인 셈이죠. 주변 지역은 ‘구’ 단위로 책정했는데, 그러다 보니 강동구(둔촌주공 재건축), 송파구(잠실 진주-미성-크로바), 영등포구(브라이튼여의도) 등과 같이, 해당 구 내에서 최고가인 지역의 아파트들의 분양가격이 시장가격에 기반한 것이 아니라, 같은 구 내 가격에 맞춰지면서 상당히 낮게 될 거라는 전망이 나왔습니다.

가령 둔촌주공 재건축은 분양가가 평당 3,400만 원이 아니라 2,600~2,800만 원 수준(강동구 고덕동 신축단지 분양가)에, 잠실 진주-미성-크로바의 분양가도 평당 4,000만 원 수준이 아니라 2,800만 원(송파 가락 헬리오시티 분양가)에, 여의도 역시 평당 4,000만 원 수준이 아니라 2,500만 원(신길 뉴타운)정도에 맞춰지는 것이죠. 

2019.07 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선

이렇게 기민하게 조합과 정부의 생각이 오고 가다가 7월 8일, 김현미 장관은 분양가 상한제 카드를 꺼내게 됩니다. 분양가 상한제는 선분양이든, 후분양이든 예외 없이 적용이 된다는 점에서, 앞서 ‘고분양가 기준’을 회피하려던 조합에 ‘뭘 하더라도 분양을 한다면 분양가상한제에 적용된다’는 것을 알린 셈입니다. 8월에는 분양가 상한제 적용 대상 아파트를 ‘입주자 모집 공고 전 아파트’로 정하면서 아직 분양하지 못한 재건축 조합들에 상당한 충격을 주었죠.

그리고 지난 10월 1일, 정부는 한발 물러나 분양가상한제의 적용대상 아파트를 입주자 모집 공고 전 아파트 대상으로 적용은 하되, 이미 관리처분인가를 받은 단지들이라면 6개월까지는 유예기간을 두겠다고 발표했습니다. 이에, 아직 분양을 못 했던 서울 시내 주요 재건축 조합은 2020년 4월까지 분양할 계획을 갖고 서두르게 되었습니다.

그것이 올해 4분기와 내년 1분기 약 6개월간 이어질 분양 호황의 시기가 아닌가 합니다. 재밌는 점은, 분양가상한제가 유예되었다 하더라도 여전히 ‘고분양가 심사기준’이라는 가이드라인은 여전히 위력을 발휘한다는 것이죠. 즉, 분양가격이 종전 분양한 단지 대비 높아질 가능성은 극히 희박하다고 이해하시면 될 것 같네요.

이러다 보니, 일반분양이 낮은 가격에 나오게 되고, 요즘 같은 시기에 높은 점수의 청약통장을 가지신 분들은 가장 행복한 시기를 보내고 있을 분이라고 생각됩니다.

따지고 보면 청약이라는 제도는, 이처럼 무주택 기간이 길었던 분들의 시간을 뭔가 보상해주는 듯한 제도가 되었습니다. 주택시장에 깊은 관심을 두고 수년 전부터 기존 주택을 사서 상승을 누리지 못했다 하더라도, 상당히 낮은 가격에 지금 당첨이 된다면 그 시간을 되돌리는 효과랄까? 늦깍이로 뛰어들더라도 주택시장 강세장 초기에 뛰어든 것 같은 그런 효과를 얻을 수 있습니다.

이런 달콤한 청약제도로 인해서, 그리고 당분간 밀어내기 분양이 있을 거라는 점 때문에, 또 고분양가 심사기준이 여전히 살아있으므로, 청약 대기 수요가 발생할 수밖에 없고요. 이런 점들이 복합적으로 작용해 전세 가격에도 영향을 줄 것이라고 사료되네요.

여러가지 정책들은 복합적으로 영향을 주고받으며 피해 혹은 수혜를 볼 사람들을 만들 수밖에 없습니다. 시장에 모든 것을 맡기면 편할 수는 있으나 부의 쏠림이 문제가 되니 이처럼 정부가 시장에 개입을 하는 것이겠죠. 앞으로 어떤 정책들이 추가로 나올지 잘 살펴보시고, 최선을 다해서 정책을 이해하고 잘 대응하는 것만이 각자도생 시대에 맞는 행동지침이 아닐까 합니다. 

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)