2021년 아파트 시장은 서울의 가격 상승세가 한풀 꺾였으나 서울 외 지역과 비 아파트의 가격 강세가 나타났다. 직방은 2021년이 마무리되는 시점에서 아파트 거래시장과 입주시장을 되돌아보고 주요 특성을 되짚어 봤다.
2021년 아파트 매매가격은 2020년에 비해 상승폭이 확대되며 가격 상승세가 이어지는 모습이다. 정부가 2월 “대도시권 주택공급 획기적인 확대방안, 4월 “가계부채 관리방안”, 8월 “공공주택 사전청약 확대방안”, 10월 “가계부채 관리 강화방안” 공급확대, 수요관리, 수요분산 등의 대책을 내놓았으나 가격 상승은 지속되었다. 다만 2021년 11월 전국 0.80%, 수도권 0.89%, 지방 0.72% 상승하면서 연말 들어서 상승세가 주춤한 모습이다.
2021년 아파트 매매가격 상승률은 11월까지 전국 13.7% 상승했다. 시도별 아파트 매매가격 상승률은 인천 23.9% 상승하면서 가장 높았고, 경기 22.1%, 제주 17.9%, 대전 14.4%, 부산 14.0% 순으로 상승하며 전국 평균이상을 기록했다. 서울은 7.8% 상승에 그치면서 상대적으로 상승률이 낮았다.
2021년 1월~10월 전국 아파트 매매거래량은 59.7만건으로 2020년 동기간(1월~10월) 73.8만건에 비해 14만건이 줄었다. 다만 2020년과 2015년(68.8만건) 다음으로 많은 거래가 이루어졌다. 2021년 1월~10월 아파트 매매거래량은 수도권 25.4만건, 지방 34.3만건으로 조사됐다. 수도권은 2020년 동기간 36.9만건에 비해 11만건 이상 거래량이 줄어든 것으로 나타났고, 지방은 상대적으로 거래량 감소폭이 크지 않았다. 수도권은 서울을 중심으로 정부의 정책 효과가 영향을 미치면서 거래량이 감소한 것으로 판단된다.
2021년(12월 13일 공개기준) 전국 아파트 매매거래총액은 191.3조원으로 2020년 289.6조원에 비해 2/3 수준으로 줄어들었다. 다만 2020년을 제외하고 최고 거래총액을 기록했다. 권역별 거래총액은 수도권 118.6조원, 지방 72.7조원 거래되며, 지방은 2020년을 제외하고 가장 많은 거래액을 기록했다. 지방 아파트 거래시장은 비교적 활발히 거래가 유지됐으나, 수도권은 서울을 중심으로 거래시장이 다소 위축된 것으로 나타났다.
2021년 아파트 전세가격은 2020년 연말의 급등세가 완화되는 국면을 나타냈다. 상반기에 2020년 말의 급등세가 점차 완화되는 국면을 보였으나 계약갱신청구권 시행 1년차인 3분기 전세가격 불안이 나타났고, 연말 들어서는 가격 상승폭이 줄어드는 양상을 보였다. 2021년 4분기에는 2019년 4분기 계약된 전세계약 만료 물건이 시장에 출시되며 가격 안정에 영향을 준 것으로 추정된다.
전년말 대비 2021년 11월 아파트 전세가격은 전국 9.3% 상승한 것으로 조사됐다. 시도별로는 인천 15.8%로 상승해 매매가격과 함께 가장 높은 상승률을 기록했다. 그 다음으로 울산 13.9%, 대전 13.8%, 제주 13.3%, 경기 11.6% 등 모든 지역에서 상승폭이 컸다. 서울은 6.2% 상승해 다른 지역에 비해 상승폭이 낮았다.
2021년 아파트 전세거래는 2020년에 비해 줄어들었지만 2020년을 제외하고는 이전에 비해 거래량이 늘어난 것으로 나타났다. 2021년 1~10월 아파트 전세거래량은 전국 44.5만건, 수도권 26.5만건, 지방 18.0만건으로 조사됐다.
2021년(12월 13일 공개기준) 아파트 전세거래총액은 전국 152.0조원으로 2020년의 166.4조원에 비해 14조원 이상 감소했다. 그 외 수도권 112.8조원, 지방 39.2조원으로 조사됐다. 수도권은 3년연속 100조원 이상의 전세거래시장을 형성했고, 지방도 40조원에 육박하는 것으로 나타났다. 수도권 아파트 전세거래액 규모는 매매거래액의 95%에 육박하고 있다.
2021년 전국 아파트 입주물량은 총 21만 4,381세대(330개 단지)로 조사됐다. 수도권이 11만 6,963세대(전년 대비 21%↓), 지방은 9만 7,418세대(전년 대비 25%↓)가 공급되며 2020년(27만 7,188세대)보다 23 % 가량 적은 물량이 입주했다. 세부 지역별로 수요자들의 관심이 높은 지역에서 입주 소식이 이어졌다. 서울의 경우 한동안 입주 소식이 뜸했던 강남, 서초, 송파구 등에서 정비사업이 완료된 주요 사업장 위주로 입주 단지가 많았다. 경기는 평촌, 평택, 화성 순으로 물량이 많았고 특히 판교 대장지구, 과천 재건축 사업 완료 단지 등이 입주하며 수요자들의 관심이 높았다. 지방은 대구, 부산, 강원 및 세종시에서 새 아파트 입주가 활발히 이뤄졌다.
다가오는 2022년은 총 26만 1,386세대가 입주를 앞두고 있는 가운데 올해보다 22%가량 많은 물량이 공급된다. 권역별로는 수도권과 지방 모두 물량이 증가한다. 수도권이 14만 2,751세대, 지방이 11만 8,635세대로 각각 22% 올해보다 새 아파트 입주가 많다.
수도권은 서울이 1만 8,148세대로 2021년보다는 14% 가량 감소하는 가운데 경기는 2021년(8만 328세대)보다 5% 가량 많은 8만 4,487세대가, 인천은 2021년(1만 5,486세대)보다 2배 이상 많은 4만 116세대가 입주를 앞두고 있다. 서울은 총 30개 단지가 입주하는 가운데 이 중 23개 단지가 재개발, 재건축 사업 완료 단지로 송파, 성북, 서대문 등에서 입주가 진행될 예정이다. 경기는 화성, 양주, 성남 등 순으로 물량이 많고 인천은 검단신도시에서 대거 새 아파트 집들이가 시작될 예정이다.
지방은 부산, 대구, 충남, 광주 순으로 입주물량이 많다. 대구는 달서구, 중구에서 새 아파트가 공급될 예정이다. 부산은 재건축 재개발 사업장 위주로 대규모 단지가 공급되며 강원은 춘천 원주에서 입주가 예정돼 있다.
2021년은 2020년 급등기의 여진이 이어지면서 매매와 전세가격의 동반 상승기조가 유지됐다. 가격급등으로 가격규모가 커진 서울은 정부의 정책효과가 서서히 나타나면서 가격 상승폭이 줄어들고 거래량이 감소하는 등 2020년의 가격 급등이 진정되는 모습을 보였다. 하지만 경기∙인천과 오피스텔 및 연립주택 등 비아파트 시장으로 수요가 이동하면서 가격 불안 양상이 나타나기도 했다. 경기∙인천 아파트의 서울거주자 매입비중이 17.66%로 역대 최대를 기록하는 등 서울 수요의 외부지역으로 이동이 활발히 이루어졌다. 지방은 법인과 외지 수요의 매입비중 증가로 인해 가격 상승세가 유지되는 모습이다.
2021년 전세시장은 계약갱신청구권 제도 안정기 이전 시장 불안상황이 나타났으나, 계약만료 물량이 시장에 출시되면서 가격 불안이 4분기 완화되는 모습을 보였다. 2022년은 아파트 입주물량도 2021년에 비해 늘어나면서 전세시장 안정에 도움이 줄 것으로 예상된다. 다만 주택 임대차 계약갱신 종료 도래 이슈 등은 2022년 주택임대차 시장의 가격변수가 될 수 있다.
코로나19 이후 자산시장으로 자금유입이 이루어지면서 나타난 가격 급등현상은 2022년에는 진정될 가능성이 커지고 있다. 국내금리인상이 시작되고, 미국의 테이퍼링 종료시점이 기존 2022년 6월에서 3월로 앞당겨질 것으로 예상되는 등 시장상황에 반전이 시작될 것으로 예상된다.
서울 아파트 시장을 중심으로 형성된 수요가 서울 외 지역과 아파트 외 주거상품으로 이동하고, 청약인기도 높은 상황이 이어지고 있어 잠재적 수요심리는 가격과 거래 증가로 이어질 수 있는 여지가 남아있다. 수요심리가 완전히 꺾이지 않은 상황에서 2022년 대선과 지방선거가 이어지는 점도 수요자들의 기대심리를 자극할 여지가 남아있다.
2022년 부동산 시장은 금융환경이 우호적이지 못한 상황으로 전환되는 분기점이 될 것으로 예상되지만, 잠재적 수요가 이어지고 있어 가격의 급격한 하락이나, 극적인 시장 침체가 나타나기는 쉽지 않을 전망이다. 다만 금융규제 강도 및 금리인상 속도와 보유세 체감 부담감의 크기에 따라서 시장상황은 변동성은 더 커질 수 있다.
글. 직방 빅데이터랩
