정부에서 공급하고 있는 신혼희망타운은 신혼부부 누구나 부담 없이 분양을 받을 수 있도록 분양가를 2억~3억 원대 수준으로 낮게 책정해서 투지 수단으로 전략하는 것을 막기 위한 시세차익을 환수할 수 있는 여러 안정장치를 달고 나올 전망입니다.
이것은 위례 신도시나, 수서역세권 등 유망 있는 지역에서도 신혼부부들이 큰 어려움 없이 신혼희망타운을 분양받게 하면서 주변 시세에 비해서 지나치게 낮은 분양가로 인한 '로또' 논란을 차단하기 위한 조치라고 합니다.
주택업계에 따르자면 정부에서는 작년 11월 주거복지 로드맵을 발표했을 때 신혼희망타운 공급 게획을 공개하면서 분양가를 시세의 80% 수준에서 공급을 하겠다고 밝힌 바가 있습니다. 그러면서 전용면적 60㎡의 분양가를 2억~3억 원 선으로 예상했었지만 그때 당시 공개되었던 사례로 서울 강북과 경기 등 일부 지역이었습니다.
이에 수서, 위례, 성남 등 서울과 인접해 있고 주거여건이 좋은 지역에서 공급되는 주택을 시세의 80% 선에서 공급하면서 분양가가 5억~6억 원대로 높아지고, 원리금 상환액은 보증금 규모에 따라서 월 100만~200만 원으로 커져서 신혼부부에게 부담이 될 것이라는 전망이 이어지고 있었습니다.
정부에서는 결국엔 신혼희망타운의 분양가가 높아질 경우에는 신혼부부의 내 집 마련의 기회가 부담이 되어 주거안정의 의미를 퇴색하게 된다고 보여 분양가를 사회 초년생이 기간 자금을 모아 부담할 수 있는 2억~3억 원대로 낮추고, 과도한 시세차익을 환수하는 쪽으로 정책을 변환했습니다.
정부에서는 분양가를 낮추기 위해서 현재 감정가로 공급하고 있는 택지 가격을 조성원가로 바꿀 계획이라고 합니다. 현재 집값이 약세를 보이고 있는 지방 지역에서는 택지를 조성원가로 공급해도 분양가가 시세와 비슷해지는 문제가 있어 조성원가 이하로 땅값을 낮추고, 수도권은 조성원가 수준에서 공급하는 안이 높이되고 있습니다.
이러한 경우에는 위례 신도시의 55㎡ 규모의 신혼희망타운은 택지비를 감정가로 공급할 때에 분양가가 4억 3천만 원에 이르지만, 조성원가로 낮춘다면 3억 4천만 원 선으로 떨어질 것으로 예상됩니다. 현재 인근 지역에서 동일한 주택형의 시세가가 5억 7천만 원~5억 8천만 원 선인 것을 감안해 보면 시세의 60% 선에 공급되는 것입니다.
전문가에 따르자면 수서역세권의 신혼희망타운이 3억 원대로 분양이 된다면 사실 반값 아파트가 될 것으로 예상됩니다. 정부에서는 신혼희망타운을 수익공유형 모기지와 연계해 계약자가 분양가의 30%만 내면 나머지는 모기지를 통해서 20~30년간 원리금을 분납하는 방식으로 부담을 덜어주기로 했습니다.
정부에서는 이러한 분양가를 크게 낮춰주는 대신 일부 시세차익을 환수할 방침입니다. 내 집 마련이 시급한 신혼부부 보다 시세차익을 노린 투기 수요가 신혼희망타운에 청약을 하게 되면서 '로또 아파트' 논란이 벌어질 수 있기 때문이고, 특정 계층에 대한 과도한 특혜 논란도 부담으로 작용할 수 있기 때문입니다.
정부에서는 이미 이명박 정권 때 반값 아파트로 불린 보금자리 주택을 공급하면서 한바탕 홍역을 치른 바가 있었지요. 이에 따라서 국토부에서는 시세의 70% 이하 가격에 분양되는 신혼희망타운 같은 경우 수익공유형 모기지나 환 매주 건부를 선택하도록 의무화할 방침입니다.
이를 통해서 주택을 처분할 때 모기지 정산을 하면서 보유 기간에 따라서 시세차익을 20%~50%까지 환수할 예정이라고 합니다. 단, 출산장려 차원에서 신혼희망타운에 입주한 후 정산 시점에 자녀 수가 많다면 그에 따라서 시세차익 환수를 줄여주거나 없애는 방식으로 인센티브가 부여될 전망입니다.
환매 조건부는 계약 시점에서부터 일정 기간인 10년 안에 일반 매각을 금하고, 그 기간 안에 팔아야 하는 경우엔 한국토지주택공사가 되사도록 하는 것입니다. 이는 단기 시세차익을 노린 투기수요가 가세하는 것을 막기 위한 조치로 해석됩니다. 현재 환매 의무기간은 10년이 유력하고, 환매 가격은 분양가에 정기예금 금리 수준의 가산금리만 더해줄 것으로 알려져 있습니다. 이와 같은 경우 단지 시세차익은 기대할 수 없고, 계약 이후에 최소 10년 이상 주택을 보유해야 시세차익을 가져갈 수 있게 될 전망입니다.
하지만 서울 강남권이나 성남, 하남 등 일부 수도권을 제외하고 대부분 분양가가 주변 시세 대비 70%를 초과할 것으로 보입니다. 정부에서는 이러한 경우 별도로 시세차익 환수를 위한 의무 조항을 두지 않을 방침이라서 본인의 자금 여력에 따라서 공유형 모기지 등을 선택하면 될 것으로 보입니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
