" 요즘, 저희 아파트는 2019년에 재건축연수인 30년을 넘어서게 됩니다. 약 2년만 더 기다리면 재건축사업을 추진할 수 있을 것 같은데요. 그런데, 벌써부터 저희 아파트에서는 리모델링 사업으로 사업을 진행하자는 의견과 조금 기다렸다가 재건축을 추진하자는 의견이 갈려 있습니다.
문제는 저를 비롯해 대다수사람들이 재건축사업과 리모델링사업에 대해 정확히 모른다는 겁니다. 일부 의견만 듣고 리모델링사업과 재건축사업 양편으로 주민들이 양분화 되어가고 있습니다. 저희가 사업주체가 되어야 하니깐 양 사업에 대해 정확히 알고 싶습니다. 자세한 설명 부탁드립니다."
안녕하세요. 업그레이드 되어 돌아온 김차장(옛 김과장)입니다.
정말 어려운 질문을 하셨네요. 저도 리모델링사업에 대해서 자세히는 알지 못했습니다. 과거에는 리모델링사업이 거의 실효성이 없었기 때문에 공부할 필요도 없었죠. 하지만, 법의 개정에 따라 수직리모델링도 가능해짐에 따라 리모델링을 추진하는 사례도 늘고 있습니다. 또 리모델링 추진 사례도 늘면서 공부를 해야 할 필요성을 느꼈습니다.
오랜만에 주택법과 건축법 책을 펴두고 공부했습니다. 몰려오는 두통과 졸음을 이겨내고 공부를 모두 저녁 늦은 시간에 끝냈습니다. 공부했던 내용들을 모두 설명드리고 싶지만 글이 너무 길어지므로 요점 위주로 말씀 드리겠습니다.
재건축과 리모델링의 차이점은?
리모델링사업은 노후 아파트를 보수해서 주거환경을 개선한다는 점에서 재건축사업과도 비슷합니다. 하지만 재건축은 기존 건물을 허물고 완전히 다시 짓는 방식이라면 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔 채 고쳐 짓는 형태입니다.
일단, 재건축사업부터 설명을 간결하게 드리겠습니다
재건축사업은 건물은 노후화되었으나 기반시설의 상태가 양호한 때 진행하는 사업으로 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받습니다. 이는 모두 철거한 이후 다시 새 주택을 짓는 사업이므로 재건축연한이 30년에 달합니다.
사업주체는 재건축조합이 되므로 사실상 조합원들이 사업을 이끌어가게 됩니다. 정부의 안전진단 결과가 D등급(조건부 재건축)이나 E등급이 나와야 재건축 추진이 가능합니다. 용적률이 정하는 범위 내에서 층을 높일 수 있습니다. 용적률 상향에 따라 일반분양세대수가 늘어나므로 조합원들은 비용을 절감할 수 있습니다. 일반분양의 수익으로 비용을 대체할 수 있기 때문입니다. 다만, 내년부터 재건축초과이익환수제가 적용되면 조합원들의 수익이 감소할 것으로 예상됩니다. 임대주택의무비율도 수익성하락의 주요요인으로 작용합니다.
리모델링사업은 주택법과 건축법의 적용을 받습니다. 재건축사업은 건축물 노후화가 심해 입주민들의 안전에 심각한 위협이 되거나 실효성이 없어진 때 진행 됩니다. 반면, 리모델링 사업은 아직 안전에 위협이 되지 않고 여전히 실효성이 남아있지만 건축물의 노후화 억제 및 기능을 향상시키기 위해 진행됩니다. 안전진단결과는 A등급이나 B등급으로 양호해야 합니다.
리모델링은 전면 철거 방식인 재건축과 달리 기존 건물의 내력벽은 그대로 유지한 채로 아파트 단지를 새것으로 변모시키는 작업입니다. 기존 골조를 남겨두고 보강, 증축, 구조변경 등을 거쳐 짓는 짓게 됩니다.
지난 2014년 주택법 시행령 개정으로 인해 수직증축도 가능해졌습니다. 과거엔 1:1 리모델링만 가능해 수익창출은 현실적으로 불가능 했습니다. 앞으로는 가구 수 15% 증가 범위 안에서 최대 3개 층(14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층)까지 수직 증축 리모델링이 가능해졌습니다.
수평증축도 함께 할 수 있습니다. 예를 들면, 과거 전용면적 84㎡단일 주택형으로 이뤄진 전용 110㎡(구 42평)로 늘릴 수 있습니다. 이 외에도 지하주차장과 독서실과 피트니스센터, 골프연습장 등 주민공용시설도 확충할 수 있습니다
세대수가 늘어나므로 일반분양도 가능해지는 셈이죠. 건축심의를 통해 법적 용적률 초과도 허용해주며 용적률•건폐율•높이제한•일조권 등 총 8개 기준도 완화됩니다. 임대주택의무비율이나 재건축초과이익환수제도 적용 받지 않습니다.
재건축과 리모델링 사업 어떤 사업이 유리할까?
기존 주택의 용적률이 높은 단지들은 재건축사업을 진행할 경우 조합원들의 부담이 크게 늘어나므로 리모델링을 추진하는 것이 유리합니다. 다만, 용도지구 상향(2종 일반주거지역→3종 일반주거지역)이 가능하다고 여겨지는 경우에는 재건축이 유리합니다. 반면, 기존 용적률이 낮을수록 재건축을 추진하는 것이 좋습니다.
재건축이 기존의 건축물을 완전히 철거하고 새로운 건물을 지어 자원의 낭비가 심한데에 비해, 리모델링은 기본 구조물의 일부를 재활용한다는 점에서 시간과 비용을 크게 절감할 수 있습니다. 다만, 리모델링은 완전히 신축을 하는 재건축에 비해 설계에 제약이 많습니다.
또, 리모델링은 향후 가치가 높게 형성될 가능성이 적은 반면 공사비도 적게 들고 사업기간은 재건축의 절반 정도에 불과하다는 장점이 있습니다. 반면, 재건축사업은 비용이 많이 들고 상당한 시간이 소모되지만 수익성은 높은 편입니다.
일반적으로 기존 용적률이 200% 이상인 단지는 리모델링을 추진하는 것이 유리합니다. 또, 용적률이 낮은 저층 단지는 재건축으로 진행하는 것이 유리합니다. 만약에 기존 용적률이 150%이고 새로 적용 받는 용적률이 200%라면 재건축사업을 통해 수익성을 높일 수 있다. 반면, 기존 용적률이 180% 수준이라면 재건축사업으로 수익을 내기 어려울 수도 있습니다.
※ 작성자 : 리얼투데이 부동산 연구소