┃강남∙서초 맞먹는 대한민국 대표부촌 ‘과천시’
강남구∙서초구와 집값 순위경쟁을 펼치고, 17년째 부동의 경기 집값 1위 자리를 지켜온 부촌. 바로 과천시를 표현하는 수식어입니다. 아파트값이 3.3㎡당 4000만원을 넘어섰고, 재건축을 앞둔 노후아파트가 대다수지만 전셋값은 웬만한 서울 아파트 한 채 값인 3.3㎡당 1873만원에 달합니다. 정부종합청사를 끼고 체계적으로 지어진 계획도시로 강남과 가깝고 자연∙교육 환경이 우수해 살기 좋은 도시로 손꼽혀왔는데요. 최근에는 동시다발로 재건축이 추진돼 새아파트촌으로 탈바꿈한다는 기대감에 집값이 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 일반분양이 임박한 ‘주공 2단지’전용 84㎡ 조합원 입주권 값이 10억원 수준이고, 2008년 입주한 ‘래미안 슈르’의 동일평형 매매는 7월 8억 9000만원, 전세도 8월 최고 7억 1000만원에 거래됐습니다.
┃강남 보금자리 계보 잇는 ‘과천 지식정보타운’
로또 청약지 ‘과천지식정보타운’ 분양을 앞두고 연일 관련기사가 쏟아지고, 부동산 카페에는 청약자격과 당첨비법 등을 묻는 글들이 실시간으로 올라오고 있습니다. 행정구역상 우리나라 대표부촌 과천시에 속하고, 지하철역을 낀 대규모 주거타운이란 점에서 당첨만 되면 높은 시세차익을 챙길 수 있다는 기대감 때문입니다.
과천지식정보타운은 갈현동과 문원동 일대 135만㎡ 부지에 주택 8000여 가구, 정보기술(IT) 및 바이오기술(BT) 기업 등이 함께 지어지는 자족형 공공주택지구입니다. 1년만에 다시 찾은 과천지식정보타운은 구획 별로 대형 펜스가 쳐져 있고, 곳곳에 토지 조성작업이 박차를 가하고 있었습니다. 공사가 한창이던 안양성남고속도로도 9월 개통을 마쳤고, 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭) 개통이 마무리되면 서울 강북까지 원스톱으로 출퇴근할 수 있는 사통팔달 교통망을 갖추게 됩니다.
┃고분양가 탓 로또급 시세차익 글쎄? 그래도 중박은 된다
부동산업계 관계자들은 과천지식정보타운의 분양가는 주변 시세의 80% 내외인 3.3㎡당 2200만~2500만원에 책정될 것으로 예상합니다. 당초 예상을 뛰어넘는 수준인데요. 강남보금자리 등 서민들을 위한 공공주택이 소수에게 시세차익을 몰아줬다는 비난여론이 거셌고, 주변 집값이 많이 오르면서 예상분양가가 상향 조정된 것으로 풀이됩니다. 재건축단지 일반분양가가 3.3㎡당 3000만원 수준이고, 지구와 맞닿은 안양 동편마을의 전용 85㎡ 아파트가 최근 6억 6300만원에 거래돼 이 이상으로 낮아질 가능성은 낮다는 의견이 지배적입니다.
“강남 보금자리 수준의 로또급 시세차익은 기대하기 어려워졌지만 중산층이 부촌으로 입성할 수 있는 사다리란 점은 분명해 보입니다.” (분양 관계자 K씨)
┃그래도 너무 비싸…발길 돌리는 서민들
“그린벨트를 풀어 땅값을 줄이고 대신 서민들에게 값싸게 공급하겠다던 공공주택이 한 채에 8억원이라뇨? 무주택 서민들에게는 그저 바라만 봐야 하는 ‘그림의 떡’입니다.”
당첨에 유리한 60점 이상의 다자녀 특별공급 점수를 가진 주부 이모씨는 과천지식타운 청약을 접었습니다. 자산의 두 배가 넘는 높은 분양가 탓에 중도금 대출이 불발될 수 있고, 입주 때까지 넘어야 할 산이 하나 둘이 아니기 때문입니다. 과천지식정보타운 전용 85㎡ 이하의 아파트를 분양 받으려면 중도금 대출이자와 확장비 포함 총 소요비용이 약 8억원 안팎이 될 것으로 예상됩니다. 계약금만 1억 5000만원 이상이 들 것으로 예상되는데 중도금 대출이 어려워진데다 전매가 입주 때까지 제한되고 양도세 비과세를 위한 거주요건도 2년을 채워야 합니다. 담보대출 비율도 40%로 제한되는 만큼 자금동원이 어려운 수요자는 이래저래 청약통장을 날릴 수 있어 이씨처럼 청약을 포기하는 사례가 적지 않습니다.
┃돈 있는 지역우선 공급자들, 당첨은 따놓은 당상…’그들만의 잔치’ 우려
과천 지식정보타운이 부자동네 사람들의 ‘그들만의 잔치’로 비판 받는 이유가 있습니다. 과천사람들의 압도적인 당첨확률 때문인데요. 통상 전용 85㎡ 이하 중소형은 100%가 무주택 수요자에게 청약기회가 주어지는 청약가점제 적용대상이지만 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨체 50%로 당첨자를 가리기 때문에 1주택 보유자라면 중대형 청약이 가능합니다.
공공택지지구 규정에 따라 입주자 모집공고일 기준 과천시 1년 이상 거주자에게 일반분양분의 30%가 우선 배정되고, 이어 과천 외 경기지역 20%, 서울 인천 및 경기도 거주자에 50% 순으로 공급이 이뤄집니다. 적은 인구도 당첨확률을 높이는 이유가 되는데요. 인구 7만명에 불과한 과천시의 9월말 현재 1순위 청약통장 보유자는 2만 6357명에 불과합니다. 1순위자만 28만명이 넘는 수원, 성남, 용인 대비 당첨확률이 압도적으로 높아 청약에서 유리한 고지를 점하고 있습니다.
┃지식정보타운을 대하는 과천 사람들의 두 가지 심리
“지식정보타운은 행정구역상 과천에 속하지만 안양 인덕원, 의왕 포일동에 더 가깝습니다. 과천의 기존 재건축단지들이 본토라면 지식정보타운은 섬이나 변방 같은 셈이죠. 집값을 놓고 보면 과천 재건축단지가 100%, 지식정보타운은 85%, 지식타운과 맞닿은 안양 동편마을은 65%라고 보면 됩니다”(과천 문원동 A중개업소)
지식정보타운을 대하는 과천 사람들의 심리는 두 가지로 엇갈립니다. 다른 지역 사람들보다 당첨 확률이 높고 시세차익을 기대할 수 있어 청약에는 관심이 많지만 당첨이 되더라도 학군과 생활인프라가 잘 형성돼있는 구 아파트촌을 떠나 지식타운에 거주할 사람은 거의 없다는 것이 주변 중개업소의 공통적인 의견입니다. 집값을 감당하기 어려운 서민들은 뒤로 한 채 지역 주민과 부자들에게만 시세차익을 몰아주는 투기의 장이란 지적을 피하기 어려운 대목입니다.
┃수시로 불거지는 로또아파트 먹튀 논란…대안은 없나?
세곡2보금자리지구 강남 더샵 포레스트 전용 124.58㎡형은 지난 7월 분양가(9억 9000만원) 대비 7억 2500만원이 오른 17억 1500만원에 거래됐습니다. 공공재인 그린벨트를 풀어 만든 아파트 분양가가 10억원에 육박해 처음부터 서민들이 설 자리는 없었다는 평가입니다. 부동산 전문가의 얘기를 들어보겠습니다.
“과천 등 분양가가 높은 공공주택지구 분양이 임박한 가운데 민간택지 분양가상한제 시행이 점쳐지고 있어 제도 정비가 시급한 상황입니다. 정부가 시장 안정을 위해 자금 줄을 옥죈 만큼 가진자들이 분양시장을 독식할 우려가 크기 때문입니다. 시세차익이 클 것으로 예상되는 민영아파트는 공공분양처럼 소득 및 자산 제한을 추가하고, 전매제한 기간을 입주 후까지 확대 적용하는 등 현실적인 대안 마련이 시급합니다. 공공택지지구의 경우 토지임대부 주택 분양이나 임대 비율을 늘리는 것도 고려해볼 만 합니다.”
