서울을 비롯한 수도권 지역의 연립다세대 전세 거래비중이 월세 거래비중에 비해 다시 커지고 있다. 지난해 기준금리 인상으로 인해 전세대출 금리 역시 크게 상승함에 따라 2022년 5월 이후 전세 거래량이 지속적으로 감소해왔다. 게다가 대규모 전세사기 피해사례가 속출하면서 2022년 12월, 2023년 1월에는 연립다세대 전세 거래량이 월세 거래량과 비슷한 수준으로 줄었다. 2023년 2월부터는 다시 전세 거래가 늘어나면서 전세와 월세 거래량 차이가 다소 벌어지고 있다. 이에 (주)직방(대표 안성우)은 연립다세대 실거래가격 신고자료를 바탕으로 수도권 지역의 전세, 월세 거래량 비중과 가격 변화에 대해 살펴봤다.
[그림1] 수도권 연립다세대 전·월세 거래량 월별 추이
주) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.05.08 데이터 기준
수도권의 전세와 월세 거래비중을 월별로 살펴보면 2021년에는 전세 거래비중이 65~70% 수준이었던 것에 비해 2022년부터는 60% 초반대로 다소 줄어들었다. 2022년 12월에는 전세 거래비중이 50%까지 떨어지면서 2011년 전월세 실거래가 발표 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. 2023년부터는 다시 전세 거래비중이 늘어나고 있다.
[그림2] 수도권 연립다세대 전·월세 거래비중 월별 추이
주1) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.05.08 데이터 기준
주2) (전세 거래비중) = (전세 거래량) / (전세 거래량 + 월세 거래량) * 100
(월세 거래비중) = (월세 거래량) / (전세 거래량 + 월세 거래량) * 100
지역별로 살펴보면, 서울 전세 거래량 비중은 2022년 12월에 49.7%로 월세 거래량 비중(50.3%)에 뒤쳐지기도 했으나 2023년 1월 이후 전세비중이 증가하고 있다. 인천은 2022년 12월에도 53.1%로 여전히 전세 거래량 비중이 월세 거래량 비중에 비해 높았으나 2017년 2월 이후로 가장 낮은 비중이다. 경기 전세 거래량 비중은 2023년 1월에 49.0%로, 월세 거래량 비중(51.0%)에 역전당했다. 서울과 경기는 2011년 국토부 전월세 실거래가 발표 이후 가장 낮은 전세 거래량 비중을 보였다.
[그림3] 서울, 인천, 경기 연립다세대 전·월세 거래비중 월별 추이 (2022.07~)
주1) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.05.08 데이터 기준
주2) (전세 거래비중) = (전세 거래량) / (전세 거래량 + 월세 거래량) * 100
(월세 거래비중) = (월세 거래량) / (전세 거래량 + 월세 거래량) * 100
한편, 수도권 지역 전체적으로 전용면적 3.3㎡당 평균 전세가격을 2년전 동일 시점의 평균 전세가격과 비교했을 때 두 가격간의 가격차이가 점점 줄어들고 있음을 확인할 수 있었다.
2021년 1월에는 서울지역 연립다세대 전세가격(563만원/3.3㎡)이 2년전 가격(452만원/3.3㎡)에 비해 3.3㎡당 111만원이 높았는데 2022년 10월(560만원/3.3㎡)에는 2년전 가격(539만원/3.3㎡)에 비해 3.3㎡당 21만원 높다. 인천은 2021년 1월에 2년전 가격보다 3.3㎡당 59만원이 높았으나 2022년 10월에는 평균 230만원으로 2년전 거래가격인 221만원보다 3.3㎡당 9만원 높다. 경기는 2021년 1월에 2년전 평균가격보다 3.3㎡당 75만원이 높았지만 2022년 10월에는 2년전보다 3.3㎡당 22만원 높다.
그러나 2022년 11월에는 인천 전세가격이 평균 224만원으로 2년전 평균 가격인 232만원보다 3.3㎡당 8만원 더 낮은 금액으로 거래되어 평균 거래가격이 떨어졌음을 확인할 수 있다. 이어 2022년 12월에는 경기 지역 평균 전세가격이 313만원으로 2년전 평균 가격(321 만원/3.3㎡)보다 3.3㎡당 8만원 낮은 금액에 거래되었으며, 서울지역은 2023년 2월 평균 550만원에 거래되며 2년전보다 4만원 낮은 가격을 기록하며 감소세를 보이고 있다. 최근 수도권 연립다세대주택의 전세가격 하락으로 임대차 계약 2년차 갱신이 도래한 주택은 역전세 가능성이 커졌다.
[그림4] 수도권 연립다세대 2년전 전용면적 3.3㎡당 평균가격 대비 시점별 변동가격 월별 추이
주1) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.05.08 데이터 기준
주2) 평균 전용면적 3.3㎡당 전세가격: 전용면적 기준
주3) 변동가격 = (시점별 24개월전 평균전세가격) – (시점별 평균전세가격)
예시 (2023년 4월 변동가격) = (2021년 4월 평균전세가격) – (2023년 4월 평균전세가격)
금융비용 증가와 전국적으로 발생한 전세사기 등으로 인해 2022년 말부터 수도권 연립다세대 전세 거래가 주춤했으나, 2023년 들어 다시 거래량이 증가했다. 4월 들어서는 거래량이 다소 주춤하나 신고기간이 남은 만큼 수치는 변화할 것으로 보인다. 또한 전세거래가 특히 주춤했던 2022년 4분기에는 전세 거래보다는 월세 거래가 늘면서 전·월세 거래비중이 1:1 수준까지 갔다가 2023년부터는 다시 전세 비중이 커지는 중이다. 전세가격 하락과 함께 상대적으로 낮아진 금리 등으로 인해 전세보증금 마련을 위한 금융부담이 줄어들었기 때문으로 보인다. 다만 앞서 살펴봤던 평균 전세거래가격에서도 역전세 현상을 확인할 수 있는 만큼 전세보증금 반환 등 계약종료 및 재계약 시점에는 임대인과 임차인간의 갈등상황이 우려된다. 임차인은 소모성 비용이 있는 월세 거래보다는 전세 거래를 더 선호하기도 하지만 전세사기 및 역전세로 인해 전세거래의 우려가 큰 상황에 더해 올해 수도권 아파트 입주물량도 적지 않아 연립다세대 전세가격 약세는 계속될 것으로 보인다.
