정부의 규제로 재건축 사업이 위축되고 있는 가운데 기존의 아파트를 보수해서 새집처럼 만드는 리모델링 사업이 주목받고 있습니다. 6.13 지방선거에서 당선된 지방자치단체장들이 재건축과 재개발을 지양하는 정책 기조를 밝히면서 앞으로 리모델링 사업들은 계속 속도를 낼 것으로 기대가 되는 상황입니다. 건설업계에도 리모델링 시장에도 큰 관심을 쏟고 있습니다.
건설업계에 따르자면 박원순 시장은 재건축과 재개발에 대한 규제를 강화하는 대신 도시재생 사업을 활성화하는 정책을 추진하고 있습니다. 도시재생 사업의 핵심은 노후 주택 리모델링입니다.
서울시는 올해 초 서울형 공동주택 리모델링을 본격적으로 시행하겠다고 밝힌 바가 있습니다. 준공한 지 15년이 지난 아파트 등 공동주택을 리모델링할 경우 서울시가 행정과 재정 측면에서 지원하고 공공 기여를 받는 형태입니다. 서울시에서는 지난달 중구 남산타운 아파트 등 11개 단지를 후보로 정하고, 현재 시범 단지 선정 작업을 하고 있습니다.
이재명 경기도지사 또한 리모델링을 활성화하는 정책을 펼치고 있습니다. 성남시장 재임 기간에도 리모델링을 주요 주거정책으로 추진했습니다. 최근에 리모델링 사업에 속도를 내고 있는 분당 전자동 느티마을 3, 4단지와 근처 한솔주공 5단지 등 이러한 정책 기조의 영향을 받고 있는 아파트입니다.
용인시, 고양시 등도 올해 들어서 공동주택 리모델링 기본 계획안을 만들었거나 만드는 중입니다.
서울을 비롯해서 수도권 지자체장들이 재건축과 재개발보다 리모델링을 선호하는 것은 재건축, 재개발을 억제하려는 정부의 정책 기조와도 맞닿아 있습니다. 문재인 정부에서는 출범 초기 때부터 집값 급등의 주요 원인으로 '재건축에 몰린 투기세력'을 꼽았습니다. 투기세력이 재건축 아파트값을 끌어올려서 주변 집값이 따라 올랐다고 판단한 것입니다.
정부는 이와 같은 정책을 실현하기 위해서 박근혜 정부가 완화해 왔던 재건축 요건을 다시 강화했습니다. 재건축을 추진하기 위해서 꼭 거쳐야 하는 안전진단에서 구조안전성 배점을 높이고 주거환경 배점을 낮췄습니다. 일각에서는 심각하게 낡은 아파트가 아니면 재건축이 불가능할 것이라는 예상도 나오고 있습니다.
정부에서는 또 재건축 초과이익 환수제를 강력하게 적용하는 정책 기조도 밝히고 있습니다. 기존 재건축 조합이 생각했던 것보다 훨씬 큰 부담금이 예정액으로 통보하면서 재건축 시장은 크게 위축되었습니다.
주택시장에서는 재건축과 재개발의 대안으로 리모델링이 더 활발해질 조짐을 보이고 있습니다. 이미 용적률이 높은 단지 같은 경우 재건축을 하더라도 추가로 지을 수 있는 가구 수가 제한적이다 보니까 불확실한 재건축을 기다리는 것보다 리모델링으로 사업 속도를 높이는 것이 낫다고 판단하는 경우가 늘었습니다.
특히나 서울을 비롯해 분당 등 1기 신도시 아파트 단지와 같은 1990년대 초중반에 지어진 중층 아파트 단지에서 이러한 경향이 두드러지고 있습니다. 시공자를 선정하는 단지들도 등장하고 있습니다. 건설업계에도 리모델링 사업 수주를 위한 물밑 경쟁에 들어갔습니다. 기존의 아파트의 골조를 그대로 두고 지하를 파서 주차장을 만들어야 하는 리모델링 공사는 난도가 큰 것에 비해서 수익이 적은 편이라 그동안 일부 건설사만 도전하던 분야입니다.
리모델링 시장이 커질 것으로 보아 시장 분위기를 보기 위해서 현장 설명회를 찾는 건설사가 늘어나면서 아직은 본격적인 사업 추진 여부를 가늠해보려는 회사가 많습니다. 건설업계에서는 리모델링에 대한 관심이 커진 이유로 재건축 규제가 강화된 것과 더불어 높아진 수익성을 꼽고 있습니다.
과거에는 입주민들이 공사비 전액을 부담해야 했었지만, 수직증축이 허용되면서 일부 비용을 분양 수익으로 충당할 수 있게 되었기 때문입니다. 내력벽 철거는 아직 허용되지 않았지만 이것마저 허용될 경우 사업성은 더욱 좋아질 것이라는 것이 건설업계의 예상입니다.
그동안에 일부 업체만 리모델링에 도전했었지만 앞으로는 수주에 나서려는 건설회사가 많아질 것으로 워낙 고난도 공사라 결국 기술력이 성패를 좌우할 것으로 보입니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
