올해, 정부가 서울과 과천, 분당(성남)등 수도권 주요지역을 겨누었던 ‘규제의 칼날’을 거둬드리면서 분양시장에도 ‘격변의 시대’가 열리고 있다. 정부는 올해에도 부동산시장의 연착륙을 유도하기 위해 과감한 규제완화 정책을 펴나 갔다. 1월 초, 정부가 가장 먼저 한 행동이 ‘규제지역 해제’다. ‘조정대상지역’이나 ‘투기과열지구’ 등 일정 지역에 적용되던 규제라는 족쇄를 풀어주기 위해서다.
오랜 기간 옭아매던 족쇄가 풀리면서 서울시의 분양시장에도 활기가 감돌기 시작했다. 지난 해엔 분양시장 최고의 핫픽(Hot Pick)으로 손꼽혔던 ‘둔촌주공재건축아파트(올림픽파크 포레온)’도 힘을 못쓰던 시기였다.
하지만, 올해 들어 분양시장은 급변했다. ‘청약자격요건’이 크게 완화된 데다가 ‘재당첨 및 전매제한기간’도 단축되면 서다. 실제, 분양시장 진입이 사실상 가로막혀 있던 ‘유주택자’와 ‘세대원’에게도 1순위 자격요건이 부여됐다. 재당첨기간은 최고 10년에 달했으나 규제지역 해제되면서 5년으로 줄어들었다. 전매제한기간도 최대 10년에서 3년으로 단축됐다.
게다가, 다주택자 양도세 중과 규정도 피해갈 수 있게 되면서 분양시장 수요층이 더욱 탄탄 해진 것으로 풀이된다. 여기에 더불어 올해 3월엔 중도금 대출 보증한도(12억원)마저 폐지되면서 12억원이 넘는 고가주택의 대출도 가능 해졌다. 고가주택이 즐비한 서울시가 가장 큰 수혜지다.
서울로 컴백한 분양수요…경기·인천은 어쩌나?
강남3구와 용산구를 제외한 서울 전지역이 규제의 틀에서 벗어나면서 움츠렸던 분양시장은 과열조짐까지 보이고 있다. 한 곳의 단지에 수만명의 청약자들이 몰려들기도 하며 청약경쟁률이 수백대 1에 달하는 곳도 어렵지 않게 찾아볼 수 있어 서다.
올해 서울시의 1순위 청약경쟁률은 평균 66.98대 1(10월20일 기준)로 전국에서 가장 치열한 경쟁양상을 보였다. 지난 해, 청약경쟁률이 10.25대 1에 머물렀던 점을 감안하면 6.5배가량 높아진 수치다.반면, 지난 해 6.22대 1의 경쟁률을 기록했던 경기도는 올해 5.49대 1로 주저 앉았다. 또 인천시는 지난 해 13.8대 1의 높은 경쟁양상을 보여줬으나 지금은 거의 반토막(7.11대 1) 난 상황이다.
1순위 청약자수를 살펴봐도 서울의 뜨거운 분양열기를 실감케 한다. 지난해 서울시 1순위 청약자수는 6만8,746명에 불과했으나 올해엔 약 3배가량 늘어난 20만1,283명(10월20일 기준)에 달했다. 올해 3분기 물량까지 더해지면 청약자수는 훨씬 더 늘어날 것으로 예상된다.
경기도와 인천시는 서울시와 상반된 행보를 보였다. 거의 침몰 수준이다. 경기도는 같은 기간 23만4,175명에서 10만8,318명으로 쪼그라들었다. 인천의 상황은 더욱 심각하다. 지난해, 1순위 청약자수가 13만여 명을 넘어섰지만 올해에는 5만명조차 채우지 못한 상태다.
서울 강서구에서 약 10년가량 부동산을 운영해온 ‘K’공인중개사는 “지난 해, 서울시는 청약자격요건이 워낙 까다롭고 대출의 문턱도 높아 인천이나 경기도로 눈길을 돌리는 수요자들이 많았다” 면서 “하지만, 올해 초, 서울시마저 규제지역이란 틀에서 벗어나면서 외지로 이탈했던 분양수요가 서울로 회귀하고 있는 듯 싶다”고 전했다.
경기도 아파트가격으로 서울에 집 산다?
서울 분양시장이 빠르게 회복되는 가운데 경기도 아파트 분양가가 치솟으면서 서울 분양단지에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 경기도 용인시(기흥구)와 광명시, 안양시 등에서 국평 기준(전용면적 84㎡) 12억원 대 분양가가 속속 등장하면 서다. 강남3구나 용산구 등 주요 도심이 아니라면 서울에서도 이 가격으로 아파트를 쉽게 구매할 수 있다.
지난 9월, HDC현대산업개발이 성북구 보문동에 분양했던 ‘보문 센트럴 아이파크’ 전용 81㎡형의 분양가는 9억원 수준에 머물렀었다. 이 아파트는 1순위 평균 78.1대 1의 치열한 경쟁률을 기록하며 청약접수를 일찌감치 마무리 지었다.
동대문구의 ‘新’주거타운으로 거듭나고 있는 이문휘경뉴타운에 분양했던 ‘래미안 라그란데(8월 분양)는 합리적인 분양가를 내세우며 청약과열양상을 보여주기까지 했다. 이 아파트는 1순위에서 468가구 모집에 무려 3만7,000여명이 청약해 평균 60.1대 1의 경쟁률을 기록했다.
경기도 분위기는 사뭇 달랐다. 국평 기준 11억원대 고분양가 논란에 휩싸였던 광명뉴타운에 ‘트리우스 광명’은 2순위까지 가는 끝에 청약접수를 마무리 지을 수 있었다. 지난 5월, 경기 의왕시에서 10억원대 분양가(국평 기준)로 공급됐던 ‘인덕원 퍼스비엘’도 2순위까지 진행되는 수모를 겪어야 했다.
이처럼, 수도권 내에서도 분양시장이 양극화되고 있는 가운데 서울 분양물량에 더욱 이목이 집중되고 있다. 배후수요가 워낙 탄탄한 데다가 경기도 주요지역 아파트 분양가와 큰 차이가 없기 때문이다. HDC현대산업개발과 GS건설의 컨소시엄이 이문·휘경뉴타운에 짓는 ‘이문 아이파크 자이’도 눈여겨볼 만하다.
이 단지는 지하 6층~지상 최고 41층 25개 동 총 4,321가구의 공동주택 3개 단지와 오피스텔 1개 동 594실로 이뤄진다. 이 중 공동주택 총 1,467가구(전용면적 20~102㎡)를 일반분양한다. 분양가는 전용 84㎡A·B·C형(1·2단지 기준)이 11억원 선에 책정됐다. 오는 30일 특별공급을 시작으로 31일부터 1순위 청약 접수를 받는다.